大邑项目市场分析及产品定位策略思路1.市场研究2.地块解析3.客群分析4.项目定位5.产品定位6.营销建议PART1市场研究宏观市场分析房产政策——中央、地方陆续出台一系列的调控政策，以年初的“新国八条”为主，拉开“三轮调控”大幕。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价等多重政策调控。其中以“限购、限价、限贷（称三限）”调控效果房产政策最为明显。时间全国性政策措施2011.6.7住建部《国有土地上房屋征收评估办法》2011.6.1新《规划管理建筑面积计算办法》2011.5.26《关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知》征求意见稿2011.5.12国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》2011.5.12国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知2011.5.1国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》2011.4.1《房地产经纪管理办法》2011.3.22国家发改委《商品房销售明码标价规定》2011.2.1《商品房屋租赁管理办法》2011.1.28上海重庆开征房产税2011.1.27财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知2011.1.26国务院房地产调控1号文件（新"国八条"）2011.1.21《国有土地上房屋征收与补偿条例》时间成都市政策措施2011.6.1关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知2011.4.18关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知2011.4.8成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行）2011.4.6《成都市限价商品住房销售规则》2011.4.6《成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法》2011.4.6关于进一步加强商品住房价格监管的通知2011.3.31关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知2011.3.31关于进一步规范中心城区单位集资建房有关问题的通知2011.3.31四川32个城市公布新建住房价格控制目标2011.3.30成都市人民政府办公厅发布《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》2011.2.15落实"国八条"成都出台房地产调控细则《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》2011-1-26房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类经济环境上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。与此同时，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。也就是说，房地产全行业存货总值远超流动负债总额，只要出货就可以套现还债。但是如果随着资产负债率的攀升，开发商不得不降价，存货就会缩水，房地产业便会资不抵债了。房地产行业洗牌形势加剧，大型房企加速吞并中小房企，上海联合产权交易所最近的交易综述显示，房地产产权交易近期交投活跃。与此同时，来自于上海、北京、广州、西安、昆山、南昌等多个房企的股权及债权等也纷纷在上海联交所挂牌出让。银行利率近日，建行在京将首套房贷款利率上浮到基准利率的1.05倍，随后全国其他城市的多家银行首套房贷利率也出现不同程度的上调，武汉最高上浮到30%，北京、福州、南京等地有银行甚至明确表示暂停个人住房贷款发放。一时之间，首套房利率再度吃紧，信贷政策进一步紧缩。成都首套房贷利率上调10%-30%，首付款比例除兴业银行四成外，其他银行均可付三成，同时，二套房利率上调幅度较大，最高涨幅达20%。据调查，现今成都银行执行首套房贷大致分为两种情况：中国农业银行首套房贷利率上浮幅度在10-30%之间；中国银行、中信银行首套房贷利率上浮15%起，放款时间较长需排队，如果申请贷款者希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍；中国工商银行虽然还在执行首套房首付款三成，基准利率进行放款，二套房首付款六成，基准利率上浮10%，但需缴纳2%的融资业务费用。成都市场价稳量缩——2011年上半年成都房地产市场调控效果较为明显，新增因秋交会井喷房产市场，销售持续萎缩，库存压力增大，市场价格在高位盘整，预计四季度市场将持续下行。2007年-2011年9月成都主城区商品住宅供销价走势图线格：价值房价合理价2010年-2011年9月成都市周开盘认购率（按套数计算）“新国十条”将大部分投机和投资者挤压出了市场，造成长达半年的市场低迷调整开盘认购率开盘认购率50%50%均线均线“9.29”政策期间，已基本变“新国八条”及2.15限购令使首改、外地刚需市场受限，市场两会期间预成刚需市场，产品供销对路持续低迷，政策致使刚需市场受创，购房者的观望情绪更浓期出政策高资产负债率、市场销售清淡、融资无望，致使中小房企资金链严重紧绷，地产洗牌加剧。大邑发展规划发展战略融入成都，优化核心走旅游品牌化、工业集群化、农业产业化的发展道路新一轮规划范围，面积63平方公里，新总规将主城区范围拉大了近35平方公里左右，人口将从现在的11万增加到30万，将大邑建成国际休闲度假接待中心、特色产业发展区和生态宜居城市。科技代产业风貌区斜江河城市景观带城市拓展方向城市拓展的主要方向为向西侧斜江河和向东北两翼齐飞发展，全力打造晋原新城，以后城市布局结构功能概括为“两心一带七片”。新城以北侧山麓和主要水系为核心，通过主要道路形成绿化通廊连接各个绿点形成“连山接水，环点结合”的“一河，一带，四环，四轴，多点”绿地系统。?项目所属：七片中晋北休闲度假综合功能区（该片区位于地块位置城区北部，范围南以子龙大道为界，西以斜江晋东北片区河为界，北至里仁场，东至城市用地边缘区，片区北部利用坡向较好、坡度较缓的丘陵地段布局具有坡地景观特色的休闲度假居住区，南部主要发展三合堰周边区域，以配套居住功能为主）。桃源新城片区城市功能划分城市以西规划为未来的行政办公、商贸、文化体育的城西新区；城市北面定位为高档住宅社区（别墅）；城东为工业集中发展区；城南规划为新政居住区。?城东北现有晋原初中，大邑职高，联合经济大学；?现有或在建大量安置小区，未来将有四星级酒店入驻。城北：高档住宅区区展城西：集发中行政、医集疗、文化业工体育于一：体的城市东新区城城南：行政居晋北新城规划示意图住区城市化进程加快，城市定位更加明晰。房地产市场分析《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net土地市场研究规划设计条件净用地面成交时间宗地编号宗地位置土地用途成交价竞得人绿地率容积率建筑高度建筑密度积及年限四川亮宇住宅兼容房地产开2010-02-01510111-2010-C-001大邑县晋原镇春城巷/≤2.7/≤40%9.4678商业发有限公司四川亮宇住宅兼容房地产开2010-02-01510111-2010-C-002大邑县晋原镇迎春路/≤2.8/≤54%6.0478商业发有限公司四川亮宇住宅兼容房地产开2010-02-01510111-2010-C-003大邑县晋原镇大东街/≤2.4/≤42%11.478商业发有限公司成都国大住宅兼容置业开发2010-02-01510111-2010-C-004大邑县晋原镇蒋巷子/≤2.4/≤38%25.4676商业有限责任公司成都国大住宅兼容置业开发2010-02-01510111-2010-C-005大邑县晋原镇箭道街/≤2.9/≤52%3.7976商业有限责任公司住宅兼容2010-01-28510111-2010-B-0001大邑县晋原镇内蒙古大道30.11207号牌商业/≤3.4≤54%住宅兼容2010-02-23510111-2010-B-0002大邑县晋原镇大邑大道7.41商业≤3.4≤54%2010-02-23510111-2010-B-0003大邑县晋原镇大邑大道/商业2.922010-03-04510111-2010-C-0006大邑县晋原镇芙蓉小区/≤1.5/≤52商业9.663王怀洪商业兼容2010-05-07510111-2010-B-0009大邑县晋原镇大邑大道≥30%≥2.5≤4.0/≤28%10.84249住宅商业：≤商业：≤0.530%四川宏志大邑县安仁镇五星村八、九商业兼容2010-05-10510111-2010-C--0013//348.515.55实业有限社住宅住宅：≤1.4住宅：≤责任公司35%住宅兼容2010-05-21510111-2010-B-0010晋原镇桃源新城≥35%≥2.5≤4.0/≤25%207.97商业住宅兼容2010-05-21510111-2010-B-0011安仁镇金光村/1.2/≤35%58.45商业住宅兼容2010-05-21510111-2010-B-0012安仁镇金光村/1.2/≤35%6.17商业住宅兼容2010-05-21510111-2010-B-0013安仁镇金光村/1.2/≤35%44.9商业住宅兼容2010-05-21510111-2010-B-0014安仁镇金光村/1.2/≤35%16.34商业住宅兼容2010-05-21510111-2010-B-0015西岭镇云华村≥35%≤1.2/≤35%58.38商业大邑惠业2010-06-03510111-2010-C-0015晋原镇邑新大道≥30%≥2.75/≤40%商业18.0126置业有限公司住宅兼容2010-06-18510111-2010-B-0020晋原镇桃源新城120商业住宅兼容2010-06-11510111