重重庆庆渝北石油基地渝北石油基地项项目地目地块块市市场研场研究、定位及究、定位及规划设计规划设计建建议报议报告告目录楼市政策楼市情况周边竞品情况项目本体分析项目整体定位项目规划设计建议楼市政策2010年楼市“4.15、9.29、10.20调控”高压之年刚过，2011年新年开年没多久楼市调控“猛料”紧跟其后。房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，遏制房价过快上涨势头，打压房市泡沫，逐步解决城镇居民住房问题，并继续有效的遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，国家出台了新“国八条”、“房产税”等政策措施，三轮严控再次来袭，2011年楼市将面临着巨大考验。楼市政策新国八条剑指楼市，二套房贷首付6成，遏制房价过快增长。房价控制2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。住房保障加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易全额征税的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。加快建立和完善个人住房信息系统。首付六成强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不首付六成低于基准利率的1.1倍。土地双限落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地全面限购户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。约谈机制对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。楼市政策2011年1月28日，重庆主城九区率先开始征收房产税，税率三档：①②③0.5%、1%、1.2%征个人拥征个人拥个人新购在重在重庆庆市同市同时时无无户户收有的独个人新购籍、无企籍、无企业业、无工、无工收有的独的高档住栋商品的高档住作的作的个个人新人新购购的第的第对对栋商品房二套（含第二套）住宅房二套（含第二套）象象住宅以上的普通住房以上的普通住房独栋独栋商品住宅和高商品住宅和高档档住房建筑面住房建筑面积积交易交易单单价在上价在上两两年主城九年主城九区区新新税建商品住房成交建筑面建商品住房成交建筑面积积均价均价33税0.5%0.5%率倍以下的住房，倍以下的住房，税税率率为为0.5%；；0.5%率33倍（含倍（含33倍）至倍）至44倍的，倍的，税税率率为为1%1%；；44倍（含倍（含44倍）以上的倍）以上的税税率率为为1.2%1.2%。。税税应税应税建筑面建筑面积积**建筑面建筑面积积交易交易单单价价**税税率率额额2、预售项目情况：新增供应量环比大幅增长楼市政策主城首套房按揭可申请最高30%财政补贴11月16日，重庆市主城区首套按揭购房财政补助政策新规公布。规定显示，在重庆市渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、巴南区、渝北区、北部新区缴纳个人所得税、并在上述区域以按揭方式购买属其唯一住房的购房产权人，可按规定享受首套房按揭购房财政补贴。其财政补助采取按补助年度计算，也就是从产权人购买住房后支付按揭本息的首月起算连续12个月止为一个补助年度，以后的补助年度以此连续类推。在补助年度内，以实际缴纳的个人所得税的40%为限，高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助;低于的，按个人所得税40%的额度给予补助。总累计补助金额不得超过住房总价的30%。据了解，2009年重庆市制定了主城区首次按揭购房财政补助政策，但不少市民反映对该项政策了解不够，办理过程繁琐。针对这些问题，新规定将申请事宜转化为表格填列，特别是对申领程序进行了简化，如此有利于申请者申领补小结?新“国八条”的最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，抑止制投资需求，稳定房价；?二套房首付款提至六成，并实行差别化的信贷政策，再次打压投资及投机购房；同时通过”首套房财政补贴“政策，鼓励刚需型购房。?重庆房产税试点范围为主城九区，区县地区影响较小；且主要针对居住型物业，锁定以投机性置业以及占用市场较多资源的重复置业为打击对象，重点加强此类置业行为的后期持有成本；目录楼市政策楼市情况周边竞品情况项目本体分析项目整体定位项目规划设计建议近期重庆楼市2011年10月，重庆市主城区住宅及综合用地，土地供应面积与宗数小幅回升。2010年11月、12月和2011年2月为土地市场最活跃时期，重庆市土地市场土地供应面积和宗数相对较多。在2010年一季度后，土地供应相对较少。经过10月土地供应低谷后在11、12月及2011年1月、2月出现井喷，此后土地成交逐渐陷入低迷。但2011年下半年土地供应出现回升。据本部不完全统计，2011年10月重庆市土地市场以工业类供应为主，本月土地一共供应42宗，供应土地总面积为1777856㎡。供应宗数环比上升23.53%，同比上升500%，供应面积环比下降12.19%，同比上升241.62%。近期重庆楼市2011年10月，沙坪坝区新批预售面积最大。2011年10月，重庆市主城区商品房新批准预售面积最高的区域为沙坪坝区，其中住宅新增住宅面积约32.2万㎡，非住宅面积约3万㎡；江北区和南岸区紧随其后，商品房新批准预售面积分别为27.53万㎡和25.15万㎡，分别位列第二、三位。近期重庆楼市2011年10月，江北区成交面积最大。11.10月成交11.9月成交量区域量占比环比（%）（万㎡）（万㎡）渝中区4.918.355.53%↑70.06%大渡口区2.755.603.71%↑103.64%江北区21.1925.7317.04%↑21.43%沙坪坝区12.1816.7311.08%↑37.36%九龙坡区9.1814.069.31%↑53.16%南岸区14.3513.538.96%↓-5.71%北碚区3.293.492.31%↑6.08%渝北区11.5919.3712.83%↑67.13%巴南区12.1111.687.73%↓-3.55%高新区2.493.842.54%↑54.22%经开区4.019.055.99%↑125.69%北部高新7.6614.689.72%↑91.64%北部经开4.544.923.26%↑8.37%据本部不完全统计，2011年10月成交量位于首位的是江北区。商品房累计成交建面25.73万㎡，占本月成交总体量的17％，其次是渝北区，商品房累计成交了19.37万㎡，占总量的13%。近期重庆楼市10月，推案楼盘户型以两房为主户型套数所占比例一房202920%两房367936%三房307730%四房4524%跃层7067%别墅2072%写字楼440%合计10194100%2011年10月份，重庆市主城区新增项目共推出约10194套房源，其中两房占总供应房源的36%，三房占总供应量的30%，整体比例有所上升。一房占据总比例20%。可以看出目前产品仍以小两房和紧凑型小三房为主打。本月写字楼有加推但因体量较小故整体所占比例较小。近期重庆楼市10月，推案楼盘物业类型以高层为主物业类型楼盘个数楼盘个数高层3861%小高层610%洋房1118%别墅610%写字楼12%合计62100%2011年10月，新增推量的物业类型主要有高层，小高层，洋房，别墅、写字楼。其中仍以高层住宅项目为主，占总量61%；其次本月洋房加推项目较多导致新增供应物业类型比重占据18%。别墅和小高层分别占总量的10%，写字楼占市场供应的2%。近期重庆楼市10月，供应及成交均小幅回调，但供大于求。本月，重庆主城商品房共供应185.12万方，共成交151.02万方；供需比为1.23:1，供大于求。约有34.1万方未消化。近期重庆楼市2011年10月重庆主城区商品房市场区域建面成交体量详情11.10月成交11.9月成交量区域量占比环比（%）（万㎡）（万㎡）渝中区4.918.355.53%↑70.06%大渡口区2.755.603.71%↑103.64%江北区21.1925.7317.04%↑21.43%沙坪坝区12.1816.7311.08%↑37.36%九龙坡区9.1814.069.31%↑53.16%南岸区14.3513.538.96%↓-5.71%北碚区3.293.492.31%↑6.08%渝北区11.5919.3712.83%↑67.13%巴南区12.1111.687.73%↓-3.55%高新区2.493.842.54%↑54.22%经开区4.019.055.99%↑125.69%北部高新7.6614.689.72%↑91.64%北部经开4.544.923.26%↑8.37%据本部不完全统计，2011年10月成交量位于首位的是江北区。商品房累计成交建面25.73万㎡，占本月成交总体量的