天明·国际广场营销方案河南恒河南恒辉辉房地房地产顾问产顾问有限公司有限公司20112011年年66月月1010日日目第一部分：市场分析第二部分：产品梳理第三部分：目标任务录第四部分：营销节点销售策略第五部分：营销主题第六部分：价值提炼第七部分：推广执行第八部分：营销费用第一部分市市场场分析分析整体整体写写字字楼楼市市场场背景分析背景分析办办公市公市场场供求占比供求占比郑州市各物业类型供求中，办公用房供应占比最少，但是成交状况良好，2010年办公供求比达到1：1.8，呈供不应求态势。　2010年商品房商业办公2010年各物业类型预售面积供应量（万12001043.5683.5678.31㎡）1000800成交量（万1151.0683.8492.93600㎡）400销售金额200706.5488.3479.380（亿元）商品房商品住房非住宅商业用房办公用房预售面积（万㎡）1043.56836.5620783.5678.31销售均价6138105378542（元/㎡）存量（万2010年各物业类型销售面积370.39————㎡）120010008006004002000商品房商品住房非住宅商业用房办公用房销售面积（万㎡）1151.06969.91181.1583.8492.93办办公市公市场场价格情价格情况况2010年郑州市办公用房成交价格8542元/㎡，成交均价比整体商品房成交水平高出2403元/㎡。2010各物业类型销售金额2010年各物业类型销售均价1200080010000800060060004004000200020000商品房商品住房非住宅商业用房办公用房商品房商品住房非住宅商业用房办公用房销售金额（亿元）706.54536.92169.6288.3479.38销售均价（元/㎡）61385536936410536.748541.91整体整体办办公市公市场场供求供求整体办公市场供应量不大，成交量基本逐年稳定上升。整体整体办办公市公市场场供求供求2010年以来，整体办公市场成交价格一路飙升，16个月上涨7875元/㎡。东区办东区办公市公市场场供求供求东区办公市场供应量不足，成交状况一直保持稳定的增长状态。整体东区办公市场供不应求。郑东新区2010年-2011年4月办公用房供销价走势图500000160001400040000012000300000100008000200000600040001000002000002010年2010月2010年2010年2010年2010年2010年2010年2010年2010年2010年2010年2011年2011年2011年2011年1月2日3日4月5日6日7日8月9日10日11日12日1日2日3日4日供应面积1092444499148188592520754619381217311076301432530961311600144996销售面积9414637860202566340561972618538117764690640914445971429860522577916859388231111334销售均价640370497421681063441125382839348108351073510901925510466149561418614235供应面积销售面积销售均价东区办东区办公市公市场场价格价格东区办公市场成交价格持续走高，2011年4月成交均价14235元/㎡，明显高于整体办公市场平均水平。郑东新区2010年-2011年4月办公用房供销价走势图500000160001400040000012000300000100008000200000600040001000002000002010年2010月2010年2010年2010年2010年2010年2010年2010年2010年2010年2010年2011年2011年2011年2011年1月2日3日4月5日6日7日8月9日10日11日12日1日2日3日4日供应面积1092444499148188592520754619381217311076301432530961311600144996销售面积9414637860202566340561972618538117764690640914445971429860522577916859388231111334销售均价640370497421681063441125382839348108351073510901925510466149561418614235供应面积销售面积销售均价各各区区域域办办公市公市场场供求供求东区做为CBD商务中心，办公物业的供求与其他各区域相比始终占领先地位，为全市重要的写字楼聚集区域。政区预售套数预售面积销售套数销售面积二七区0070.11管城回族区0000惠济区0000金水区00691.23郑东新区2041.314844.27中原区0040.02经开区0000合计2041.315645.62办办公市公市场总结场总结??郑郑州市州市办办公市公市场场整体呈整体呈现现供不供不应应求求状况状况，成交，成交状况状况良好。尤良好。尤其是近期限其是近期限购购之后之后办办公市公市场场更更较较平平时时火火热热。。??整体整体办办公市公市场场成交均价成交均价稳稳定上升，其中定上升，其中东区办东区办公成交价格公成交价格处处于于领领先水平。先水平。??东区写东区写字字楼楼市市场场供供应应量不足，需求却持量不足，需求却持续续上升，上升，严严重的供不重的供不应应求及政策影求及政策影响为响为价格上价格上涨涨提供充足提供充足动动力。力。??目前目前办办公市公市场销场销售已售已进进入持入持续续快速快速销销售期，售期，20102010年月平均年月平均销销量在量在66万方左右。万方左右。东区写东区写字字楼楼市市场场情情况况分析分析郑东东区写东区写新区写字字字楼分布楼楼图分布情分布情况况东区写字楼分布特征：由CBD内环向外环延展建业总部港B组团领袖国际中心中科金座行署国际广场豫航中心天明国际广场景峰国际美盛中心绿地千禧广场绿地中央广场永和国际广场鑫荣御风商务大厦绿地之窗商都世贸中心升龙战前商业广场永和宇宙星广场红星蚂蚁SOHO东区写东区写字字楼项楼项目目概况概况郑东新区主要写字楼概况总占地总建面（万报价（元/项目名称物业类型容积率备注（亩）㎡）㎡）领袖国际中心写字楼、商业7.87.812.5717000住宅、精装修公寓、景峰国际6.75.410.2632000商务办公二期计划18000-20000绿地之窗写字楼、商业77.4485.54.23开　盘绿地中心千禧广场写字楼、商业、酒店43.5245.6140000行署国际广场写字楼、商业45.812.93.520000　天明国际广场写字楼2023.016000永和国际广场写字楼49.715.55.7720000正在打地中科金座写字楼、商铺7.577.5612.90——基美盛中心写字楼、酒店、商铺30.917.26.19——　2.1动工正在打地绿地中央广场写字楼、商业、酒店63.245————　基建业总部港写字楼80204.0——尚未动工升龙站前商业广场写字楼、商业　　——　545.50　——2.1动工2.11动永和宇宙星广场　写字楼、商业14.8　8.4　7.00　——　工鑫荣御风商务大厦写字楼、商业——　3.5——　——只租不售豫航中心写字楼、商业24.97.23.5——1.1动工郑东新区写字楼综合分析东区写东区写字字楼项楼项目目概况概况物业费项目名称楼层状况标准层面积标准层层高（元/㎡·交房日期月）一栋30层（1-4层商业裙房5-30层写字领袖国际中心2100㎡4米62011-12-31楼）景峰国际一栋35层（1-7层酒店8-35层写字楼）1200㎡3.2米52011-8一期为1栋24层高层，二期为1栋36层高绿地之窗2000㎡3.4米8.52012-9-30层一栋60层（5-35层写字楼、38-55层酒绿地中心千禧广场2670㎡4.7米19.82012-9-30店）行署国际广场6-15层高层（1-2层商业）1382㎡3.45米2.52012-7-1两栋16层的高层和两栋13层的高层，其中天明国际广场1000㎡3.4米52011-12-31写字楼为13层的高层永和国际广场1栋21层的高层5831㎡4.08米52010-10-1中科金座1栋31层2000㎡————正在打地基建业总部港3栋10层小高层4000㎡——6尚未动工豫航中心2栋20层高层1000㎡————1.1动工东区写东区写字字楼项楼项目目概况概况目前东西写字楼项目硬件配套基本相当，本项目需需找差异化找出本项目的核心竞争力。大堂大堂面项目名称外立面停车电梯装修状况挑高积11部2.5/领袖国际中心石材结合玻璃幕墙10.4米1000㎡地下三层215个公共部分精装秒中空LOW-E玻璃幕景峰国际5.9米2000㎡地下三层停车场8部电梯公共部分精装墙大260中空LOW-E玻璃幕绿地之窗10米㎡小地下3000个8部电梯精装墙130㎡中空LOW-E玻璃幕28部进口绿地中心千禧广场9.5米700㎡地下1000个精装墙三菱电梯3部三菱行署国际广场全花岗岩石材干挂9.3米700㎡地下两层900个公共部分精装电梯地上80、地下富士达牌天明国际广场单板铝板幕墙9米200㎡公共部分精装1601.75/秒8部弧型深色干挂石材,奢华地下三层，1500观光电梯永和国际广场10米1000㎡公共部分精装建筑的坚硬底色个停车位,22部高速电梯东区写东区写字字楼楼存量存量截止2011年3月底东区写字楼市场存量预计在25万方，目前写字楼市