2013年太仓市房地产市场分析2013年，在房地产调控政策继续维持从紧态势以及货币政策微调以稳定经济增长的大背景下，我市房地产市场总体平稳，并渐呈企稳回升态势，商品房成交量逐步回暖。现根据2013年1-12月份的房地产统计情况对今年的房地产市场情况作一个简要的分析，供大家参考。一、房地产市场情况1、房地产开发投资情况1-12月累计完成房地产开发投资67.8亿元，同比下降2.42%，其中住宅投资38.9亿元，同比上升3.87%。2、房地产施工、新开工、竣工面积全市：1-12月累计商品房施工面积573万平方米，同比减少18.84%，其中住宅333万平方米，同比减少20.57%；商品房新开工面积136.8万平方米，同比增加30.98%，其中住宅81.7万平方米，同比增加60.06%；竣工面积161万平方米，同比减少40.82%，其中住宅93.7万平方米，同比减少44.72%。市区（城区、新区、新城区）：1-12月累计商品房施工面积372.4万平方米，同比减少18.65%，其中住宅197.7万平方米，同比减少20.33%；商品房新开工面积111万平方米，同比增加112.91%，其中住宅66.7万平方米，同比增加320.04%；竣工面积106.8万平方米，同比减少45.98%，其中住宅63.7万平方米，同比减少46.09%。3、房地产市场供给情况全市：1-12月累计上市118.5万平方米，同比减20.12%，其中住宅86.8万平方米，同比增加20.41%。截止到12月底，各类商品房可售房源共307.8万平方米，比上年末减少0.83％。其中普通住宅132.6万平方米，别墅、高档公寓41平方米，经济适用房4万平方米，其它非住宅房共175.1万平方米。市区（城区、新区、新城区）：1-12月累计上市55.9万平方米，同比减少43.37%，其中住宅43.4万平方米，同比减少7.87%。截止到12月底，各类商品房可售房源共173万平方米，比上年度减少7.3万平方米。其中普通住宅75.4万平方米，别墅、高档公寓21.3万平方米，其它非住宅房共97.6万平方米。4、房地产市场需求情况全市：1-12月份商品房累计销售面积为133.8万平方米，同比增加21%，其中住宅106.9万平方米，同比增加27.38%；销售总额99.7亿元，同比增加22.34%，其中住宅77.1亿元，同比增加33.01％；全年商品房销售均价为7456.28元/平方米，同比上涨1.11%，其中住宅（含别墅、高档住宅）7215.79元/平方米，同比上涨4.43%。市区（城区、新区、新城区）：1-12月份商品房累计销售面积为75.9万平方米，同比增加5.8%，其中住宅61.4万平方米，同比增加9.79%；销售总额65.1亿元，同比增加9.68%，其中住宅50.4亿元，同比增加20.24%；全年商品房销售均价为8588.95元/平方米，同比上涨3.67%，其中住宅（含别墅、高档住宅）8200元/平方米，同比上涨9.52%。二、房地产市场分析（一）企业投资热情渐起，新开工面积逐渐回升2013年我市房地产市场逐步升温，1-12月份完成房地产开发投资约67.8亿元，虽较上年度仍略有下降，但比去年20%的下降幅度已明显减弱，特别是第四季度投资额较前三季度明显增长，下降幅度从第三季度的14.1%迅速减到2.4%，充分说明太仓房地产商投资热情开始升温。同时，商品房新开工面积回升较明显，全年新开工面积136.8万平方米，较上年度上升30.98%，尤其住宅新开工面积达81.7万平方米，较上年度上升60.06%。究其原因主要有：一是今年国家宏观调控政策效应较弱。虽然年初的“国五条”对我市的房地产投资市场产生一定影响，二手房市场的集中放量在短期内削弱了一手房市场。但下半年，新一届中央政府着力建立健全市场的长效机制，维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。随着上海、苏州等地房地产市场的逐步升温，我市房地产市场也日渐活跃。二是房地产企业投资热情逐渐恢复。近年来房价刚性成本持续上涨，企业转嫁成本上涨较难，经营风险明显上升，加之年初新政发布，房地产商对市场前景比较谨慎，拿地的积极性不高，土地市场缺乏活力，新建开发项目数量也急剧下降。直到4月份，政策方面也无进一步加码，多数企业结束观望，开始加快楼盘的开发进程。随着积水裕沁庭、宏盛弇州府等几个楼盘的破土动工，商品房新开工面积同比由下降转为上升，房地产投资开始活跃，房地产开发从消极状态转为常态，并逐渐走向积极。（二）商品房成交稳定，家庭自住需求为市场主导受国务院“新国五条”影响，我市一季度二手房交易异常活跃，一手房市场较为冷淡。下半年，全国一二线城市楼市陆续开始反弹，加之自住性需求不断释放，改善性需求持续增长，市场不断向好。8月起，我市商品房月均销量突破10万平方米，成交量呈逐步走高态势，至9月份销量达14.4万平方米，仅次于今年1月份的最高单月销量。纵观全年销售形势，行业分化及区位优势较为明显，具体表现在以下几个方面：1、成交结构分化，住宅商品房成交保持增长，商业用房成交持续下滑。分析原因，主要是经过连续三年的房地产调控，投资与投机型需求基本退出市场，刚性和改善性家庭自住需求成为房地产销售市场的主导，全年商品住宅成交面积106.87万平方米，与上年度相比增长27.38%。而商业用房成交面积从2011年的23.6万平方米、2012年的20.6万平方米，降至2013年的17万平方米，成交量持续回落。2、产品结构分化，中小户型普通住宅依旧受市场青睐。全年商品住宅共成交7656套，成交较去年上涨12%，其中以面向刚性需求为主的中小户住宅（120平米以下）共成交5344套，占总成交套数69.8%，以面向改善性需求为主的120-144平米户型的共成交2213套，占总成交套数的28.9%。3、区域结构分化，市区市场稳定增长。受城市产业、人口聚集效应带来的房地产市场需求，市区市场保持稳定增长，全年商品房成交面积75.8万平方米，占全市销量的56.7%，商品住宅成交面积61.43万平方米，占全市住宅销量的57.48%；浏河滨江新城受调控政策影响较大，全年共成交16.74万平方米，占全市销量的12.5%，较去年下降7.5%；沙溪、双凤、璜泾等镇市场以本地人为主，需求较为稳定，全年共成交商品房21.81万平方米，较去年增长64%，占全市销量的16.3%，较去年上升4.3%。（三）商品房销售价格总体稳步上升2013年，我市商品房销售均价7456.28元/平方米，与去年相比微涨1.11%，基本持平，市区商品房销售均价8588.95元/平方米，与去年相比上升3.67%，具体表现为以下几点：1、全市住宅房销售与价格呈量价齐升态势。全年商品住宅成交均价7215.79元/平方米，较上年度上涨4.43%，从房价走势来看，自2011年底住宅市场量价齐跌，经过2012年的销售低谷，2013年住宅成交量开始逐渐回升，房价也逐步上扬，特别是城区住宅成交均价达8200元/平方米，较去年上涨9.52%。2、商业用房量价齐跌。由于商业用房连续第三年销量下降，受此影响，其价格开始呈下跌态势。2013年商业用房成交均价9513.12元/平方米，较2012年下跌6.49%。3、办公楼市场活力渐起。由于2011年新增办公楼供应过大，而整个市场需求有限，2012年办公楼市场量价齐跌，经过一年的市场整理以及需求的积累，进入13年，办公楼市场出现复苏，成交量出现一定增长，成交均价6444.69元/平方米，较上年度上涨6.76%。三、2014年展望展望2014年，我市房地产市场将保持当前的态势稳步前行，基本呈现量价齐升的局面。1、房地产市场整体继续向好但增速放慢。总体来看，2014年我市房地产市场将延续2013年下半年的走势，上半年增速较高下半年趋缓，基本面继续保持向利好的方向发展。一是供求方面，随着2013年楼市的逐渐复苏，开发商在下半年拿地积极性上升，新开工面积和2014年的总供给面积增加，从而缓解市区房源供求比较紧张的局面，刚性购房需求的释放也将保持比较平稳态势。二是货币政策方面，12月底中央经济工作会议上明确了2014年将继续“实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，有利于企业融资，推动房地产企业开发。但由于利率市场化、汇率改革等金融改革的推进，预计中长期货币信贷环境不再宽松，从而影响房地产销售市场。2、房价上行压力依然较大。从近几年房地产形势来看，能够带来房价趋势性下跌的市场环境已不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。一是从商品住宅供应来看，虽然2013年的住宅新开工面积较上年度大幅增加，但供少于求的情况尚未缓解，尤其是市区住宅，2013年全年住宅新开工面积43.3万平方米，而市场销售面积达61.43万平方米。预计2014年市区供需矛盾将有所缓解，但市场有效库存依然偏少。二是从市场需求看，2013年调控政策力度有所减弱，家庭自住需求持续释放，成交量明显回升。但自住需求对房价上涨较为敏感，2014年房价走势可能表现为继续震荡上……三是从企业开发成本来看，土地成本的抬升抑制了房价下跌空间。目前市区在建销售的大型住宅项目土地，除个别是2009年以前获得的以外，多数是2010年之后的土地，其土地成本较之前已大幅提高，高地价使得本市房价上涨压力依然突出。3、房地产成交将维持稳定，区域间表现略有差异。一是市区住宅成交仍将略微上升。2013年新开工项目将在2014年实现销售，新增供应量会继续增加。加上新进太仓从事房