※福城国际商务中心市场沟通简案※【福城国际商务中心】市场沟通简案本次沟通核心：项目定位与商业模式的市场环境如何？2011.7.22011-6-18平衡堂智平衡堂智业联盟业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※前言承蒙贵项目开发联盟信任，我们有机会参与贵项目。借此，感谢贵联盟本报告仅为我们对郴州市场和贵项目的理解以及我们从业经验的展述，为双方进一步深度沟通并开展产品细案策划和营销推广及招商模式设计所用。2011-6-18平衡堂智平衡堂智业联盟业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※Chapter1我们对市场的了解1区域经济概况2区域房地产概况3对市场的理解2011-6-18平衡堂智平衡堂智业联盟业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※区域经济概况地理属性湖南处于江南版图中心连接南北、东西的大通道纵向交通大动脉：京广铁路、武广高铁（京广深港）、京港澳高速及复线、107国道江西横向：沪昆高速、沪昆高铁、厦蓉高速等其中绝大部分交通大动脉与郴州相关湖南郴州全国广西湖南广东2011-6-18平衡堂智平衡堂智业联盟业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※区域经济概况地理特征郴州乃湖南省南大门广州、长沙两个区域中心城市之间的中心点，粤港澳后花园/边省区域中心自古以来中部通往岭南的必经之道经济实力郴州中国有色金属之乡多项稀有金属储量第一，总价值超万亿中国优秀旅游城市中国温泉之乡中国银都湖南省唯一的国家级出口加工区2009中国三线城市综合竞争力“百强”第45名（湖南唯一入选）首批经国家商务部授牌全国9个加工贸易梯度转移重点承接地之一………2011-6-18平衡堂智平衡堂智业联盟业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※区域经济概况融入广州、长沙1小时生活圈在武广高铁未响之前，嗅觉灵敏的粤派开发商已经率先北上，珠江、万科、金地、碧桂园、保利、广电等开发商在武广沿线已经安营扎寨。如今武广沿线的地产版图将更加丰富。其中部分知名地产已经进驻郴州！武广高铁开通至今，沿线二三线城市土地价格已经翻番，直接带动了楼市的发展。2011-6-18平衡堂智平衡堂智业联盟业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※区域经济概况2010年1-11月社会消费品零售总额郴州在全省14个地州市内排名第五位，位于全省上等，消费力强劲：1、长沙：16441558??2、岳阳：45415573、衡阳：4231980??4、常德：4120030??5、郴州：36879852011-6-18平衡堂智平衡堂智业联盟业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※区域经济概况区域规划：郴州经济高速发展和城市化进程全面升级！“两城”建设：“湖南最开放城市”和“湘粤赣区域中心城市”——湖南深圳“三城”创建：全国“文明城市”“卫生城市”和“园林城市”。已拉开双100城市：2020年城市规模达100平方公里人口100万——预计提前4年完成两年投入近80亿元进行中心城区改造。全国第一批进入高铁时代的城市。客流量仅次于长沙！5条高速公路在此交汇。2010年投资税收双双取得湖南省排名第二的佳绩。财政收入连续7年排名第一。2011-6-18平衡堂智业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※Chapter1我们对市场的了解1区域经济概况2区域房地产概况3对市场的理解2011-6-18平衡堂智平衡堂智业联盟业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※房地产市场投资走势：区域房地产概况大量资金涌入郴州房地产行业，开发力度持续升温05-10年房地产开发投资走势8070%7060%6050%5040%4030%302020%1010%00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年房地产开发投资额（亿）同比增长05年之后房地产开发投资稳步提升，大量资金投入到房地产市场，令市场开发量不断增加、开发力度持续升温。同一时期大量开发，必定会造成市场上产品的严重同质化。2011-6-18平衡堂智平衡堂智业联盟业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※2010年湖南省各市房地产开发投资完成情况：区域（万元）同比增长（％）???湖南???15661125???53.3???长沙市???7752625???59.9???株洲市???1173030???57.7???湘潭市???609084???55.3???衡阳市???816250???54???邵阳市???313253???44.4???岳阳市???777824???44.3???常德市???855004???37.5???张家界???158438???33.6???益阳市???639645???58.3???郴州市???806319???67.6???永州市???489824???43.3???怀化市???614947???55.4???娄底市???478976???52.6???湘西自治州???175906???17.6郴州总量排名第5、增幅第12011-6-18平衡堂智平衡堂智业联盟业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※区域房地产概况2008年及以前——第一集团：长沙。遥遥领先，开发金额在480亿以上；第二集团：株洲、常德。开发金额在50亿以上；第三集团：衡阳、郴州、湘潭、娄底、永州、岳阳。开发金额在30亿以上；第四集团：益阳、邵阳、怀化、湘西。开发金额在20亿以上；第五集团：张家界。开发金额在10亿元以下。2010年及现在——第一集团：长沙。遥遥领先，开发金额在775亿以上；第二集团：株洲、常德、衡阳、郴州。开发金额在80亿以上；第三集团：岳阳、湘潭、怀化、娄底、益阳。开发金额在60亿以上；2009年前郴州市房地产市场在湖南省属于中等水平，2009年因郴州“两城建设、先行先试”发展目标，推行了强大的招商力度，2010年郴州全年房地产完成开发投资达到了80.6亿元，房地产开发投资金额已提升进入到了湖南省第二集团，同时2010年郴州的两个百亿元目标，以及较高的增长速度给郴州市房地产市场带来一个新的发展机遇。2011-6-18平衡堂智平衡堂智业联盟业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※区域房地产概况商品房竣工面积走势：2009-2010年出现爆发性增长05-10年商品房竣工面积走势（万平）300140%120%250100%20080%60%15040%20%1000%50-20%-40%0-60%2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品房竣工面积（万平）同比增长在07年第四季度受政策影响，商品房开发放缓，08年经历市场寒冬继续减少，产品开始积压。09年市场火爆，开发力度急剧加大，2010年继续高速增长，2011-2012年开发量更加凶猛。2011-6-18平衡堂智平衡堂智业联盟业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※区域房地产概况商品房销售面积走势：2008年至今增幅明显05-10年商品房销售面积走势（万平）16050%14040%12030%10020%8010%600%40-10%20-20%0-30%2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品房销售面积（万平）同比增长06年到08年商品房销售面积有一波下滑，并在08年探底。09年市场迅速回暖，存量房得到快速消化，2010年市场形势进一步转暖，销售量继续抬升。但消化去量速度与去化量，低于同梯队的城市如常德、株洲。2011-6-18平衡堂智平衡堂智业联盟业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※区域房地产概况商品房销售单价走势：商品房价格稳步上扬00-11年商品房单价走势（元/平）4000350034003569310030002800250025002000150014001000987935103375776576750000年1年2年3年4年5年6年7年8年9年0年度0000000000000000000001季22222222222一1年01200年到10年商品房销售价格稳步上扬，08年市场虽有波动，但价格箱体基本稳定，从另一个层面也可看出郴州商品房市场抗冲击能力较强。2011-6-18平衡堂智平衡堂智业联盟业联盟2011-6-18平衡堂智业联盟※福城国际商务中心市场沟通简案※市场整体供给2010年郴州与常德、岳阳、株洲一样，价格暴涨，主流楼盘均价跃进4200以上区间，湖南排名升至第3。但由于中低档楼盘的占比较大，市区均价仍在4000内。郴州市近几年开发的楼盘档次与规模虽有局限，但已处于提升阶段，特别是近两年的开发体量大，新建楼盘分布范围广，价格箱体和档次在不断拉大。郴州楼市的转折点是2009年：全年完成开发投资35.8亿元，同比增长32.35%；完成商品房施工面积142.8万平方米，同比增长38.25%，其中新开工面积110.7万平方米；商品房销售面积126.7万平方米，同比上升67%，住房价格涨幅平稳，当年全市商品普通住宅成交均价2440.18元/平方米，市场定价预售商品房均价为2811.95元/平方米，同比增长13.5%，其中，市场定价高层住宅均价3053.7元/平方米，市场定价多层均价2486.56元/平方米，市场定价别墅均价为4819.46元/平方米。2010年陆续十多个项目入市，含历年存量销售均价达到3860元/平米；2011年又有十多个新盘上市，市场总体供货量急速增加，暂时出现供过于求的局面。2011年至今，约有40个项目在售或待售，总供应量近300多万平米（在年内和未来2-3年逐步释放出来的总量约400万平米，郴州房地产的快速发展达到峰顶）由于产品创新度不高，郴州楼盘更多是依靠自然景观资源、地段优势、面积区间和少量复式产品来实现溢价。自中珠改观，恒大、金地、碧桂园、中海等入主后将推进创新。2011-6-18