红达集团城南星河城项目营销总纲目录ContentsPart1：[市场综述]Part2：[项目梳理]Part3：[目标界定]Part4：[营销策略]Part5：[首期执行]Part1：[市场综述]区域梳理市场分析竞品比对客户分析区域梳理/区位分析城南镇位居六安市南郊，距离六安城区仅3分路口镇公里，城市新的副中心。韩平桥乡摆渡市区镇地理位置：城南镇地处六安市区南郊，东倚华山街苏道，北接市区，南邻青山乡、苏埠镇、韩摆渡镇，西埠小镇华与分路口、徐集隔河（淠河）相望。山街道辖区状况：全镇总面积100.2平方公里，耕地3.7万亩；辖13个村和3个居委会，185个村民组,全镇总人口5.2万人。区域地位：省城后花园，六安西郊城，市民休闲处青，商务新中心山中乡店交通枢纽：城南镇距六安城区仅3公里，交通便捷乡，铁路、国道等多条道路纵横交错，奠定了城南镇的交通枢纽地位。区域梳理/区域规划规划中的六安南部新城，城市规划的引导将使城南成为城市的新的一极，未来发展前景良好。目前105国道扩宽工程正在加紧建设中，由原来的4车道增加至8车道。105国道扩建后将成为贯穿南北的核心交通要道。?项目东、北侧的松林路、学府路目前正在施工队建设，两条道路沿线高档社区集结，未来片区居住氛围浓厚。?项目周边缺乏强势的景观、商业配套，目前教育配套相对完整。小结：第一批市政设施基本完成，第二批配套建设正在规划跟进，城南片区将进入加速发展阶段，同时市场也将随着区域发展面临着项目、产品及客户的演变。区域梳理/开发区规划城南经济开发区产业分布以循环经济及仓储物流为主，对片区环境影响大。同时做为六安的副中心，拉升片区的整体价值。城南经济开发区以“工业为主导的六安市南部工业新城”规划范围：东至六毛路、南至六安电厂南侧，西至淠河总干渠、北至六安火车站以及铁路沿线南1公里处，规划面积约23平方公里。总体定位：以一般工业区、循环经济区，高新技术区、综合服务区、仓储物流区等为主的生态型、复合型、多元化的工业区基地，同时也是城南新城、六安市副中心。产业组织：以“工业为主导的六安市南部工业新城”为目标，继续扩大机械加工、建筑材料、食品工业等传统行业，积极开拓电子信息、生物技术与医药、新材料等新兴产业，着力打造循环经济相关产业和物流业。规划结构：形成一带（陡步河生态绿廊景观带，新型农业示范区）、两区、八片的产业结构。区域梳理/产业发展城南镇境内已整合工业园区、旅游等大西海生态园华电六厂批旅游资源，后续发展态势良好。工业资源：工业园区建成使用，华电六安发电厂等大批企业入驻养鹅基地无籽西瓜砂石资源：淠河砂石资源十分丰富，年砂石开采量近300万吨农副产品：城南境内岗、湾、畈地形皆有，宜农宜林，盛产粮、油、麻等，目前已形成十里桥、梅花两村的优质粮油、关王庙的富硒草莓、紫园、七里岗的无籽西瓜、汪家行的白鹅、种鸽、四望山养鸡等7大特色产业基地近年来，在区委、区政府的大力支持下，已建成梅花个私旅游资源：山青水秀，风光迤逦，具有丰富的经济园区和现正在建设的面积达2平方公里的城南工业旅游资源；新世纪公园、大别山植物园等一批旅游景点，西海农业生态园系国家级生态园区项目区。目前，已初步发挥出其巨大的接纳功能。，规划面积1万亩，现已开发6000余亩优惠政策吸引外商投资，陆续有华电六安电厂、宝丰建材、捷成木业、天裕米业、长城钢构、振兴搅拌、德天塑胶等近20家企业落户城南。区域梳理/区域配套城南镇内已入住及在建住宅项城南中学城南小学目林立，社区配套不断完善中，生活便利度仍有待提高。商业配套：天星超市城南店、裕苑超市、菜市场农村信用社等市政配套：城南镇政府、裕安区交通运输局等教育配套：裕安中学、城南中学、城南概况：创办于1969年，占地面积概况：创办于1912年，先后获小学等16万平方米，建筑面积近60万平得“省首批家教名校”、“省示范医疗配套：现有市第二人民医院、社区方米。大队部”、“裕安区师德建设先进卫生服务站等，并计划新建、扩建城南规模：省示范性普遍高中，72个单位”、“市级文明单位”等称号。医院、市立医院、市防疫站门诊等一批教学班，在校学生5000多人，职规模：26个教学班，学生1742专业卫生服务机构。工306人人，教职工72人，城南镇医院建设情况单位名称种类等级备注市二院市第二人民医院综合医院三级扩建市防疫站门诊综合医院二级迁移改建市立医院综合医院二级扩建城南医院区级医院二级新建区域梳理/区域梳理小结区区域域规划规划区域位置优越，旅游资源丰富，产业实力较强，有城市副中心愿景规划，城南镇经济以及房地产市场发展目前主要依托裕安区所辖乡镇及其他县域。城南镇交通便捷，距离市区较近，处于六安市和霍山连接段；境内国道、公区域交通区域交通路纵横交错，将该区域与周边城市紧密相连。产业转移以及合肥经济圈为城市经济带来发展动力，依据产业园区，引进大区区域域产业产业批企业入驻，本身又具备传统产业，竟会为城南的发展带来巨大契机。城南镇内已入住及在建住宅项目林立，社区配套不断完善中，生活便利度满区区域配套域配套足生活需求，有提高空间。区域梳理/区域启示现阶段以外围乡镇及周边县城客户导入为主：城南镇5.2万人口难以支持区域庞大的开发体量消化。势必需要靠外围客户导入消化区域产品，然而由于配套相对市区的不完善，难以导入市区客群；城南区域在市区竞争能级不断提升，后期存在市区客户导入可能性：城南镇六安新城的规划推动区域配套不断完善，经济开发区提升区域经济水平，为区域带来更多的产业从业人员，拉动区域消费及住房需要。随着城市化建设提升，城南镇生活质量相对市区的差距不断缩小，同时城市发展缩小地域距离的心理差距，后期存在成批量导入市区客户的可能性。整体市场/量价分析受调控影响，六安住宅市场于2011年9月-12月出现“量价齐跌”的现象，而在2012年则经历了“金三银四红五，一直延续至九月”，成交量价齐升。成交量：六安楼市自去年9月至今年9月以来，住宅成交总量为12945套；受调控影响，单月住宅市场成交套数在2012年1月开始明显出现下降趋势，直至今年5月份开始出现反弹。成交价格：2011年9月-2012年9月，六安住宅市场整体成交价格稳定在4400-4800元/平方米；在2012年1月成交量下跌至最低点之际，但成交均价反倒上涨至最高点，量跌价涨；2012年至今，六安市商品住宅市场成交量相对稳定，基本都在1000套以上，成交均价也相对稳定，维持在4500元/㎡左右，波动不大。整体市场/大市场启示常态市场下把握客户是营销重点。市区住宅月均成交量基本在1000套以上，成交均价也相对稳定，维持在4500元/㎡左右，市场成交行情看好，波动性较小，证明整体市场正常，在项目运作中，客户因素成为各个项目的重点，营销中对于客户的把握成为操盘重点；后续市场结构存变，做好产品力，等待市场机会。整体市场销量较好，在后期市场结构存在变数前提下，本案需做好产品力，深耕区域市场，便于后期市场份额扩大时大区域夺客。区域市场/竞品分布小高层、高层多层、小高层、高层主力面积：76-122㎡绿城花园主力面积：79-129㎡价格：4200元/㎡价格：均价3600-3700元/凤凰花园城年内计划：/㎡剩余体量：26.5万㎡年内计划：将推7#高层、11#小高层多层、小高层、高层剩余体量：16万㎡主力面积：40-140㎡价格：4100元/㎡高层、商业年内计划：25#、27#、32#主力面积：82-130㎡于10月2日开盘价格：4400元/㎡剩余体量：剩余17万㎡年内计划：/南河佳苑剩余体量：46.4万㎡南洋现代城多层主力面积：85-170㎡嘉利豪庭腾逸水岸名城多层、小高层、高层价格：4100元/㎡主力面积：高层89-126㎡，多层年内计划：/145-220㎡剩余体量：11万㎡价格：高层均价4400元/㎡年内计划：/万嘉·学府春天同济万象城剩余体量：12万㎡多层、小高层高层主力面积：三房85-106㎡主力面积：三房82-96㎡价格：2880-3580元/㎡(折后)价格：2980元/㎡起年内计划：即将开盘本案年内计划：9月29日首开1#、3#、8#、11#8#、17#、22#剩余体量：新盘，22万㎡剩余体量：23万㎡区域市场/项目概况板块内在售项目以中等规模为主，早期项目以多层和小高层为主，近期出现纯高层项目，80-100㎡刚需户型为成交主力。占地总建产品项目名称　拿地时间物业类型万方万方主力户型（供应）赠送面积万嘉学府春天2011-8-291022多层、小高层85-106㎡空中花园同济万象城2011-11-171025高层82-99三房空中花园南洋现代城2010-2-2016.552高层88㎡两房——66号公馆2011-9-2138多层、高层三房125-106㎡，两房83㎡——两房：76㎡、82㎡、95㎡凤凰花园城2011-5-311330小高层、高层——三房：109㎡、122㎡绿城花园2011-2-237.0518.59多层、小高层、高层79㎡、97㎡、119㎡、129㎡——嘉利豪庭2010-9-103.1524多层、高层85-100两房，103-134三房空中花园金隆嘉园2010-7-156.38.78多层，小高层，别墅三室106.03-110.07㎡——城南家园2010-7-132.47多层、高层三房119.9-120.1㎡，两房96㎡——四季阳光2010-5-315.1512.27多层、高层三房120-99㎡，两房84-78㎡——南河佳苑2009-12-161530多层、小高层、高层一房49.24㎡两房85㎡三房108㎡——多层、小高层、高层、88㎡、92㎡、95㎡两房，122㎡三腾逸水岸名城2009-9-101026—