苏州建施人民路商业项目定位思考合富辉煌房地产2012年03月两个定位方向一.专业市场+办公产品——产品价值不平衡二.集中型商业+酒店式公寓——项目整体均好性2Part1项目解构地块属性&项目思考地理位置经济指标市场现状未来规划3地块属性项目地理位置优越，商业价值高——地处人民路主干道上，距离观前街仅600米；北侧为东中市五金地理位置市场，商业价值高。即可做集中商业体，又可做专业市场街东中市五金人民本案路商圈观前商圈地块属性典型地铁上盖商业物业，未来人流更集聚——规划中的苏州地铁4号线距离本案仅100~200米，其具有的地铁轨交价值商业价值更适合做集中型商业轨交1号线（2012年5月）苏锦村苏州站轨交2号线（2012年年内）三医院北塔寺本案临顿路轨交3号线（2013年开石路观前街养育巷通）东环路西环路临顿路乐桥站轨交4号线（2016年开桐泾北广济路通）古城区项目周边轨交规划图项目思考规模较小，难以独立成市经济指标——项目总规模2.7万㎡，其中商业规模仅1.6万㎡，无法吸纳东中市市场，仅为市场补充；小体量商业，无法脱离观前商圈单独成市项目原定产品规划1.2公里楼层总建面积（㎡）总长本案条街中市五金一地下1层-地上3层（五金市东16436.48场）地上3层-地上6层（办公）6486.03人民合计27288.25路观前?东中市五金街总长约1.2公里商圈?沿街五金店铺门面开间在4~6米居多?进深在15-20米左右?东中市两条内街中街路、王天井巷内五金街总长约商业体总体量（平米）楼层数（层）350米，店铺开间与进深等于东中市基本相同。第一百货230001——6?东中市五金市场总体量在5万方左右。美罗商厦40000负1——6?本项目五金市场规划体量较小，可作为东中市五金大洋百货35000负1——6市场的补充项目思考未与东中市市场直接连接，辐射效应减弱——与东中市之间相隔约76米，内部无法形成直接车行线路，引入交通动线五金市场需要解决车流动线问题现有车流动线76现米有车流动线本案项目思考规划风险加大，借势反成硬伤——根据苏州商业网点规划要求，古城区部分商业街将逐步引导疏区域规划散，东中市五金市场有整体外迁的可能苏州站2008年苏州对于市区商业网点的规划要求1.原有商业街(区)的改造桃坞巷文引导疏散7条商业街：东中市机电配件街、学士街餐化保护区饮街、嘉余坊餐饮街、公园路商业街、乌鹊桥路电脑街、胥江路汽配街、阳澄湖浅水湾餐饮街。2.商品交易市场空间布局引导本案内城圈层以内今后不再新建批发市场。观前该区域现有众多批发市场，根据城市规划逐步外迁或商圈予以撤销，留在原地的要进行功能提升、业态创新。专业市场外迁、引导、撤销东中市五金市场存在整体外迁的可能政府政府区区域域规划规划成成为为以旅游以旅游购购物物为为主主导导的旅游商的旅游商业业集群。集群。五金市五金市场随场随着城市着城市规划规划建建设设，未，未来来可能搬可能搬迁迁至郊至郊区区板板块块项目思考总结项目情况政府规划地段位置高，可作五金市场可做集中商业轨道交通4号线商业价值项目总体量较小，难以形成规模效应观前步行街与平江历史街区连通与原有五金街连接度不高打造老城区核心商业区五金市场造成对办公产品的价值损失五金专业市场外迁风险商业价值＞专业市场价值Part2市场分析洞察市场&初步推断古城区商业市场古城区办公市场古城区酒店式公寓市场101、古城区商业市场分析11市场分析三大类商业形态：沿街商业、集中商业、专业市场商业形态12市场分析人民路沿线及观前商业街，租金水平差异大沿街底商——观前核心区向外递减，观前街主街租金最高可达40-50元/平米/天，而外围沿街底商最低仅3.5元/平米/天左右一级地段41-50元/平米/天（一层）17-27元/平米/天（二本案层）二级地段观前街主街，一二层商铺8-20元/平米/天（一层）观前街口、商圈次要街道底商及南门商圈底商三级地段6-12元/平米/天观前商圈内边缘区级外围人民路沿线四级地段3.5-7元/平米/天人民路干将路以南，竹辉路以北；东中市以北市场分析人民路沿街以中档零售业和中低档餐饮业为主沿街底商——沿街零售主要为服饰和杂货，餐饮业大多为简式快餐及大众连锁本案人民路观前商圈商圈市场分析观前商圈内部底商以服饰零售与大众连锁餐饮为主沿街底商本案人民路观前商圈商圈市场分析商圈核心区内，体量3万平方米以上，租金水平与观前内街集中商业体底商相当集中性商业市场分布总体量楼层数租金价格商业体（平米）（层）（元/平米/天）第一百货230001-6/美罗商厦40000负1-6/大洋百货35000负1-6/本案泰华商城38000负1-88-23元/平米/天美罗商厦-1层：5元/平米/天观前新象城30000负1-31层：7-12元/平米/天第一百货商圈2层：5元/平米/天大洋百货?从本项目至苏州第一百货观前街约有近500米的距离。铺街商路沿干将此间商铺品种较多较杂，没有集中型大型商业市场。?人民路作为未来市政规划的未来的旅游购物商业街，其现有的集中型商业广场集中于人民路观前街，观前街北新象城泰华商城侧缺少缺少标杆型的商业建筑，南北两端缺少串联。南门商圈市场分析均为百货大楼，以中高档服饰零售为主，地下一层与高楼层一集中商业体般均配有利民餐饮楼层消费名称业态组合主力品牌数量群体本案观前商圈艾格、ES、拉夏贝尔、LA新苏州中高食品、服装、家居、GOGO、福太太、柒牌、B1-L6百货档家电数码等金利来、八仟代、阿迪达斯第一百货、Kappa、梦洁家纺大洋百货VeroModa、ONLY、第一百中高流行百货、服装、宏L1-L6ESPRIT、Ochirly、杰克货档图三胞美罗商城人民商城琼斯、G2000百家好、ONLY、a02、大洋百中高拉夏贝尔、艾格、VEROB1-L6休闲美食、服装货档MODA、康莉、阿迪达斯、耐克、李宁美罗商精品超市、高级服装爱马仕、宝格丽、GUCCI、B1-L6高档城、家居礼品、餐饮等登喜路、万宝龙新象城高档百货、精品超市LV、BURBERRY、Dior、C泰华商B1-L5高档、餐饮、健身、娱乐artire、SWAROVSK、登喜城等路、BHG泰华商城西楼泰华商城东楼必胜客、KFC、味千拉面、新象城B1-L3中档餐饮、百货永和大王、真功夫、海澜之家，屈臣氏市场分析新象城地项目规划B1-1层为餐饮，二三层为商城创意街区形新象城式。新象城总建面积：30000方物业费：15元/平米/月新象城位于人民路南门为改造商城，属于南门商圈。-1-3层为商城（4-7楼为公寓不在此次改造范围内）整体规划：-1-1为餐饮、2-3楼为商城。市场分析新象城目前一层商铺在售，10年投资回报率高达115%新象城经营方式：-1出租、1-3楼出售使用权，目前开出1楼300套，去化1/3。从宣传单页上可以看出它的经营方式及回报率。使用权为十年，在第六年可以提出回购。同时在第9年可以提出继续顺延10年目前1楼的分隔主力面积为8-15㎡，主力总价：25-35万，均价35000元/㎡租金：-1:5元/㎡/天、1:7-12元/㎡/天、2：5元/㎡/天市场分析古城核心区外围，轻型/小商品类为主——人民路沿线以工艺品、数码/电子、古玩等为主专业市场凤凰建材市场钱万里桥小商品市场东中市五金市场苏州市工艺品交易市场古城核心区干将桥装饰建材市场苏州市工艺品交易市场花文庙古玩市场鸟交易批发中心领华数码城时代电脑市场油漆涂料市场南门电脑电子市场好美家建材仓储市场20市场分析体量2-3万平方米，回报稳定——东中市五金街沿街商铺租金在5-8元/平米/天，投资回报率专业市场约6-8%凤凰建材市场租金价格（元/平米/天）专业市场体量（平米）钱万里桥小商品市场一楼二楼三楼东中市五金市场文庙古玩市场50008.35.65.2苏州市工艺品交易市场东中市五金市场50000以上5-8--干将桥装饰建材市场苏州市工艺品交易市场花鸟交易批发中心凤凰建材市场26000---领华数码城文庙古玩市场好美家建材仓储市场20000---时代电脑市场油漆涂料市场南门电脑电子市场钱万里桥小商品市场320002.2--好美家建材领华数码城25000116-85仓储市场东中市五金街沿街商铺租金在5-8元/平米/天，在租商铺较少，出租面积从10-100平米不等目前东中市二手商铺在售价格3.5万元/㎡，投资回报率6-8%。商铺租金价格根据距离人民路口的距离逐级下降。近两年内五金市场商铺租金未有明显上调、21市场分析中心区聚集效应，外迁意愿弱——现状市场车流量大，人员杂，道路拥堵情况较严重，但外迁意五金市场现状愿仍较弱本案一条街东中市五金人观前民商圈路?东中市五金市场各种车辆乱停放情况较为严重?进出车流量大，交通较为堵塞?对于装卸货物的交通动线要求较高市场分析上层空间利用率较低五金市场现状——五金专业市场重型产品搬运不便，更多依赖一层商铺，二三层仅作为仓库以及卧室使用，属于半赠送性质二层仓库底层商铺二层卧室+仓库?出租形式则以底层作为商铺+二楼作为仓库及卧室形式；?租金价格主要体现在底层面积上，二层基本等于附送面积?东中市五金市场主要商品为电机、大型线缆等重型五金器材。底层商铺古城区商业市场总结沿街商业：地段价值差异大，人民路商圈及观前商圈底商均以中低档次零售业和餐饮为主；集中商业体：位于两大商圈核心区内，以百货商厦为主，租金水平较高；专业市场：逐步外迁，现存多为轻商品类为主，租金水平（一层）略高于同地段沿街底商；东中市现状道路交通虽存在问题，但市场聚集效应和稳定回报率均影响外迁意愿；24专业市场VS集中型商业租售价格租售价格租金水平：5-10元平米/天租金水平：7-20元/平米/天领华数码城1-3层租