翔球广场前期策划提案2012年11月集商业、住宅、建材商城、工业园、酒店于一体今天提报，我们需要解决的问题：一、项目定位成什么样子?有何支撑?二、项目怎样才能实现价值最大化?利润最大化?去化速度最大化?传播形象最优化?三、项目经营模式是什么?如何实现产权、使用权、经营权的有效把控?第一部分市场研究项目印象一：仙桃经济呈稳步快速增长趋势2011年完成地区生产总值（GDP）达378.5亿元，财政总收入21.6亿元，经济总量继续位居全省县市之首，这也是仙桃经济总量连续二十多年位居全省县市之首。初级阶段中级阶段中上阶段高级阶段城市化水平向小康过渡恩格尔最富裕20小康4060温饱80绝对贫100困系数%30394960城市化水平48.9%46%85%90％人均GPD389637431031430000（美元）第三产业32.8%43%75%接近80％恩格尔系数31%36%33%小于30％类比城市仙桃中国北京、上海东京、纽约城市背景：规划形成“一轴两片两心”，发展南城、城北两城区商业中心体育中心行政中心休闲中心?总体规划：以跨越沪蓉高速公路向南为发展为城市的重点发展方向?发展现状：老城区充分利用汉江景观资源及中心商业服务业发展相对成熟，城西公共服务设施较多，城南发展城市新中心、政府南移等，城东居住氛围成熟项目印象二：项目板块现阶段状况内部条件：地势平坦、无拆迁风险核心城区仙桃总体市场：仙桃房地产市场正步入快速发展阶段?2010年仙桃人均GDP国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了为24737元，折合一个地区房地产市场的发展阶段。3896美元，持续两位数增长，房地产市场人均GDP与房地产发展关系正进入快速发展阶段。0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元?2010年，仙桃GDP为启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期290.97亿元，增速达到19%，房地产进入生存需求生存、改善需求改善需求为主改善需求为主兼有高速发展阶段。超速发展快速发展平稳发展，以质缓慢发展?根据相关理论和国际单纯数量型以数量为主，数量为主，数量与综合发展型量与质量并重质量并重通用衡量标准判断，仙桃房地产市场正进宏观经济增长与房地产发展关系入一个快速发展的阶小于4%4-5%5-8%大于8%段。仙桃总体市场：仙桃房地产市场收支良好2008年-2011年1-8月房地产市场投资额与销售额统计比较2520亿元12.910.1615104.89.562.617.7553.924.7802008年2009年2010年2011年房地产销售额房地产投资额?近几年来，仙桃市房地产投资额与销售额逐年上升，其总体上处于一个平稳增长期?相比较房地产投资额，其市场销售额高于投资额，仙桃房地产市场整体上体现“产出大于投入”，其总体发展非常健康．仙桃总体市场：仙桃房地产市场供求比分析50345.16452.5402.4233.9335234.76301.7225211.51.332016.7814.3611511.360.79106.590.55002008年2009年2010年2011年供应量去化量供求比?在2009年之前，仙桃房地产市场供应及需求走势都比较缓慢，2010年一度出现供大于求的局面；?到2011年，仙桃的楼市开始供求关系开始发生变化，已经出现供略大于求的良好态势；仙桃总体市场：住宅市场成交均价分析35003000250020001500100050002008年2009年2010年2011年2008年仙桃商品住宅市场平均成交均价为2512元/㎡。2011年上半年其成交均价为3086元/㎡。三年来，其平均年增长速度为22.85%。同样仙桃商业市场价格走势总体也同住宅市场一样呈“平稳增长，快速上升”特征，现阶段价格在8000~18000元/㎡。仙桃总体市场总结?市场状况：持续健康发展，供求基本平衡。?市场价格：平稳增长，快速有升，2012年上半年商业成交均价达到7000元／㎡，住宅均价达到3500／㎡。?消费结构：本地居民和本市乡镇居民涌入占据主流市场。仙桃城东住宅市场供给总体特征城南片区商业、住宅发展速度缓慢区域内以中高档商业、住宅供应为主区域内品牌开发企业较少，品牌物业稀缺以老城区为中心，向南向东发展，政府规划利好合基融创观点1、城市带状布局取代中国传统城市规划——中心环状发展2、仙桃城市格局决定了将出现多个商业副中心3、仙桃城西南、东南将成为商业中心4、多商业副中心将辐射自有商圈范围，并相互形成竞争态势5、仙桃城市将会更进一步向花园城市发展，更具有发展潜力，更能进一步吸引投资6、本项目的建设将与“文华.豪布斯卡”共同形成仙桃城南商业中心项目印象三：仙桃商圈，将进入多中心大商业竞争格局状态1、规划多副中心的必然结果正如前所述，仙桃的城市格局，决定了仙桃将会形成多个副中心，按照规划至少会形成多个城市副中心，伴随着而来的是城市副中心的商圈的形成。2、经济的发展，刺激流通业的百货、超级购物中心纷纷拓展网点目前仙桃真正意义上的连锁百货业很少，可以预见，未来3-5年内，仙桃将会出现2-3个新的百货品牌。同样，占有丰富现金流的大型超市，必然会把仙桃作为攻城掠地的战场，可以断定未来3-5年内，家乐福、沃尔玛等国际商业巨头必然会在仙桃落地生根。关于商圈商店核心商圈次级商圈边缘商圈核心商圈是商店的主要商圈，是目标顾客分布最集中、购买频率最高的区域，一般包括了商店的50％～80％的目标顾客；次级商圈是商店的次要商圈，目标顾客较为分散，约占商店总顾客数量的15％～25％；边缘商圈包括其他所有的顾客，分布更加分散。影响商圈范围的主要因素①商店经营的商品类型：日用品店商圈范围小；服装等选购品商店范围较大；电器音响等高档耐用品店商圈范围最大②商店经营的规模：商品品种和服务种类随规模扩大而增加，因此经营规模越大商圈越大；但是二者不成同比例增加，且规模增大到一定程度，商圈范围不再扩大③竞争商店的地理位置：竞争双方距离越远，商圈范围越大；当双方距离很近时，每家商店的商圈不因竞争而减小，反而因形成的商店群而扩大各自的商圈范围④商店的促销活动⑤交通条件按经营业种分类日常用品商圈非常用品商圈半径0.5～1千米20～30千米0.5～1万人，吸引力大的日常用品商圈则可3～5万人，地方都市可达到20～人口规模达1～3万人30万人，大都市可达到100万人以上消费者对日用品商标迷恋程度不高，较少比消费者对非常用品商标迷恋程度较较，冲动购买较多，但商品的价格因素很重消费特点高，商品的选购性较强，一般为目要，同业种商店竞争激烈的性购买，花费时间较多，距离因素影响不大按商圈规模分类近邻型商圈地域型商圈广域型商圈超广域型商圈半径0.5～1千米5～10千米10～30千米3万米以上人口规模0.5～1万人1～10万人10～15万人50万人以上以高档商品和耐用品非常用品比日常用品的由两个以上近邻型为中心，名牌商店和业种更多一些，并且有商圈构成，日常用专业店很多，大型的日常用品的杂铺较较大型的百货商店和大品和非日常用品往百货商店、商业物业消费特点多，满足就近便利50型超市，对顾客吸引力往各占％，顾客、大型超市间竞争激性的购买较强的店铺多可以乘坐公共汽车烈来购物合基融创观点1、传统意义上的仙桃商业中心——城中心商圈将会逐渐失去原有优势大型购物的经营，一定程度上消费者会选择商品齐全的购物场地，我们做到了。合基融创观点2、扩大商圈范围的大小，是与经营业态、规模大小、市场环境有关辐射商圈范围越大，商业价值越大。本案要想获得最大商业价值，就要有效扩展商圈范围。3、一个大规模成熟商圈至少应包括超市卖场、百货、娱乐、餐饮等业态。4、商圈、经营业态的定位是本案是否能成功的关键！5、在其他副商业中心未形成气候时，本项目应主动出击，炒作仙桃第一商圈外延商圈概念——第二城市商圈，提升项目商业价值。项目印象四：专业市场商业地产案例一：文华.豪布斯卡78万平方米城市综合体，由文华集团打造合基融创观点1、专业市场一般位于城市的城乡结合处，位于城市边缘地带；2、专业市场一般销售价格较低，市场庞大；3、专业市场客户群体以两类客户群为主，一是投资，二是自用。4、地理位置决定市场，豪布斯卡并未跟本案形成间接销售压力。项目印象五：商业地产投资客户群研究商业部分需求问卷调查，我司特意走访了仙桃步行街、写字楼、百货市场等地，对近700位业主及白领人士进行了问卷调查，具体内容包括够买倾向、够买目的、承受价位、经营业态、商业层数等11个相关问题。1、消费群体分析消费者身份调查分析图34,5%22,3%236,34%个体经营者69,10%企业管理者公务员科研人员企业职工自由职业者97,14%其他160,23%76,11%本次调查对象主要为个体经营业主、金融证劵、公务员、科研单位从业人员以及大型企业职工等。其中个体老板（服饰、百货、餐饮）占总人数的34%；公务员占23%。这部分人群收入较高，对商铺需求比重较高。2、购房目的调查商铺够买目的调查分析图在够买商铺目的调查结果中可以看出，选择自主经营的比例较高，占到总数的46%，主要原因在于被调查对象主要是个236,33%体经营业主，这部分人群希望够买商铺用以324,46%开设分店、扩大经营规模、承租物业经营转向持有物业经营。另外还包括收入较高的公148,21%务员、企业中高层管理者。这部分人群主要考虑纯投资的居多。占总数的33%。以出自营出租纯投资租为目的的购房者占总数的21%。以上数据来源：合基融创地产指数研究中心调查数量共计：708份4、经营业态分类调查经营业态种类调查分布图百货类服饰鞋帽49,7%52,7%餐饮142