万国城定价万国城定价别致廊2011/09/13思考I.I.看市场看市场II.II.观对手观对手逻辑III.III.论价格论价格看市场看市场2010年—2011年6月长沙市新建商品、住宅销售情况一览350300288.62261.58258.48245.62250224.67206.4210.59189.64200180.88170.79166.15164.75162.51162.18155.29159.24154149.64148.65144.02144.77139.1138.83137.81150125.31130.63118.06106.17100.919586.7991.2890.210076.679.5870.19500月月月月月月月月月月月月月234567890月1月2月234561月1111月0.1.010122?调控的深入使楼市成交量大幅度减少，投资需求得到有效抑制；6月份，长沙内五区销售为95万㎡；住宅成交90万㎡，环比与同比均有下降。?2011上半年全市新建商品房累计销售992.93万m2，同比减少9.88%，其中住宅销售894.25万m2，同比减少12.92%。看市场看市场2011年长沙市土地成交下滑趋势明显7月份，长沙市全市招拍挂出让土地挂牌10宗，土地面积36.35万。其中，商业(综合)用地挂牌4宗，土地面积16.8万;纯住宅用地挂牌3宗，土地面积10.97万;工业用地挂牌3宗，土地面积8.58万。在这10宗地中，4宗流拍，而其它6宗地全部以底价成交。。记者注意到，流拍的4宗地全属于长沙大河西先导区土地储备(交易)中心，其中2宗地为纯住宅用地，2宗地为商业(综合)用地。这4宗地分别位于岳麓区洋湖片区坪塘大道以东、中央大道以北;岳麓区洋湖片区公交路以东、中央大道以北;长沙市岳麓区高新区东丰路以东;长沙市岳麓区高新区麓松路以西。从目前长沙土地市场供应情况看，2011年上半年的整体供应量明显高于去年同期。进入7月份，长沙土地开始“开闸放量”，共推出10宗地，而去年7月，长沙所推出的地块仅4宗。不过，与土地出让增速相反的是，拍卖情况却甚是“冷清”。从7月份到现在，长沙成交的6宗地全部以底价成交，而去年同期，虽然有部分地块以底价成交，但大部分都有溢价。看市场看市场2011年长沙上半年广告市场中促销广告已经逐渐成为常态自5月以来促销类报广逐渐成为推广核心主题，以下为部分促销报广示意：6月份至8月份长沙市楼盘优惠一览表序号项目优惠信息序号项目优惠信息1湘府十城8月19日至9月10日教师购房最高可省5.4万元/套。2联美品格新推市府旁纯板式小高层，最高优惠4.7万30-445平米精装房源首付10.8万起。B栋写字楼整层445平米左右，优先3蓝湾国际广场购买，首付150万起，可获30%-50%赠送价值。VIP认筹可获2-26万优惠4绿地中央广场心里卢浮公馆69-142平米全名品精装法式房源，VIP认筹中，开盘可获10万优惠。。中国铁建山语2期新品房源起价5288元/平米，认筹享94折优惠，还可观影3D哈利波特56九龙麓景华庭二期4100元/平米起，总价13万起，月供640元起，登记最高可获2万元优惠。城。现有房源在售，新品130-180平米房源，赠送面积80%-130%，VIP认筹藏瓏湖上国际花7美村丽园8102-139平米湖上精装阔景大宅三房可变五房户型房源，VIP认筹最高优惠10万10万抵20万。园领峰二期加推10套121-153平米景观豪宅，送1600元/平米装修，最高优【江君令】7月7日免7万7千元，七夕特惠125-160平米四房立减7.7万元。1209恒大华府惠10万每套。临街独立商铺VIP等几种，老业主介绍成交，老业主获一年10双水湾江君平米以下房源总价立减1.7万，120平米以上房源总价立减7.7万。物管费。11湘江锦绣60-90平米江景小户型房源即将开盘，VIP认筹最高优惠5万元。12好望谷云邸购四房送雪弗兰汽车三期90-166平米房源即将开盘，VIP认筹5千抵3万。购四房送雪弗兰汽13好望谷云邸14鑫科明珠二批74-140平米房源即将开盘，VIP认筹最高优惠4万元车，介绍亲友成功定购可获赠2000元购物卡，活动截止到9月1日新品房源VIP认筹中，120平米以上房源认筹5千抵5万，176平米房源认15松雅湖金岸16东塘瑞府35-76平米精装小户，均价11000元/平，最高优惠50000元！筹2万抵10万。新推191-261平纯板楼四至五房，楼王样板间首发。VIP认筹开启，预存17双湾国际18凯通国际城32-95平米商务公寓VIP招募中，办卡可获95折优惠，5万享10万。最后5套尾盘最高优惠16万，送1600元/平米装修。老带新成交，老业19恒大绿洲20佳兆业曦岸第二批小高层7月23日开盘，VIP认筹1万抵5万主可获赠一年物管费。6月份至8月份长沙市楼盘优惠一览表预计8月开盘，将推64-135平米一至四房。VIP认筹存5000元可享受实一期150-165平米三至四房大户型在售，均价6600元每平米。最高21勤诚达新界际优惠15000元，存款指定银行为营销中心对面邮政银行支行、街心口的22富兴嘉城89折优惠，VIP认筹一千抵一万。招商银行支行。二期i.villa370平米小独栋房源认筹启动，最高优惠20万。7月23日晚8月初最后一栋房源将开盘。预计均价7000元以上，户型面积在80-23美洲故事24高信向日葵仲夏之梦梦幻米兰私人会所25小时试住首发日开启。105平米之间，认筹2万抵4万。爵府天下2期264-292平米湖景楼王4780元每平起，最高送46.8万25恒大名都236-292平米空中美墅99.5万套起，最高送46.8万装修。26恒大爵府天下2期装修。27中国铁建山语城86-120平米房源预计7月开盘，首付15万起，团购94折优惠。28公园九号78-91平米毛坯精装房源同步发售中，VIP最高9折优惠。29高林仕家77-107平米创新可变户型认筹优惠中，1万优惠5万，买两房得四房。30郡原居里50-90平米精装公馆，存1万抵3万火热认筹中，30万起超低总价。按揭精装铂金酒店式公寓折后20万/套起，送1200元/平米精装修，均125套88-130平米房源即将发售。认筹1万抵3万，送港澳31时代星城32东岸城邦价4200元/平米。一次性付款88折，按揭98折。游。5666元/平米起，6月25日将开盘。开盘一周年感恩回馈。6月社区公园将提质。业主6月26日抽奖赢6月19日开盘，VIP认筹即将截止。新推89三房，121平米四房，143平33新兴北京御园34富基世纪公园取汽车，电器等礼品。全精装公园豪宅4960元/平米起，总价再直米五房楼王官邸，VIP最高优惠2万抵4万减3-6万元小结小结观点一：长沙楼市供应充足，需求疲软；观点二：销售走势整体震荡下行；观点三：政策调控持续加强，市场已成观望态势；价格建议：保持谨慎乐观的态度，平开高走，以高性价比的优势迎合市价格建议：保持谨慎乐观的态度，平开高走，以高性价比的优势迎合市场，抢占客户资源，提前规避市场及政策风险，在低风险前提下实现项场，抢占客户资源，提前规避市场及政策风险，在低风险前提下实现项目现金流及溢价。目现金流及溢价。观对手观对手项目分布图长沙高端豪宅代表项目5544111111、北、北、北、北辰辰辰辰三三三三角角角角洲洲洲洲；；；；2222、万、万、万、万达达达达公公公公馆馆馆馆；；；；3333、、、、保保保保利利利利南南南南湖广场；湖广场；湖广场；湖广场；224444、、、、世世世世茂茂茂茂铂铂铂铂翠翠翠翠湾；湾；湾；湾；5555、、、、绿绿绿绿地中央广场；地中央广场；地中央广场；地中央广场；6666、、、、郡原郡原郡原郡原美美美美村村村村3366观对手观对手北辰三角洲：10年10月开盘价7900元/㎡，11年6月开盘价8300元/㎡，涨幅0.05%；项目介绍：位于开福区，湘江与浏阳河交汇处，占地面积约110万平方米，总建筑规模达537万平方米。住宅面积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；平台下社区商业配套和停车库等建筑面积157万平方米。规划建设的一栋高约260米的标志性建筑，将成为中南地区的新地标。保利南湖广场：11年4月开盘价13500元/㎡，8月开盘价14500元/㎡，江景楼王价格低于市场预期项目介绍：位于滨江板块，规划“南湖新城”中心区，“山、水、洲、城”尽揽，项目为顶级滨江豪宅，规划设有世界级豪宅、城市精英公寓、超五星级酒店、超甲级写字楼、国际商业街区，为长沙城市名片。绿地中央公馆：11年8月27日开盘价8200元/㎡（含价值1500元/㎡精装修，开盘前报价9000元/㎡）项目介绍：位于市府东岳麓大道与银杉路交汇处，占地面积:63518平方米，建筑面积:353459平方米，业态规划有双子写字楼、新里·卢浮公馆，精装绿色住宅、私家官邸、购物中心、海派CLUB；观对手观对手万达公馆：10年10月开盘价17000元/㎡（豪装报价3000元/㎡）；项目介绍：位于开福区五一大道与湘江中路交汇处，长沙开福万达广场作为将来长沙乃至湖南地标性建筑和商业领衔地，项目建成后将成为区域商业新窗口，将极大提升长沙的商业氛围和居住水平，推进区域城市规划进程，带来巨大的经济和社会效益将成为中南地区的新地标。世茂铂翠湾：预计11年9月底开盘，报价8200元/㎡，江景豪宅项目介绍：位于大河西先导区滨江新城最核心的位置，项目东至潇湘大道，南临岳麓大道，西靠银杉路，北边是安居路。是河西第一个集商业、住宅、五星级酒店、精品公寓于一体的国际化城市综合体。郡原美村：高层80