锦绣山河大二期产品规划建议价格预判郑州市房地产市场价格坚挺，住宅价格涨幅在1000元/㎡/年，预计2015年底，住宅价格将捅破万元/平米大关，住宅市场进入分划阶段，本案均价有望突破9000元/㎡自2002年以来商品房销售价格逐年稳步增长，其中尤其以09-11年增幅最大，08年在经济危机的严重影响下商品房销售价格仍同比增涨13.71%，09年在政府各种救市措施下郑州市商品房销售价格同比上涨9.98%，2010年郑州市商品房销售价格同比上涨24.99%，2011年商品房价格延续2010年的增涨势头。项目定位大二期整体将作为一期升级换代产品，将重新树立郑州西南新标杆地块价值研判地块价值评判：A区B区C区D区从整体地块来看，项目位于金水河东岸，景观资源优越，道路资源良好，有打造高品质项目的先决条件。A区从分区域地块情况来看，A、B区距离金水河景观资源最近，景观价值最高C，适宜规划品质相对较高的产品；C区区地块位置居中，离景观区位置稍远，适D区宜规划现金流产品；D区衔接目前大一B区期产品，适宜延续大一期产品风格，主打中低端产品。地块价值研判大社区，组团化开发理念，提升品质，保证现金流项目占地800余亩，属于郑南开发大社区项目，在整体案名与整体项目理念的前提下，提倡组团化开发理念，将A区各组团居住层次进行人为分划，形成4大组团化开发模式：CA组团：低密度湾畔高端生活区；区B组团：宜居教育高尚生活区；D区C组团：国际风情居住区；B区D组团：青年宜居生活区。地块产品配比地块价值评判：A区B区C区D区A区临近景观资源，可借助金水河景观资源提升产品溢价，实现利润最大化。A区C区产品面积（㎡）总套数（套）住宅地块编产品层数用地面积（m?)容积率楼栋面积（㎡）号三房四房复式三房四房复式合计28400.00　　17500484827635730.981.416908.001421561663030481081124560.0013014715080801617627000.00　　175　　404028633296.441.311100.00146156170303012721124480.0013014714580801617628400.00　　210　　40402923686.621.31123520.00150　180140　14154地块产品配比地块价值评判：A区B区C区D区B区临近景观资源，但据河面尚有其他地块存在，项目难以直接利用金水河景观资源，适宜适当提高容积率，提高B区C区产品量，实现利润最大化。产品面积（㎡）总套数（套）住宅地产品层用地面积地上建筑面楼栋面积容积率块编号数（m?)积(m?)（㎡）一房两房三房四房复式一房两房三房四房复式合计262613364.3746775.303.546800.0038560　　3126240009361625600.00　80120　　0128128002563618251.8127377.723.01828800.00　80120　　0144144002881619200.00　80120　　09696001923818405.5227608.283.41843200.00　80120　　021621600432地块产品配比地块价值评判：A区B区C区D区B区临近景观资源，但据河面尚有其他地块存在，项目难以直接利用金水河景观资源，适宜适当提高容积率，提高B区C区产品量，实现利润最大化。产品面积（㎡）总套数（套）住宅地产品层用地面积地上建筑面楼栋面积容积率块编号数（m?)积(m?)（㎡）一房两房三房四房复式一房两房三房四房复式合计262613364.3746775.303.546800.0038560　　3126240009361625600.00　80120　　0128128002563618251.8127377.723.01828800.00　80120　　0144144002881619200.00　80120　　09696001923818405.5227608.283.41843200.00　80120　　021621600432地块产品配比地块价值评判：A区B区C区D区C区位于整体项目腹地，景观资源相较A、B两区为差，但用地面积整体多于A、B两区，适合作为项目现金流产C区品进行规划。产品面积（㎡）总套数（套）住宅地块用地面积地上建筑面积产品层数容积率楼栋面积（㎡）编号（m?)(m?)一房两房三房一房两房三房合计1821600.00　8012001081082162225459.4576378.353.12657200.00　8513502602605201830960.00　9012501441442882327153.6181460.833.02650700.00　851100260260520252631794.68101615.675　101556548011023446846811701821600.00　8012001081082163723246.5969739.773.02749032.0054801201082162165401828800.00　8012001441442883927730.583191.503.22761290.005480120135270270675地块产品配比地块价值评判：A区B区C区D区D区位于项目东段，与大一期产品接壤，区域居住氛围将会整体提高，可顺延一期产品，规划高密度住宅产品。D区产品面积（㎡）总套数（套）住宅地块用地面积地上建筑面积产品层数容积率楼栋面积（㎡）编号（m?)(m?)一房两房三房一房两房三房合计342621613.7464841.223.575348.00547011018236436491025149800.00547511235070070017503568182.83238639.913.52689024.0054751122084164161040地块产品配比总建筑面积为102.48万㎡，90㎡以下占比42%，整体产品以三房为主产品面积（㎡）面积占比住宅地块用地面积地上建筑面楼栋面积容积率编号（m?)积(m?)（㎡）一房两房三房四房复式一房两房三房四房复式21600.00　80120　　0%40%60%0%0%2225459.4576378.353.157200.00　85135　　0%39%61%0%0%30960.00　90125　　0%42%58%0%0%2327153.6181460.833.050700.00　85110　　0%44%56%0%0%2531794.68101615.675　1015565480110　　12%37%51%0%0%2613364.3746775.303.546800.0038560　　25%75%0%0%0%8400.00　　　　1750%0%0%0%100%2735730.9853596.471.416908.00　　1421561660%0%25%28%47%24560.00　　1301471500%0%42%48%10%7000.00　　　　1750%0%0%0%100%2833296.4449944.661.311100.00　　1461561700%0%39%42%18%24480.00　　1301471450%0%42%48%9%8400.00　　　　2100%0%0%0%100%2923686.6235529.931.323520.00　　150　1800%0%89%0%11%3421613.7464841.223.575348.005470110　　13%34%53%0%0%149800.005475112　　13%35%52%0%0%3568182.83238639.913.589024.005475112　　13%35%52%0%0%25600.00　80120　　0%40%60%0%0%3618251.8127377.723.028800.00　80120　　0%40%60%0%0%21600.00　80120　　0%40%60%0%0%3723246.5969739.773.049032.005480120　　12%35%53%0%0%19200.00　80120　　0%40%60%0%0%3818405.5227608.283.443200.00　80120　　0%40%60%0%0%28800.00　80120　　0%40%60%0%0%3927730.583191.503.261290.005480120　　12%35%53%0%0%合计367917.14956699.62.81024878　　　　　8%34%51%3%4%项目难点本案项目难点和发力点着重在于高端豪宅的处理上，要让客户理解本案高端豪宅的含义，认同项目的豪宅属性，因此项目豪宅理念是否塑造成功，将是项目成败的关键。豪宅户型体系豪宅户型价值体系户型方正户型方正干湿分离干湿分离错层跃式错层跃式户型基本舒适户型基本舒适多阳台设计多阳台设计带储藏室带储藏室大尺度空间大尺度空间豪宅基主卧观景大阳台主卧观景大阳台四房三间、三房二间半朝南四房三间、三房二间半朝南一级舒适性提升一级舒适性提升本动作弧形观景弧形观景层高挑高（层高挑高（3.13.1米）设计米）设计衣帽间衣帽间赠送露台赠送露台宽厅设计宽厅设计功能空间预留功能空间预留二级性价比挖掘二级性价比挖掘入户花园入户花园多面采光空间多面采光空间空中院馆空中院馆中西餐厅中西厨房双主卧套房三级功能细化加强中西餐厅中西厨房双主卧套房三级功能细