HAIJINGPLAZACommercialcomplexstrategicplanningreport三盛·海景时代广场商业综合体战略策划报告弘策·中国二零壹壹年月二十五日项目战略提报的基本构想弘基企业-弘策中国，从市场状况与消费者的角度出发，通过精确细致的市场分析、商圈分析与消费者分析，前期制定了相对详细专业的整合策划报告精装版，此次汇报版本为前期报告单精简版CHAPTER1：项目竞品研究CHAPTER2：项目整体定位CHAPTER3：项目营销策略CHAPTER4：项目招商策略CHAPTER1:Propertymarketresearch（市场属性研究）市场竞品研究（酒店式公寓·办公·商业）POINT１：在售商业物业分析类别商铺案名京汇国际广场宁兴·海天国际莲洋大观舟山国际水产城科来华国际家居城海天大道1188号地址东港28-3地块东港海印路海洲路与灵秀街交叉沈家门水产交易中心约16000㎡商业面积约600㎡（可售）180000㎡200000㎡（约40套）开盘时间2011.09.232011.09.23——2011.052010.07去化率未开盘————100%80%商业最大700平米，一般在300-400平米，商铺层高沿海印路1层4.5米，二层3.6米60平米左右，约；沿海华路一，二层均4.5米产品分析10套（公寓底；中间连接段1层4.5米，二商业租赁40-760平米45平米商）；层4.2米；酒店式公寓底商，层高一层4.5米，二层4.2米，主力面积70-80平米房价的21%前三年一次性返租，第四年保底月租金目前在招商，后续销售模式直接销售开发商持有直接销售50元/月加分红，第五年销售模式待定保底租金55元/月加分红）。沿街1F-55000,2F-预计报价45000----目前售价均价40000元/平米15000,3F-22000内街18000元/平米50000元/平米1F-36000元/平米（1）产品面积：区域商铺面积40—800平米不等，1楼，1楼带2楼产品形态均有分布；（2）产品均价：目前区域１楼２楼商铺在售均价在35000-50000元/平米；（3）销售模式：多以直接销售为主，仅专业市场小面积商铺带回报销售，回报收益率相对较低；POINT２：在售酒店式公寓物业分析类别酒店式公寓舟山国际水产（度假）朱家尖南（度假）二期朱家案名宁兴·海天国际莲洋大观（新开盘）城沙风情尖璞缇海沈家门水产交易地址东港海印路海洲路与灵秀街交叉口朱家尖风景区中心酒店式公约16000平方米约33000平方米约10000平方米约10000平米二期约4000平方米寓面积（计约400套）（计约750套）（计约154套）（计约142套）（计约60套）预计2011.09.23商业开盘开盘时间2011.09.042011.05.012011.01.022011.08.28（酒店式公寓推出时间待定）33%，当天去化计约250套，共计750套；一单元350套近海因单价较高，当天去化约27%，开盘当天去去化率未开盘18套；二单元350套不近海性价比相对较61%70%化17套高，当天去化200多套；（因是宁波开发商，宁波客户占一定比例）装修状况精装修（2000元/平米)精装修(3000元/平米)精装修精装修精装修房型面积段主要在38-44平米，南户44平米，北户38平米房型面积45-房型面积40-100面积41-43㎡，顶层局部布局少量80-100房型面积50-60主产品分析，高层局部布局少量90平米145㎡，主力面㎡主力面积40-60平米户型，层高3.2米，总高27层。力面积60㎡，户型，层高3.2米，总计18积50—60㎡㎡层，每层约30户。提供酒店式管理服提供酒店式管理服增值服务无提供物业委托租赁服务无务务开盘当天，总价优惠4万元；当天下定10万定金，1000元/平米优惠，一次性付款前5年按房价的销售模式直接销售直接销售直接销售9.2折。总体统计相当于一次性付款8.2折5%每年固定回报；贷款相当于8.9折；二单元（不近海）价格范围约：12300-16400元/平米（8.2折计）预计报价11000-14000元/平约11000-13000目前售价一单元价格范围约（近海）：约17200元/平米约23000元/平米米元/平米13940-22140元/平米（8.2折计）开盘前报价均价20600元。（1）产品面积：区域酒店式公寓的主力面积在40平米左右，50以上的大户型面积相对较少；（2）产品均价：区域同类产品主力价格区间为11000-14000元/平米；（3）销售模式：多以直接销售为主，较少提供酒店式管理服务及其它增值服务；POINT3：在售办公物业分析类别写字楼案名宁兴·海天国际（东港）中浪国际大厦（定海临城）舟山国际水产城（沈家门）地址东港海印路新城千岛路沈家门水产城交易中心126972㎡（总建面）办公面积24000平米43200㎡（计约36套）开盘时间预计2011.09.232011.012011.05去化率未开盘65%装修状况毛坯毛坯毛坯主力面积在163㎡，层高3.2米产品分析单层约1600㎡，大约10户，总高300-600㎡600-1300㎡15层；销售模式——半层起售开发商宁兴天润置业有限公司舟山市百联置业有限公司舟山水产品中心批发市场有限目前售价目前售价成交均价成交均价为为1050010500元元//平米平米1300013000元元//平米平米约约10000-1300010000-13000元元//平米左右平米左右舟山办公楼市场以临城新城为主。东港新区两大区域为主，目前在售楼盘数量不多，整体在售均价在10000-11500元/㎡左右。舟山第二、三产业发展迅速，所占经济总量比重较大，随着整体大规划的确定，办公市场发展潜力看好。但目前办公的整体价格仍处于一个相对发展的阶段。CHAPTER2:Plotpropertiesresearch（地块属性研究）技术指标·产品分析·SWOT分析Point1：项目产品分析技术指标分析（预测报告）?总建面：94107平米；(3)?35438(2)商业总建面：平米；1#商业：6815平米2#商业：6868平米3#商业：11176平米4#商业：10578平米?塔楼总建面：33579平米；1#办公：9193平米；2#办公：9376平米；3#办公：15010平米；?地下车库建面：25090平米；(1)(4)5层Point2：项目产品分析主力面积在50-80平米，相对于周边竞争产品40平米左右的主力面积，相对偏大1#、2#、3#塔楼产品比较?总建面：33579平米；?总套数：503套；?总套数比例：（1）主力面积段集中在50—80平米，占92%，其中60—70平米4%1%3%面积段在主力面积中占有一定比例。40-50平米：4套，占1%；50-60平米：142套，占28%；60-70平米：219套，占44%；40-50平米28%70-80平米：102套，占20%；20%50-60平米80-90平米：16套，占3%；60-70平米90-100平米：18套，占4%；70-80平米80-90平米(2)1#面积段分布较为丰富，主力面积段在50—70平米范围44%90-100平米，分布有40平米面积段；2#面积段偏大，60平米起，主力面积段在70-80平米；3#面积主力面积段，集中在50-70平米间，其中以60-70平米占较大比例，3#整体套数相对1#、2#较多；Point3：项目SWOT分析优势劣势（1）区位优势：位于东港核心商业中心，紧邻区政府，区域（1）面积劣势：办公部分面积相对较大，50-80平米为主位置优越。，商业4#整体面积偏大一定程度影响销售去化速度；（2）交通优势：三面紧邻城市主干道交通便捷。（2）产品劣势：商业部分整体布局及内部结构相对设计不完善（3）景观优势：项目四至可观海望山，一面紧邻城市绿化带，待修改，对招商产生一定压力；（4）产品优势：规划LSC区域升级商业综合体，外力面现代极（3）销售压力：项目以短时间快速去化9亿为目标，整体具一具质感，项目整体品质较高；定压力；机会威胁（1）舟山新城市定位—国家级海洋新区，对舟山整体城市发（1）竞品威胁：东港区域宁兴海天国际、莲洋大观等展是极大的利好；项目均在本年度开盘，且体量较大，对本项目将产生较大（2）项目位于东港开发区规划二期，东港三期整体规划及相应配套等设置的完善和发展对本项目商业是极大的利好；的威胁和影响；（3）房地产政策方面对住宅从严的整体调空，对商业地产投（2）市场层面：房地产整体市场政策依旧是“适度从紧”资是一大机会；政策，对贷款相对较为严格，尤其是舟山本年度贷款额度已满；CHAPTER3:Thewholeprojectpositioning（项目整体定位）Question/“海景时代广场”作为近10万平方米的商业综合体，从快速完成营销角度出发，我们要需要对此项目产品功能性进行重新解读与定位？Answer/多功能性的城市商业综合体在众多综合体概念中，本项目应具备营销的何种差异化特征？项目核心定位：中国首个国家级海洋新区下，舟山，普陀东港核心，集合海景SOHO、创意办公、精品酒店、LSC休闲商业于一体，滨海体验式商业集群。它是：具有“功能型、服务式”的海景SOHO；具有时尚创意并渗透文化张力的“小而精致”的精品酒店；代表东港新区新办公理念的创意办公；升级舟山及东港商业的“LSC体休闲验式”的滨海商业中心，以餐饮休闲娱乐为主；它是东港城市生活的新趋向，是东港商业文化升级的新标志。商业价值：以LSC商业功能为主，以精品酒店提升产品档次，并结合创意办公、海景SOHO形域具社成可循环再生的商业生态