2014年〃3月市场月报〃广州市场研究部2014年〃3月月广州/市场月报广州2014年3月房地产市场报告月刊：201403报告出品：广州世联策略资源部撰写人：肖佩雯“小阳春”成色不足，均价创近年新高撰写日期：2014-04-02市场走势内容摘要：?宏观经济：1-2月，广州经济运行开局平稳。全市工业生产平稳，投资小幅加快，消费增速有所放缓，交通运输稳步增长，消费价格涨幅回落。1-2月，全市完成固定资产投资362.28亿元，同比增长10.0%。房地产开发投资增速回落，全市完成房地产开发投资206.39亿元，增长24.1%。?中央政策：3月5日的政府工作报告中给出了调控思路：“针对不同城市情况分类调控”“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。这是近10年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。?地方政策：3月25日，广州正式发布《2014年广州市经营性用地供地蓝皮书》。今年在商品住宅用地出让中，将继续采用“限地价竞配建”方式，试行固定地价直接转竞保障性住房的出让方式。广州国际金融城、广州南站等城市重点功能区的土地成为年度广州土地相关报告市场的热点。?《北京2014年3月房地产市场报告》市场运行：一级市场方面，土地供应方面，本月较为火热，天河和增城均有住宅用地推出，南沙推出了两《上海2014年3月房地产市场报告》宗商业地块，由于限制条件较多，被外界质疑为定性出让。而土地成交方面，本月基本都是以增城住宅用《深圳2014年3月房地产市场报告》地为主，碧桂园以18.92亿元总价一举竞得增城朱村的两宗地，楼面地价最高达4330元/平方米，刷新增城地王记录。从土地市场发展趋势看，增城受到的撤《佛山2014年3月房地产市场报告》区设市利好影响，商住用地短期内仍然会受到发展商追捧，而4月即将竟拍价值60亿的巨无霸油制气厂住《惠州2014年3月房地产市场报告》宅用地，相信会迎来品牌发展商雄厚资金的实力较量；二级市场方面，3月整体市场量……价齐升。在4月，受到清明节的传统淡季影响，预计整体市场保市场监测报告系列持稳中回落。但数据显示，4月广州十一区预计约41个楼盘推新房源，但住宅项目约30个。周报、月报、年报41个盘中有14个全新盘，中心六区有19盘推新，主力集中在黄埔。1/13深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2014WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报〃广州市场研究部2014年〃3月月一级市场：2014年3月广州供应土地7宗，用地面积共34.94万平米，环比大幅下降，降幅34%；其中住宅用地出让2宗，出让面积18.63万平米；出让商业用地2宗，出让面积3.92万平米；出让工业用地3宗，出让面积12.39万平米；其他用地出让0宗，出让面积0万平米。2014年2月广州全市共成交土地10宗，总面积49.8万平米，环比上升105%；住宅用地成交6宗，位于增城和从化，共占地面积37.26万平米，占总面积的74.81%。2014年3月广州全市成交土地面积有所回升，主要成交贡献集中在增城。本月最为活跃为增城土地市场，成交5宗住宅用地和1宗工业用地。本月土地市场成交较为火热，但是基本上集中在郊区。二级市场：2014年3月，广州一手房成交6233套，环比上升39％，同比下降43%；成交面积共70.91万平米，环比上升41%，同比下降45%；一手房成交均价为15499元/平米，上升18%，同比上升6%；全市成交金额109.91亿，环比上升66%，同比下降42%。从区域成交金额来看，广州全市商品房成交主要集中在天河、增城和番禺，分别占总成交金额的16%、13%和13%，另，由于萝岗并入属中心六区的黄埔区和天河多高总价楼盘成交，使到中心六区签约额占到总体份额的一半以上，占全市55%，环比2月上升了14个百分点；从成交均价方面来看，本月上升18个百分点。总的来讲：一级市场方面，土地供应方面，本月较为火热，天河和增城均有住宅用地推出，其中，天河推出一占面达30万平方米，建面达61万平方米的油制气厂旧厂房改造地块；另外，增城受到楼面地价的地王诞生而且还首破4000元/米的利好影响下，再推出一宗位于荔城街的准地王地块，该地块由于周边配套较为完善，起拍的楼面地价已经是地王。而商业用地方面，南沙推出了两宗商业地块，由于限制条件较多，被外界质疑为定性出让。而土地成交方面，本月基本都是以增城住宅用地为主，其中，碧桂园以18.92亿元总价一举竞得增城朱村的两宗地，楼面地价最高达4330元/平方米，刷新增城楼面单价地王记录；增城朱村的另两宗地块分别由中铁和广州恒翔以7.41亿和5.95亿夺得，分别折合楼面价为4290元/平和3769元/平。另外，一宗增城中新镇的住宅用地，也是由碧桂园以1.72亿元竞得该宗地块，折合楼面地价达1877元/平方米。从土地市场发展趋势看，增城受到的撤区设市利好影响，商住用地短期内仍然会受到发展商追捧，而4月即将竟拍价值60亿的巨无霸油制气厂住宅用地，相信会迎来品牌发展商雄厚资金的实力较量。二级市场方面，3月整体市场，由于发展商纷纷开展今年第一波新货加推，使到本月成交量有所回暖，环比升幅达39%，同比降幅达43%，而成交均价继续攀升至15499元/平米，是自2010年以来的最高位；从成交区域分布看，本月各个区域均有不同程度的涨幅，而且本月由于政府给予高总价盘的一定程度的松绑，使到中心六区成交量达1869套，处于高位水平，尤其是高价盘云集的越秀和天河的表现最为突出，分别环比大涨321%和136%，而郊五区成交量共4364套，保持占全市70%左右的份额，环比1月轻微下降5%；从区域成交均价方面，由于本月中心六区的高总价盘签约较多，使到中心六区均价上升至27906元/平方米，大大拉动了全市均价创近年来的新高。总体来说，3月整体市场量价齐升。在2014年4月，受到清明节的传统淡季影响，预计整体市场保持稳中回落。但数据显示，4月广州十一区预计约41个楼盘推新房源，但住宅项目约30个。41个盘中有14个全新盘，中心六区有19盘推新，主力集中在黄埔。2/13深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2014WORLDUNIONAllRightsReserved2014年〃2月市场月报〃广州市场研究部1.宏观经济1-2月，广州经济运行开局平稳。全市工业生产平稳，投资小幅加快，消费增速有所放缓，交通运输稳步增长，消费价格涨幅回落。1-2月，全市完成固定资产投资362.28亿元，同比增长10.0%，增速比上年同期加快1.7个百分点。房地产开发投资增速回落，全市完成房地产开发投资206.39亿元，增长24.1%；1-2月，全市实现社会消费品零售总额1200.91亿元，同比增长10.1%，增速比上年同期回落4.4个百分点。1-2月，我市城市居民消费价格（CPI）同比上涨2.5%，涨幅比上年同期回落0.9个百分点；消费品和服务项目价格分别上涨2.9%和1.6%。2.市场政策2.1中央政府?2014年全国“两会”即将召开，作为新一轮经济体制改革的突破点，财税体制改革并不仅仅是其他改革的助推器，它自身的改革完善同样也需要稳步推进，预计在今年的“两会”上，财税体制改革仍将成为人们关注的焦点。?教育部日前发出的一纸通知——包括广州、深圳在内的19个城市，在2015年前实施100%小学片区就近入学。坊间猜测，教育部的通知有可能成为学位房狂涨的政策利好。记者近日到广州市内多个名校板块采访，发现今年的学位房置业潮没有因教育部的新政策而提前来到，不过地产人士透露，学位房置业潮通常都是在3~5月降临，现在已进入3月份，预计二手房成交一定比例的客人是家长置业者。?截至2月26日，中、农、工、建、交等五大国有商业银行，以及招商银行、民生银行等八家股份制上市银行都发布公告称：“没有停止发放房地产贷款”，“将继续保持房地产贷款平稳发展”。关于兴业银行总行一则全行暂时停止办理房地产夹层融资业务及房地产供应链金融业务的通知，发酵成金融行业暂停或收紧房地产融资业务，最终让上市房地产企业股价大跌，引发了一场股市的“二二四血案”。“血案”背后，是投资者对2014年房地产走势的不确定性，以及房地产市场风险加大的恐慌。?3月3日，全国政协委员、住建部部长姜伟新在接受某报记者采访时，面对一系列有关房价的提问，他不经意间透露出四个字：“双向调控”。而这四个字也成了谜面，至于谜底，他称要等政府工作报告才能揭晓。?十二届全国人大二次会议发言人傅莹在4日举行的新闻发布会上回答记者提问时说，进入新时期，全国人大将更好贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法，包括社会上关注较多的房地产税和环境保护税的立法工作。?3月6日，全国政协委员、住建部副部长齐骥就“双向调控”做出了权威解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。齐骥透露，所谓高库存是指库存量高于月销售量的12-15倍，高过1年到1年半的销售量的，就是高库存。齐骥同时对杭州部分楼盘降价的事件做出回应，称了解显示，杭州楼盘降价后，所有楼盘都销售一空。所以杭州这种城市只是出于阶段性的下滑，而不是大的问题。?3月5日上午，中国政府工作报告出炉。国务院总理李克强表示，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。?3月5日的政府工作报告中给出了调控思路：“针对不同城市情况分类调控”“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。这是近10年来政府工作