郫县志达地产德源地块——项目定位及物业发展建议[新港地产][sichuang.09.2011]声明创新和差异化是房地产发展的永恒主题，也是房地产提升竞争力的核心。房地产发展规律必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。该报告仅供贵公司翻阅，不得擅自对外公开、复印、拷贝；版权归四川新港地产顾问有限公司所有。copyright?ChinalandEstate新港地产全国布局新港地产全国布局13个城市，完成上百个项目。亚洲商业地产专家。深圳成都成都新城市广场深圳中信城市广场成都财富中心深圳书城中心城成都龙湖·三千里深圳机场成都银石广场深圳NICO女人世界名店成都财富又一城沈阳深圳中洲美食新天地………成都339………北京上海重庆上海恒隆广场瑞安·重庆天地天津上海黄浦区179号重庆龙湖地产上海中央商场项目改造重庆协信中心上海黄浦区体育馆重庆名汇广场成都重庆上海四川北路71德邻公寓重庆盛世华城………………福州其他贵阳广州深圳北京西贸中心昆明广州广州世界贸易中心大厦沈阳置力商城广州新光城市广场昆明西南商厦广州时代广场天津慈航商业广场广州天河娱乐广场珠海时代广场福州冠亚乌山广场………广州香港和黄集团地铁黄沙站项目………品牌知名度公司先后获得6项殊荣，其中3项为中国社区商业工作委员会颁发，2项为香港地产机构颁发，1项为省内大奖。2010年中国社区商业工作委员会第一届理事单位2010年中国社区商业工作委员会首届专家委员2009年中国社区商业工作委员会战略合作伙伴2009中国（成都）楼市总评榜营销策划大奖2006年中国（香港）特许经营协会副会长单位2005年董事长获CEPA商机发展联合会地产服务委员会主席综合体万科、龙湖、华宇、银泰、招商地产等一线开发商合作；公司先后完成过30个以上的综合体项目，其中20万方以上的项目有10余个；[银石广场][成都339项目][西锦国际]华宇?蓉国府[万科金色海蓉]项目位于红星路步行街，总高度达位于猛追湾街，总建面22万平项目地处城市中心，汇项目占地面积26399.14平位于成都城南商业区，涵盖151米，建成后将成为春熙路新的云米，以339米四川广播电视塔集成都城市高端商务、方米，建筑面积161700.00酒店、电影院、超市、购物际地标。为依托，打造西部的商业地标。商业精华。平方米中心、22万平米；?新城市广场[万通?红墙国际]?招商东城国际[乐地·浣花香]龙湖三千城[银泰中心]万通红墙国际，由成都万通?龙湖三千里项目总占地面积约28亩，建筑三千城位于成都建设路核心项目位于城南CBD核心地段，?鑫红光新南天地项目时尚置业有限公司（万通地?新都缤纷时代广场面积约116200平方米，含甲级商圈，涵盖酒店、写字楼、54万方的城南地标性城市综合产全资子公司）开发。?万景国际写字楼、住宅及风情商业街。集中商业、高端精装公寓.体?达州罗湖新城市广场?财富又一城?龙泉西河动漫基地项目?财富中心?世豪广场?仁恒置地广场?永竞武侯大道项目?德阳银鑫寰球中心?上善国际?万科金色华府?美嘉森奥特莱斯……地铁上盖、交地铁上盖综合体、交通枢纽物业9个，其中银石广场负二楼商铺通枢纽物业最高销售价格达30万元/平米；鑫红光新南天地项目[银石广场][仁恒置地广场][美嘉森奥特莱斯购物中心][西锦国际]位于火车南站旁边，新南天项目位于红星路步行街，总高项目地处人民南路旁，距位于城南世纪城新会展中心主项目总占地82.66地项目；总建面18万平米；度达151米，建成后将成为春地铁一号线锦江站约50米入口，与成都政府新中心为邻亩，35万平米的大体量城市综合生活街区。熙路新的云际地标。，地块商业价值突出。，深长城地产南熙里[上善国际]华宇?蓉国府[银泰中心]红星路沿线天久北巷，总建筑该项目总建筑面积74000平项目占地面积26399.14平项目位于城南CBD核心地段面积21000平米，项目定位是米，地铁1号线桐梓林站出方米，建筑面积161700.00，54万方的城南地标性城以超市为主导的邻里购物中心入口。平方米市综合体。报告结构1区域规划及地块分析2市场分析3典型项目借鉴4项目定位及规划布局建议5物业发展及营销推广建议Part1区域规划及地块分析Part1.1项目规划价值分析成渝经济区2011年5月5日，国务院正式通过《成渝经济区区域规划》。成渝经济区纳入国家十二五规划重点工程，成为中国第四个国家级经济区。环渤海经济区长三角经济区成渝经济区中国经济第四级珠三角经济区成渝经济区成渝经济区以两个特大城市为“双核”，产业设计以汽摩、天然气化工、装备制造业、电子工业、航空、矿电一体化等产业为发展的重点。超级城市群落中国经济增长第四极?20.6万平方公里?两座特大城市?六座大城市?40座小型城市和城镇?一亿人口?一小时经济圈?1.58万亿GDP总量?双核五带八大产业?西部成为中国经济的第四极增长力量，而成都则是西部的中心和西南的核心。成都天然吸引、服务和辐射着西藏、新疆、青海、甘肃、陕西、云南、贵州以及四川本身的八大省份，地域吸附力和辐射力堪称国内独一无二。成都高新西区——中国经济第四极的产业引擎全球高新产业基地到2015年，高新西区产值预计将达到5000亿，相当于2010年成都GDP的80%。产业结构已经基本成熟，目前进入产业衍商务配套与居住需求配套发展完善阶段。联想集团研全球戴尔中国发生产中心1/3的运营中心IPAD全球60%的华为研高新西区区域图英特尔芯片发中心?一个类似北京中关村、上海浦东新区的高端?未来全球20%的电脑将是“成都制造”。产业集群、商务居住集群正在高新西区形成。高新西区区域价值分析第三产业加工产业，西南片区富士康为代表，本案位于高新西区旁，将会随着高新西区IT高科技、加工制造产业的带动成为新的商务娱乐配套区域；功能分区规模分布区域功能进驻代表企业?占地面积：35.5平方公里“境内关外”模?三大支柱产业：生物制药、IT、精密机械制造2.2平方公式实行全封闭Intel、中芯国出口加工区如图里运行，通关方际?进驻企业数：约223家，约60%便?按国家保税物职工就业人数：约10万人（2008年预计）流中心标准建保税物流中南区、北区面积定位重点产业53公顷设，口岸物流富士康心及东区城市副中心、保税仓储、微电子软件区、生物制药研发机南区47平方公里房地产业增值加工构、公司总部、会展中心科技科技园区模具厂房区、集成电路（IT）、生物制药、机械加工厂房新加坡赫比、美模具工业园15.3公顷如图西区35.5平方公里产业园区精密机械制造、建材、食品乳业区及IT产业厂国安费诺、模具工业园房区西片区模郫筒镇总部、研发、攀钢技术中心、技术创新组具高13.3公顷起步园区技术创新等企摩托罗拉研发中新团工羊西线业入驻心出口加工区西业区电子科大约160公顷如图学校——园电子高新南区光电显示及其富士康光电显示园200公顷西南片区长虹OLED科大配套入驻西南片区林氏国际工80公顷起步区北区未知——业园高新西区区域价值分析——高新区综合保税区高新保税区，约4.5平方公里，后备配套支持区（德源、清江、顺江），大量的产业及产业集群延伸出巨大的生活、生产、商业商务配套需求。功能分区规模分布区域A区（原成都保税物流东至天健路，南至双伯路，西0.47平方公里中心）至天勤路，北至檬柏路B区（原四川成都出口东至天润路，南至成灌高速，2.59平方公里加工区）西至天健路，北至西区大道东至天欣路，南至合作路，西C区（新建区域，以富1.62平方公里至天源路，北至成灌高速士康项目为主）德源新城德源新城从目前规划来看，首要作为产业园的后台配套区；其次从“一轴、一环、五片、多核”的规划来看，德源将与郫筒辐射整个郫县及高新西区商务、商业及生活配套；??“一轴”：依托成灌快铁形成功能密集的综合服务轴，将发挥提升集聚、产业调整的作用。??“一环”：串联北部聚集文化要素的特色城镇和南部知识创新功能节点的文化主题环，将发挥沟通城乡、互动联合的作用。??“五片”：郫筒—德源商务和生活配套区，以商务服务、生活性服务为主，同时具备文化旅游、金融、信息、创意、生产性服务、高端居住等功能；工业港北区创新孵化区，以生产性服务为主，同时具备为个体创业提供孵化平台的功能；犀浦—团结—安靖会展交往区，将成为面向区域的高端服务职能中心，具备高端接待服务、会展、科教、商务休闲、创意、金融、行政,生活服务功能；安德-友爱古蜀农耕文化体验区，以旅游休闲、文化展示、文化活动功能为主，同时具备一定的生活服务、生产加工、贸易功能；三道堰—新民场—唐元—古城水文化体验区，将成为高端旅游休闲区，具备特色水文化活动、水文化展示、高端接待服务功能。??“多核”：郫筒、犀浦和安德生活服务核、德源商务核、红光孵化经济核、团结现代大学城核、各镇文化主题核，打破“大饼”，形成花园组团式的功能核，组团之间相互渗透相互培育。德源新城德源新城将成为郫县南部副中心，绿廊交织、产城一体、宜居宜业的新型城市片区。?德源镇新城位于郫县以南，规划总用地面积约7.6平方公里，主要配套一号工程和现代工业港南片区发展2.5产业（生产型服务业），其中投资10亿元的基础设施、38亿元的农民安置房和43亿元的富士康员工住宅楼等项目全面开工，已完成投资6亿多元。德源新城将成为郫县南部副中心，绿廊交织、产城一体、宜居宜业的新型城市片区。?未来在德源新城中聚集城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。因此，该片区集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求将