浦东北蔡新希望企业家园区B2-01地块前期定位报告2011年10月14日项目研究思路壹项目基地条件分析项目潜在开发条件分析认知项目特征，挖掘项目重点问题。项目SWOT分析贰在认知项目的前提上，针基于项目SWOT的物业市场分析对本项目可开发物业市场进行针对性分析，确定本项目定位方向项目总体定位及产品建议叁基于项目的总体定位，针项目投资测算与土地价格建议对项目进行经济测算项目研究思路壹壹项目基地条件分析项目潜在开发条件分析认知项目特征，挖掘项目重点问题。项目SWOT分析项目基地条件分析本项目经济技术指标项目数量川杨河总用地面积43300（m2）米175罗容积率1.2、1.3山路建筑面积53770（m2）21用地性质C6,教育科研用地0米?本项目地块场地平坦，适宜开发建设。315?项目地块方正，临近城市干道，适合房地产开发。米?项目用地为教育科研性质，具备开发总部园区、研发基地的基本条件。建筑限高24米，只能做多层物业开发。米5地块北临川杨河，南临三林浦，西沿先生浜，水系17丰富，生态环境资源丰富。浦林华夏西路三本项目用地四至现状项目地块周边拆迁已基本结束，但整个园区拆迁完毕仍需一段时间。项目研究思路壹壹项目基地条件分析项目潜在开发条件分析认知项目特征，挖掘项目重点问题。项目SWOT分析项目潜在开发条件分析浦东新区产业规划布局项目地处城市发展主轴和张江高科技园区板块辐射区域规划区域发展重点一轴即从虹桥机场到浦东国际是上海东西轴线现代服务业集聚带重要组成，机场城市发展主轴的浦东包括龙阳路枢纽、迪士尼乐园、上海东站等重段大项目三带沿黄浦江综合发展带，以与金融中心建设有关的金融、商务、会展、旅小陆家嘴和世博地区为核游等现代服务业心滨江沿海发展带，以外高与航运中心建设有关的航运、贸易、物流功能桥海港、浦东国际机场、，旅游休闲产业及重装备、航空等先进制造业洋山深水港、南汇新城为核心中部产业发展带，以外高战略性新兴产业、先进制造业和生产性服务业桥、金桥、张江、临港等产业区为主体“7+1陆家嘴金融贸易区板块发展金融、商贸商务、航运服务及相关专业服”生产务业力布局上海综合保税区板块国际航运及相关服务、国际贸易和高端先进制造业张江高科技园区板块集成电路、生物医药、文化创意、电子信息、汽车零部件以及相关生产性服务业金桥出口加工区板块生产性服务业和先进制造业临港产业区板块高端装备制造业、新材料等新兴产业现代物流业南汇新城板块航运贸易、文化创意、会展旅游、科研教育、健康休闲、生态居住国际旅游度假区板块以上海迪士尼乐园为核心，培育旅游会展、文化创意、商业零售、体育休闲等产业北蔡镇2011年上半年经济发展情况2011年上半年全镇各业总收入累计完成154.72亿元，比上年同期增长13.53%。其中：二产累计完成39.86亿元，比上年同期增长3.48%。三产累计完成114.86亿元，比上年同期增长17.49%。招商引资情况：上半年全镇完成内资32个，注册资金43291万元；外资8个，合同外资8957.78万美元。北蔡镇产业协调发汽车配件制造行业以德尔福、岱美为龙头展，布局合理，特以御桥路、沪南公路、莲溪路两线为代表色产业明4S汽车销售产业显，汽车零配件制房地产开发产业以大华、万科、香溢为代表造、房地产已成为镇两大产大型商贸网点、物流以乐购购物中心、御桥购物中心为主业支柱北蔡镇地块规划布局新希望企业家园北蔡工业园御桥商贸中心北蔡地区园区和功能区分布项目1.5公里范围内主要为物业类型相似度比较高的新希望企业家园和张江高科；3公里范围内的北蔡工业园区多为公司自建办公楼和工厂，以及少量出租办公物业；6公里范围内的北蔡镇中心和御桥商贸中心为生活和商业中心，御桥未来规划有办公物业，为商业配套性质。功能区1.5新希望占地面积139.18公顷，定位为km企业家依托新浦东产业优势、以中小企张江高科园区业为主“企业新干线”总部园区。3北蔡工距离北蔡镇北1公里，南临沪km业园区南公路，北依华夏西路中环线，入驻企业以汽车配件和印刷业为主，而且可开发土地面积294亩，定位为生产性服务业。6北蔡镇包括高科西路以南，莲园路以北km中心，莲溪路以西，博华路以东的范围，是北蔡地区的交通枢纽地带。总用地面积为49.08公顷。将打造成融合购物、娱乐、办公、酒店、公共服务等综合功能的区域核心。御桥商位于沪南路以西，浦城热电厂贸中心（含）以东，南接康桥镇，北临华夏西路（中环线）。可开发地块面积175亩，定位为现代服务业、总部经济和商务办公功能，目前已禁止红星美凯龙和宜家家居以及4S汽车销售一条街。新希望企业家园规划情况总体定位——建设成为面向长三角需求、依托新浦东产业优势、以中小企业为主、将专业生产服务环境/生活环境/生态环境协调组织的“企业新干线”总部园区。功能定位——为多种企业办公与研发类型的复合，兼顾适当的生活、商务配套服务功能；同时，以基地良好的生态环境为基础，力求创造园区独特的环境品质。总部办公功能本案环境功能企业研发功能功能组成园区管理功能商务服务功能教育培训功能生活服务功能项目区位分析本项目受张江高科技园区、中环高架、罗山路主干道、浦东南北产业带等利好因素促迚，区位优势较强，利于项目开发。◇项目位于北蔡镇东部，东面紧依罗山路主干道接张江高科技园区，南面近中环夏西高架路，西侧为北蔡工业区。◇项目南北、东西交通便利。◇项目紧靠新浦东南北产业带（由外高桥保税区、金桥出口加工区、张江高科技产业园及康桥工业区等所形成的产业带）。本案◇项目处于陆家嘴金融贸易区及三林世博功能区的辐射范围内。◇基地处于三林世博功能区三大圈层(现代服务产业圈层、传统服务产业圈层和都市产业圈层)的都市产业圈内。◇距离世博会会场约8.5公里，距离陆家嘴金融贸易区中心约9公里，距离浦东国际机场约20公里。项目交通可达性分析—道路交通本项目外围交通条件良好，南北高架、中环线紧邻项目地块，同时通过规划中的绿科路延长段与张江直接连通。张江高科◇园区东面紧依罗山路，距罗山路、华夏西路立交上下匝道500米◇沿罗山路向北5公里至张江立交南北高架◇南面近中环华夏西路高架路罗本案山◇项目向西3公里至沪南路，为贯彻北蔡镇路南北的主干道◇在园区道路规划方面，将连接沪南路的绿科路向东延伸与张江中科路连通，沪南增加了罗山路两侧的联系，也将改善张路江中区的交通环境，提高张江、三林东西向的交通能力。◇园区内道路呈环形+枝状形态，有利于园路中环区内环境景观设计及组织各地块内交通。西路华夏环形道路保证了内部建筑物及中庭绿地的宁静，并能为各建筑物提供均好的可达性。项目交通可达性分析—公共交通本项目临近规划建设中的轨道交通13号线和21号线，轨交通达性较高，公交可达性一般。轨道交通◇项目距轨交13号线和21号线华夏中路罗山路站约500米，可达性强。◇13号线由嘉定江桥镇华江路站至浦东张江路2站，均为地下线，共有31个站，经华夏中路站1号向东进入张江区域，一期计划于2012年开通线◇21号线北起龙阳路，南至临港新城，全长约本案59公里，设有13座车站，包括3座地下车站及10座高架车站，计划于2012年底建成通车。公交交通华夏中路站◇目前，项目周边公交线路包括北蔡1路、南号线川专线、南南线和龙芦专线，公交可达性一般。13◇园区规划在绿科路－环业东路交叉口西南侧设置一处综合交通枢纽（含公共停车场），供社会车辆停放和公交首末站使用。项目周边现状项目研究思路壹壹项目基地条件分析项目潜在开发条件分析认知项目特征，挖掘项目重点问题。项目SWOT分析项目SWOT分析项目地块SWOT分析优势（Strength)劣势（Weakness)本项目地处中环线，距南北高架项目公共交通可达性一般，规内部?5KM，道路及轨交交通条件良好；划中的轨道交通途经本项目，但预因素?本项目毗邻张江高科和北蔡工业计在2015年之后；园区，产业聚集辐射效应很强；?地块周边多为工业企业，办公氛其它相似位置的产业园或开发围不佳；外部因素区(如金桥开发区等)的土地成本川杨河为航道，水质差，自然大大高于基地的土地成本；景观受影响。?项目自然生态环境优。机会（Opportunity）SOWO?北蔡总部办公物业较为缺乏，为?区位、交通和产业聚集资源优势?从项目景观处理的角度协调与周本项目成功创造了条件；为项目的开发奠定了基础，而北蔡边工业企业和川杨河的关系，消除?绿科路规划向东延展可进一步提地区内缺乏具有一定规模的总部经其对本项目形成的不利影响；高项目与张江高科的交通可达性及济类物业则使本项目的开发具备一?本项目内部道路交通设计时充分改善周边商务环境；定潜力；考虑到罗山路、绿科路和轨道交通?本项目所在新希望企业家园的整?同时周边物业的不断开发将带动的便利性。体建设可有效带动周边办公气氛，项目周边办公氛围。提升环境质量和区位品质。风险（Threats）STWT项目临近的工业企业可能对项?利用项目定位与自身独特优势，?加大项目四周的绿化和环境美化目所在区域造成环境，空气，噪音差异化与周边项目的相似性，形成力度，对外围噪音等的潜在影响起等方面的污染；独特的竞争优势。到一定的隔离作用。?本项目与周边以及张江园区内相似项目存在一定的竞争关系。项目研究思路贰贰在认知项目的前提上，针基于项目SWOT的总部物业市场分析对本项目可开发物业市场进行针对性分析，确定本项目定位方向项目总体定位及产品建议基于项目SWOT的总部办公物业市场分析外环内总部经济企业办公偏好性2011年第三季度上海工业物业租售价格分析6000500040000.62730002000100000.20.40.60.811.200.633104金山0.441闵行3829.3奉贤0.461嘉定32