写在前面当“国际”、“名宅”、“首席”等字眼充斥楼市的时候我们发现，楼盘开始缺少个性了当西班牙、北美、东南亚等风格肆意出现在各大楼盘的时候我们发现，生活莫名其妙地国际化了我们希望通过我们对产品、市场的深度挖掘，为寿县楼市导入全新的、贴切生活的、更人文的理念，以此来传达一种全新的生活哲学，成就楼市崭新话题，并籍此实现楼盘的快速去化。思局巨大的市场供应产品实力都不弱楼市充斥“高端”“豪宅”靠一中就能赢了吗巨大的市场供应产品实力都不弱目前市场已上市和待上市的楼盘在产品力方面均不可小视，以天玺国际城为代表的寿县第一大盘，在规模、产品、景观、配套方面均可圈可点，是区域内最强的竞争对手。本案在产品方面需加强功夫，我司认为不需跟本案在产品方面需加强功夫，我司认为不需跟其正面直接竞争，增加建造成本，但须在某些其正面直接竞争，增加建造成本，但须在某些节点方面形成自身独有优势。节点方面形成自身独有优势。楼市充斥“高端”“豪宅”“领袖”“层峰”“豪宅”等字眼充斥在城南新区的楼盘围墙上，仿佛城南新区就是豪宅的集中地，所有楼盘都一样，既无法突围竞争圈，同事造成客户的审美疲劳。本案在后期宣传推广方面，必须独辟蹊径，走本案在后期宣传推广方面，必须独辟蹊径，走出“领袖”“豪宅”的怪圈，但同时也必须以出“领袖”“豪宅”的怪圈，但同时也必须以高形象面市，打造特色性高端形象。高形象面市，打造特色性高端形象。靠一中就能赢了吗一中给我们带来什么？1、毗邻一中，带来人流量，让客户了解本案的位置；2、乡镇客户陪读，带来置业或租赁的市场需求；3、大量老师在区域内办公，带来置业需求。4、一中的文化概念可在推广形象中运用。拥有了以上几点，是否保证项目成功?答案是否定的！定湖花园南明珠小区?一中处于区域共享资县二关中小区源，周边所有楼盘都可以享受；宾阳豪庭第一城?一中带来的客户，会县被周边任何一家楼盘机关新城寿春镇医实验办公一品办公楼院小学进行瓜分抢夺；楼玫瑰公馆天玺国?本案入市时间较晚，际城先期进入区域的客户本县一政府综广电被周边楼盘消化。合楼中心案中综合培训大楼大规模待出让土地本案需本案需要要增强自身实力增强自身实力和突出和突出核核心心价值价值，有能，有能力力与与周边楼盘周边楼盘贴贴身身肉肉搏搏；；需抢夺一中进入；；需抢夺一中进入客运中心区域的区域的先先机，机，提提前行前行动动。。市场研究启示?市场供应量大，未来土地出让趋势明显，而人口相对增长缓慢，要求本案不宜恋战，需尽量赶紧出货，快马加鞭。?竞品项目产品力皆不弱，且部分个案再规模、配套方面优于本案，要求本案不与之正面硬碰硬，通过塑造独有项目产品与之抗衡。?竞品项目在形象方面皆塑造“高端”“豪宅”“领袖”形象，要求本案独辟蹊径，打造特色化高端形象。?一中属于共享资源，不能仅仅靠其出货制胜，且本案入市时间晚，要求本案打造独有核心竞争力，同时提前进行入市竞争，争夺客户资源。我们的策略是：二、钱花在刀刃上，提前展示产品力：重点三四、、塑提造项目“独有”的高端形象，规前入市抢夺客户，改坐销为行销避，审销售放一、打造打造景观样低总价板段产品，、样板房针对、主售流客户，楼处，增强客快速出货美疲劳，加在开盘前深客户印象户认同感，内部景观次之以节约成本辩群客户客户构构成成?多数县城必须买房的刚需人群及少数改善性需求客户；?想要共享区域内较好的医疗、教育资源的周边乡镇人群；?随之政府、医院、学校的搬迁，产生一大批政务机关单位、企事业员工在区域内购房；?部分私营业主及企业员工，看好区域未来发展，在区域内购房，这股购买力也不容忽视。客户需求分客户需求分析析关于区域?现阶段配套匮乏，客户认可区域未来前景。关于品质由于目前尚无交房社区，对于品质的认识来源于宣传和售楼处的包装，客户见世面有限。关于户型、面积?小三房为主的90-100㎡的户型在市场较受欢迎，对于南北通透户型认可度较高。随着价格的提高，需求户型在逐渐缩小。我们的目标和策略？?针对目标：刚需?产品：在满足功能情况的前提下控制户型面积，打造低总价产品?产品力：提前展示景观样板，提升客户对品质楼盘的理解，提升客户对于本案的信心?终极目标：快速走量老城区刚需\乡镇进城客户职业：老城区企事业单位员工，教师、银行、邮电系统员工，外出创业者、乡镇生意人；年龄：28-40岁收入：家庭年收入6万元以上。年轻白领/投资客来源：县城及周边职业：政府机关单位工作的年轻人，陪读父母，生意人等；收入：家庭年收入8万元以上核心客户县城改善需求客户来源：县城及周边主要客户职业：政府官员、银行、学校、医院管理人员、私营业主等；年龄：35-50岁偶得客户收入：家庭年收入10万元以上户型配比造型景观风格定位样板示范区建议售楼处功能建议附加值提升建议结合市场层面，提出如下建议：一、景观示范区展示力度强二、在产品中运用文化概念三、景观能和新古典立面完美结合四、增加项目附加值景观布局示意图围围挡挡、景观、景观启动启动区区大大道道考虑到市场竞争因素，建议采用强势样板展示策略样样板板，项目启动时首先打造广场广场景观示范区域，塑现现场场造项目高端形象，将售售楼处楼处最好的景观放在样板区域，后期景观可进行简样样板房板房化，以达到控制成本的目的。景观风格定位综合考虑目前市场产品、本案立面以及成本控制、样板展示等多方面因素，我司建议采用简欧风格景观与新古典立面进行搭配，原因如下：1、县城客户对欧式风格较为欣赏，认为其高档2、简欧风格容易运用，成本可控、较易打造3、重要样板区域简欧风格也可塑造较强的异域风情，示范性较强，可提升项目档次于此同时，可以和一中的文化概念进行结合：首座欧洲学院派园林景观社区简欧与新古典结合实景图以简欧风格结合新古典的形式营造室外空间，整个色调统一，契合建筑颜色；样板示范区建议?以欧式园林景观为主导的现代城市住宅，突出小区景观绿化的功能性以及建筑环境的城市感，多用雕塑小品体现项目学院派特征。?在综合考虑建造成本投入以及小区内部可绿化空间面积，我司建议着重强化主入口、商业街区的设计，而小区内部景观的欧化形式则大大弱化。?欧式景观商业街区的打造，将会提升项目的档次和后期商业的影响力，成为区域的景观之一。?重点打造商业街东侧和中间广场，广广场场可增加钟楼等装饰物。主入口示意商业建筑形态欧式的商业街，统一打造的店招，将形成寿县知名的观光旅游景点之一，也会大大提升项目知名度。绿化种植店&面外部饰品寿县地处皖北，自然环境和景观略差，示意的街区绿化可以与整个大环境拉开距离，易于提升项目档次。商业广场的建筑标识可在商业广场上设置钟楼等欧式建筑，成为本案的标识。地面铺装地面铺装方面，可拼接出花纹和图案，增强景观效果小品、雕塑与环境在主要景观节点，可多运用写较有文化韵味的雕塑和小品，比如牛顿、爱因斯坦等名人雕塑，同时附上名人简介，体现项目的人文主义。景观大道建议?由于目前道路尚在修建中，客户主要从南往北进入本案区域，因此建议本案大门至时苗路作为景观样板区域。?景观大道西侧为项目围挡或者实景围墙、配合草坪、步道以及小品，让客户提前感受到项目建成后的景观环境，增强对项目的信心。售楼处功能建议由于目前暂无售楼处平面图，根据我司经验，对售楼处功能提出要求，日后可提供内部功能划分建议。打造学院派、新古典空间环境，通过装饰设计来重点梳理各功能空间的过渡与组合。功能空间组合根据售楼需求，将划分为接待区和主控区、中心展示区、多媒体以及形象展示区、洽谈区、贵宾洽谈区、儿童活动区、建材展示区、物料仓储区、水吧区、办公区以及卫生间。a.接待区和主控区--------塑造完善的服务体系以及对品牌的竖立b.中心展示区---------体验未来社区的生活方式c.多媒体以及形象展示区-----实现功能扩张，拓展楼盘的多元化展示途径d.洽谈区-----提供平等、自由、舒适的交流空间e.贵宾洽谈区-------提升客户的尊贵及提供购房优惠、解决纠纷商榷平台f.儿童活动区-------人性化的家庭服务g.建材展示区--------高品质建材增强客户购买信心h.水吧区-------体现项目的高品味与高格调i.办公区------内外部信息的整合以及对案场销售运作资源的整合j.卫生间------以严谨的态度把控细节从而提升产品价值k.物料仓储区-------保证案场宣传资料以及办公物品的及时发放和补充附加值提升建议附加值提升建议一：采用创新户型和面积赠送?目前市场上产品绝大部分有户型面积赠送，因此本案在户型设计方面也需要进行考虑，提升项目性价比；?同时建议增加户型创新，比如错层阳台、露台等增加项目附加值。附加值提升建议二：建设商业会所、样板房?会所在寿县楼盘配置中较少出现，建议本案在商业中建设小区会所（需要以商业进行立项），里面设置棋牌、健身功能，可提升项目档次和卖点，后期可以整体进行销售作为酒店配套，有偿使用。?售楼处开放同时样板房开放，目前仅宾阳豪庭拥有样板房，建议本案在售楼处东侧搭建样板房，在售楼处参观后，直接参观样板房，增强客户的冲动购买欲望。样板房风格示意与项目建筑风格匹配的新古典主义样板房东南亚目前是国人旅游的圣地，如海南岛、巴厘岛等，项目建造东南亚风格样板房，让去过东南亚旅游的客户产生共鸣，产生购买欲望一中的存在赋予项目文化和人文气息，设置一套文化氛围浓厚的学院派样板房，也起到为项目提升形象的作用。概念案前思考概念推导功能定位概念佐证项目形象定位案名及SLOGAN建议案前思考欧式学院派景观社区与项目品质相吻合，同时又提升项目识别度可提升项目高端特质概念推导以“欧式学院派景观社区”为基础我们需要一个标签，而这个标签必须是极具代表性的、一目了解的、与项目气质高度吻合的、能够突出重围的剑桥精神，为