武夷山金绿酒店项目战略发展报告厦门百合田房产机构宏观环境分析城市概况武夷山市位于闽西北、闽赣两省交界处，是世界双文化遗产旅游文化所在地。目前全市辖3个街道(崇安街道、新丰街道、武夷街道)、3个镇(星村镇、兴田镇、五夫镇)、4个乡和四个茶场，共有115个行行政村。全市土地总面积2798平方公里。常住总人口233557人，其中城镇的人口为122851人，占52.60%；2011年前三季度，全市实现生产总值（GDP）535599万元，比上年同期增长12.6%（经南平市统计局评估），排名十县市区第三位。如如张张家界、家界、丽丽江等江等类类型的“小城型的“小城镇镇，大旅游”性，大旅游”性质质的的观观光旅游城市光旅游城市而而与与三三亚亚、、青岛青岛、大、大连连、厦、厦门门等度假旅游城市的商等度假旅游城市的商业业有很大的有很大的区别区别。。商业概况武夷山市商业大体可分为老城区商圈和景区商圈。整体发展水平较落后，当前多为“商业街”形态，缺少百货等现代商业模式。当当前老城前老城区区商圈整体商商圈整体商业发业发展水平展水平还较还较低，主要低，主要为传统为传统零售行零售行业业，面向，面向城城区区居民日常生活所需，部分承接武夷山的旅游性商居民日常生活所需，部分承接武夷山的旅游性商业业，无，无论论是商是商业业物物业与业与商品商品档档次都次都处处于于较较低低层层次。次。说说明武夷山市明武夷山市区区商商业与业与本本项项目目关关系不大系不大。。商业概况景区商圈主要依托武夷山三姑镇景区发展而成，当前大致可划分为北部商业区（接近机场与火车站）、中部商业区（主要因为交通目的地所在）及南部商业区。本项目位于发展中的南部商业区（车流入口，景区入口，腹地较大，便于发展集中式商业）。主要商业体概况当前代表性商业体有武夷印象文化步行街、武夷风情商苑、红袍街、茶博城等。景区商业主要依托来此观光旅游、休闲度假及商务会议的外来消费人群，此类旅游人群有着很强的消费意识和消费能力。商业街名商业街规商业形出租租金范围经营业态现状称模态率景景区区商商业业物物业业亦亦文化旅游露天式40-150元/茶叶、特产、根雕10500㎡70%步行街商业街月/㎡、餐饮、养生馆以商以商业业街街区区形形态态为为主，出租率由中主，出租率由中露天式80-150元/茶叶、茶包装、汽红袍街长度300M100%部地部地区区向向两头两头降降商业街月/㎡车维护低。租金低。租金50-15050-150元元//月之月之间间。。封闭式130-180元/茶博城800㎡100%茶叶、特产商城月/㎡其中其中闽闽台特台特产产商商城是唯一一城是唯一一个个广广苏闽步行露天式40-110元/茶叶、特产、根雕场场式的商式的商场场，引，引19000㎡70%街商业街月/㎡、餐饮进进的是的是闽闽台台两两地地的特色的特色产产品。品。经经武夷风情内部商业30-120元/13000㎡60%茶叶、特产、根雕营状况较营状况较好，好，说说商苑街月/㎡明特色明特色产产品的地域品的地域隆盛台湾性性还还可以可以扩扩大。大。封闭式商30-35元/月台湾特产、武夷山特产商贸4000㎡100%城/㎡特产城商业业态业种三姑景区是本地特产及旅游产品集中区，主要面对旅游和异地市场。区域内业态涵盖茶叶店、根雕、餐饮、生活超市等。可以看出茶叶与根雕、餐饮占了绝大多数。说明近年来武夷山的大红袍茶叶随着旅游产业的发展而一起迅猛发展。小结??武夷山商武夷山商业业以旅游商以旅游商业为业为主主,,日常消日常消费为辅费为辅；；??景景区区商商业业物物业业亦以步行街形亦以步行街形态为态为主，缺少大型有良好主，缺少大型有良好购购物物环环境境的商的商业业广广场场；；??旅游商旅游商业业市市场场存在存在较较大大发发展空展空间间,,景景区区商商业业主要依托主要依托来来此此观观光光旅游、休旅游、休闲闲度假及商度假及商务会议务会议的外的外来来消消费费人群，且增人群，且增长长率每年率每年达达到到12%12%；；??主主题题商商业业有有较较强的强的号号召力召力与经营与经营力；力；??从闽从闽台特台特产产商城可以看到特色商城可以看到特色产产品可以不必局限于武夷山的特品可以不必局限于武夷山的特产产。。高档酒店概况景区商圈高端商业主要为酒店，共有五星级酒店3家，四星级酒店5家。各各档档次酒店的都具次酒店的都具备备高高档档的的购购物、桑拿、沐足功能、美容美物、桑拿、沐足功能、美容美发发。同。同时时都都将这将这些服些服务进务进行外包，以保行外包，以保证证服服务质务质量。量。小结??高端消高端消费费主要体主要体现现在酒店服在酒店服务务上；上；??当当前在前在购购物的需求上，高端消物的需求上，高端消费费表表现并现并不明不明显显，酒店的高，酒店的高档购档购物面物面积积均偏小均偏小,,基本上只基本上只100100平米左平米左右右,,只有只有京京闽闽酒店要酒店要扩扩建建一一个个30003000平米的平米的精精品品购购物街；物街；??酒店酒店管理管理方面，高方面，高档档酒店基本是由酒店基本是由专业专业的酒店的酒店管理管理公公司司进进行行管理管理，，其其他他的高的高档档消消费费外包外包给给他他人在人在做做。。项目本体研究项目区位项目地处景区核心地带，区位优势明显。（一）商业发展主轴：项目前临大王峰路与玉女峰路是新商贸主轴，是度假区的商业发展中心地带；（二）交通要道：大王峰路连接武夷大道，是景区连接市区、机场、火车站必经之路，交通优势得天独厚；（三）扼守景区入口：距景区入口仅百米之遥，将获得庞大的消费人群。项目交通项目交通便利，通达性优良。北面大王峰路，为武夷三姑景区连接武夷山机场、火车站、市区主要交通动脉；大王峰南向为武夷代表性文化商业体——印象大红袍；武夷山风景区入口更是咫尺之遥。项目技术经济指标项目整体体量较大，区位较好，具有明显的后发优势，酒店自身配套规划较齐全，发展空间还是较大的。武夷山金绿大酒店档次五星级酒店建筑风格摩洛哥式建筑密度33.48%地上建筑面积22706.775m2绿地率35%总建筑面积61320.645m2地下建筑面积38613.87m2容积率0.65酒店主楼占地10417.356m2停车数466个建筑占地面积11695.735m2别墅套房占地639.55m2会议室12其他638.83m2客房180间宴会厅、全日制餐厅、中餐厅、雪茄红酒吧、特色规划用地面积34933.50m2配套吧、商店、足浴、KTV、泳池备注酒店主楼地下一层层高5.5米、地下二层层高6米，具有很大的商业可塑性。项目SWOT分析项目发展模式研究及建议市场结论概述区域武夷山市周边区域1、武夷山区域缺乏购物环境较好的商场。1、周边租金60-120元/平方米之间2、景区内商铺总体供大于求。但优质地段商，以整栋出租形式较多；铺供不应求2、统一经营管理式主题商场较受欢3、春节及2-4月为旅游淡季，淡季时间大致迎；市场为3-4个月3、特色旅游产品大受欢迎；4、景区周边物业均以产权式商铺发售，缺乏结论4、周边如台湾、南平、福建特产产后期统一经营管理。品发展较快；5、茶产品、根雕、工艺品为主要畅销产品。5、高档人群的消费主要体现在休闲6、投资意识较强，区域商铺销售较旺，二手与居住上，在购物上没有太大区别；成交活跃1、本项目位于十字路口，有入口广场，具有结论1：本项目具打造成当地最具规本项良好的吸纳性；模优势、最好购物环境、及最佳旅游目本2、项目便于打造优质的购物环境，层高产品集散地的条件；5.5-6米,有2万平米纵深.；结论2：本项目的商铺可以有多种模体3、本项目便于统一经营，不发售产权，且为式运营（在塑造出良好经营条件情况封闭式商场。下）。项目发展模式研究模式自营整体出租发售使用权通过自有经营，作为企业优质资产不装修,以对外界整体在良好经营的前提下,对特点，提升企业经营能力与盈利能力，包租,便于精简自身的外分割商铺,以租约的形为上市及融资打下良好基础。商业链条。式发售使用权。投资较高(需精装修、中央空调)低(可毛坯推荐)高(需精装修、中央空调)收益较高较低高投资周期8-10年不确定1-2年经营难度较小无较大运营模式统一经营管理、广告宣传物业管理统一经营管理、广告宣传商场建议（一）商场体量确定商场建议（二）为使动线较为简单，建议商场为一层，将功能间统一移至负一层。资金测算（一）项目商场单项总投资为8985.86万元，占项目总投资(50000万)的20%左右。对于企业的资金链有一定的考验。序号费用名称金额（万元）备注项目开发建设总支出8985.861-7项总和1前期费用115.03　\1.1渣土处理费2.4建筑面积*1.2元/㎡计算1.2建筑工程质量监督费3.3建筑面积*1.65元/㎡计算1.3建筑工程交易手续费1.92建安成本*0.03%1.4施工管理费0.033建筑面积*1.65元/㎡计算1.5建筑物放样费4建筑面积*2元/㎡计算1.6建筑设计费60建筑面积*30元/㎡计算1.7白蚂蚁防治费2建筑面积*1元/㎡计算1.8工程监理费32建安成本*0.8%1.9施工图审查费9.2建安成本*0.15%+2.10*3.5%1.10散装水泥专项基金1.5建筑面积*0.75元/㎡2建安成本6400.00　\2.1土建成本4000建筑面积*2000元/㎡2.2水电安装300建筑面积*150元/㎡2.3消防工程100建筑面积*50元/㎡2.4装修费用2000建筑面积*1000元/㎡3配套费用420.00　\3.1中央空调300.002台,150万3.2智能化系统120.00建筑面积*60元/㎡为企业开发经营中发生的各项管理费用，含人员工资、公关费、办4管理费用341.00公费、差旅费、折旧费等，