第一部分市场研判报告结构一、市场大环境与政策研究1.房地产宏观调控政策研判032.当前宏观房地产市场状况及2011年下半年房地产市场展望05二、邳州房地产市场分析1.邳州城市解读082.邳州土地市场分析103.邳州商品房供需情况分析124.邳州商品房价格走势分析135.邳州房地产发展格局分析146.邳州房地产市场未来发展趋势预判17第二部分项目解读一、区域竞争个案研究19二、地块及四周现状分析27三、项目规划30四、项目价值体系构建31第三部分项目定位一、项目整体定位34二、项目客群定位37三、项目价格定位及总销测算422第一部分∣关于市场市场研究的根本核心是发现项目面临的问题和机会，并找出解决问题的方法，也就是本项目应该怎么办的问题，市场研究应充分挖掘项目开发中的潜质和短板所在，为项目的准确市场定位提供依据。基于中国房地产市场的非自由性，不完全规律特性的必然存在，更多的时候，市场研究更需要理性的真知灼见，或者说认识市场需要“跳出市场看市场”的高瞻远瞩。2一、市场大环境与政策研究?房地产宏观调控政策研判——新“国八条”重要政策主要内容政策影响政策解读地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任按照十二五规划，未来五年GDP年均增长8%来判断，全国房进一步落实地方政府责任2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配价年均增长8%是中央政府可接受范围。但是新开发项目上市的收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新价格策略必会受到一定的影响，更大程度表现为价格预期下建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。调。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款房贷额度收紧，购房成本大增，投资与改善型需求同时受到利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当打击，需求量下滑，是否能够促动房价下调，则需要视销量强化差别化住房信贷政策地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一下降的程度而定。由于高端客群支付能力强，因此这一措施对信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利市场中低端项目的影响将大于高端市场，对中小面积的常规率。二房、三房的影响大于大户型、豪宅。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，限购措施的实行意味着采用行政手段直接干预商品住宅买卖，合理引导住房需求在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。直接导致成交量的急剧萎缩，投资性需求受到严厉打击的同时也伤及部分改善型需求。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住新国八条进一步强调政府问责机制，并将范围扩大，表明问落实住房保障和稳定房价工作房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工责并不是停留在口头上说说而已，向公众传达了中央“坚决的约谈问责机制程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展”的决心。有关部门根据规定对相关负责人进行问责。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保加大保障住房建设旨在解决低收入群体住房难问题，2011年加大保障性安居工程建设力度障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央提出1000万套保障房建设目标，缓解结构性住房矛盾。3相较之前出台的政策，新“国八条”的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，即调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。从各个城市、各部门对于“国八条”的细则落实来看，一、二线城市力度要大于三、四线城市，徐州作为三线城市，目前已经在徐州市区开始实行为期一年的限购政策，但包括邳州在内的六县不再限购范围内。信贷执行层面，邳州各大银行已经开始严格执行二套房首付比例6成以上，利率为基准利率的1.1倍的差异化信贷标准，此外调查了解到，由于央行存款准备金率的逐步提高，邳州部分商业银行已经将首套房首付比例提高至4成或5成。?房地产宏观调控政策研判——房产税2011年1月27日，上海市、重庆市相继公布了房产税改革试点方案细则，并定于28日起实施。由此，传言甚久的房产税试点方案终于拉开大幕，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%，上海采取“既往不咎”的原则，征税对象为满足条件的新购商品房，不对存量房进行征收房产税；重庆采取对独栋别墅（无论存量还是增量）和新购高档住宅征收房产税。政策解读房产税征收对心理层面影响大于实际影响，综合“沪版”和“渝版”房产税征收细则来看，都相对比较温和，“沪版”细则对存量房一律免产税，对于新购住宅，0.6%（或0.4%）的税率并不高，不会对市场产生重大的逆转作用；而“渝版”房产税出台一个月后，重庆共收税17比，税收总额不足15万元，力度如何，从税收总额便可见一斑。由于税率不高，影响范围有限等原因，沪、渝版房产税或难以对房价预期形成直接影响。房产税开征是一个大趋势，但若在全国范围内推广上需要一定的时间。新国八条出台，“限购、限贷、限价”各种调控细则相继落地，“房产税”试点的开展，再加上CPI高居不下年内央行第三次加息在即，以及1000万套保障房建设计划的实施，各种政策的叠加效应已经显现，2011年房地产市场宏观政策环境依然堪忧，“求稳”是2011年房地产市场的主基调。2.2011年中国房地产市场概况及发展趋势研判4?五月近七成城市成交面积环比上涨，平均涨幅达41.60%，然而徐州成交量延续下跌趋势。5月全国主要城市商品房成交面积情况数据来源：CREIS中指数据2011年5月底，主要城市库存量增加，北京商品住宅可售量增加33.95万平方米。CREIS中指数据监测的30个城市中，近七成城市成交面积环比上涨，平均环比涨幅41.6%。其中涨幅最大的是大连，上涨幅度达166.03%，其次是厦门，上涨幅度为93.08%。另外，深圳本月受楼盘降价促销影响，成交量上涨逾五成。南京受品牌房企推动，楼市明显升温。10个重点城市中，除重庆外，成交量普遍上涨。成交量环比下降的城市中，温州跌幅最大，跌幅达71.06%。其次是三亚，跌幅达38.84%；徐州、汕头、昆明等城市成交量也有明显下滑，跌幅均接近或超过30%。5?5月70大中城市新建商品住宅价格环比小幅上涨，二、三线城市涨幅高于一线城市，徐州环比涨幅高于平均水平与4月相比，70个大中城市中，50个城市价格环比小幅上涨，价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了6个，涨幅比4月份缩小的城市有27个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。注：环比以上月价格为100，同比以去年同月价格为100，定基以2010年为100数据来源：国家统计局数据报告6?2011年下半年房地产市场展望?政策层面：过去的2010年可以称得上是“调控年”，从“国四条”“国十条”再到“新国八条”，一连串的调控靴子相继落地，堪称史上最严厉的调控政策均出自这一年；2011年可以称得上是“执行年”，政府问责机制、差别化信贷政策、各城市出台年度房价调控目标、保障房建设、限贷、限购、限价、央行连续加息以及房产税试点的开展等等都在2011年落到实处，到目前为止来看，2011年下半年不会出台新的调控政策，贯彻执行前期出台的政策是重点，考虑到本届中央领导层任期至2013年结束，因此在未来1-2年内从紧的宏观政策环境依然不容乐观。?商品房需求与供给层面：“限贷”、“限购”政策仍将在一定时间内限制投资客的购房需求，于此同时，部分改善型住房需求也将受到一定程度的抑制相反刚性需求在政策稳定后会相继选择入市，成为下半年的购房主力军；与购房者一样，前期观望的存量开发项目，和新开发项目在政策相对稳定后选择在2011年下半年集中上市。大量开发项目集中在2011年下半年选择推盘，市场供应量激增，然而大量投资型需求没有得到释放，应资金流要求，相应的打折优惠措施会出台。刚性需求将助推后市成交量的稳步回升，此外，大量保障房的建设完成也会进一步助推2011年下半年成交量的回升。?价格层面：从近期房地产市场走势来看，深圳、北京、上海等一线房价过高城市已经开始震荡回落，但下降幅度不大，然而徐州、邳州这样的三、四线城市房价仍会呈现稳中小幅上涨的趋势，2011年5月徐州（包括邳州等六县）住宅均价已经突破4720元（中国指数研究院数据）。7二、邳州房地产市场分析1.邳州城市解读城市概况：邳州坐落于东陇海重要交通要道，是淮海经济区最重要的县级城市之一，总面积2088平方公里，总人口约170万，是江苏省人口第二大县级市。城市定位：东陇海产业带上重要中心城市之一，城区规模达到50平方公里、市区人口50万的现代化中等城市。市区由1个中心和五个片区组成，城市中心以世纪大道、古运河为轴线，形成集中的商贸、金融、行政、办公、文化体育中心，5个片区是，北部新城区、老城区、东陇海工业园区、东城区和运西工业园区。《邳州市城市总体规划（2003—2020）》设计方案8?城市规划城市总体规划：在城市总体布局上，东进北延，疏解老城，优化新城区规划：新城区规划定位为邳州政治、科教、居住、旅游、金融结构，形成单中心紧凑型的格局。中心。92.邳州土地市场?2007-2010年邳州市土地供应总