沿海项目组2012年5月刺激政策出台支撑市场回暖,后市预期乐观经济经济背景背景刺激政策刺激政策?GDP增幅近年来首次跌破8%的低?上半年释放资金及降低利率同步推进；位线，经济弱势明显?存款准备金率的放松，新增贷款金额也跟随?经济活跃程度减弱，经济增速回调大幅增加；态势确立?政府通过促进项目投资，调整产业结构；?拉动经济的“三驾马车”同步下滑，?11特别是2月开始下滑最为明显条刺激政策对于房地产依然维持稳定与严格的调性外还预留了“保持发展合理性”的原则?受累于经济下滑严重，A股市冲高；回落，重回原点?限购后多个城市进行试探性松绑或优惠措施?CPI、PPI双双回落，通胀回落给，地方政府补贴或优惠均被允许，但触及松绑降息救市创造了空间限购的措施则被制止；我我们认为们认为：：?标志着行业政策从极度严厉转向合理微调?房地产行业正向周期的开启，多方对后市的预期逐渐转向乐观?楼市上半年从谷底反弹，确立了市场上行的轨道2012年上半年，在年初楼市表现低迷后，一季度市场不断释放出对刚需有利的积极信号，积压已久的需求开始在市场利好的带动下逐渐入市，3月份楼市出现“小阳春”的现象。而部分犹豫不决的改善型需求也开始入市，“红五月”“红六月”造就了2012年上半年楼市成交的辉煌......阶段1（1-2月中）：供需低迷，市场触底，开发商降价幅度大触底推货户型面积（建筑面让价幅楼盘名称新推组团价格量积）度保利香槟花二期1、211179㎡、92㎡6800-8%园座套?1-2月份佛山整体市场呈现低迷局面97㎡、105-106㎡5号地1、232保利东湾、136-1409893-10%，供需萎缩明显。为应对低迷的市场2座套㎡、155-168㎡，开发商加大促销折扣的力度，新推依云上城17座56套194㎡9350-6%5-10%货项目普遍定价上有的降价保利香槟花二期4座55套79㎡、92㎡6800-8%幅度，价格跌至限购以来的最底位。园123㎡、135保利东湾7号地1座87套10800-5%㎡、173㎡阶段2（2月中-4月）：金融政策刺激，刚需大量入市，引发回暖回暖各项目开盘现场吸引大量客户，火爆场面再现?2月中存款准备金率下调后，楼市回暖的序幕自此开启。在鼓励1.存款准备金率下调，释放出大量资金流通市场首次置业的信号刺激下，开发商2.85折贷款优惠利率再现配合地大量推售刚需产品吸引客3.佛山年度房价涨幅明确同比不超10%户，使成交量持续攀升，引发本4.多盘集中推售首置型产品，刚需客户大量入市年的第一波回暖潮。5.央行、发改委、住建部声明支持首套购房贷款优惠阶段3（5-6月）：回暖效应扩散，以量带量，量价齐升升温?在3-4月份刚需带动起成交回暖后，进入5-6月份市场热度依然不减，且除刚需继续推动市场外，改善型的需1.佛山公积金贷款首付最低两成个别楼盘开始执行求也逐渐跟进入市2.扬州对个人购买成品住房最高奖励合同价款千分之六?以量带量的效应逐渐显现，改善型需3.5月18日起下调人民币存款准备金率0．5个百分点求的大量入市是市场进一步回暖的指4.6月8日起下调人民币存贷款基准利率0.25个百分点标信号。5.河南认房不认贷、首套房贷款7折利率等措施公布后取消禅城上半年供需基本平衡，市场回暖下成交量持续攀升禅城区半年度商品住宅供需对比100.0012000?今年上半年禅城新增供应50.07万㎡，相比同期1000080.00下跌14%；而成交面积为47.66万㎡，同比增幅800011%，历经一年限购禅城区楼市上半年显回暖迹象60.006000，并且供需之间处于基本平衡的状态；40.004000?禅城区价格从2011年上半年的高位开始跌落，今20.002000年上半年均价为8501元/㎡，回归到近年来低位，仅次于08年下半年。0.0002008H12008H22009H12009H22010H12010H22011H12011H22012H1供应面积成交面积成交均价禅城区11-12年月度供需对比?4月份新增供应突破20万㎡，五一节点供应较上年旺251400012000盛，而传统淡季6月不淡，也再次出现推货小高峰；2010000?成交走势节节攀升，自3月开始市场逐渐回暖，并出现158000106000端午成交旺过五一的现象，因此6月的成绩反比传统旺40005611.635季的月更旺，月成交更高达万㎡；200000?价格自限购后开始迅速下跌，至本年2月才开始有回调1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月禅城新增面积禅城成交面积禅城成交均价趋势，除五月价格优惠外，上半年各月价格基本维稳。降价促销以价换量，撬动刚需后拉动整体回暖刚需产品为主的项目涌现，多个日光盘的出现，拉动整个禅城的成交量今年上半年禅城以保利及招商为首的项目价格跌幅10-15%吹响刚需释放的集结号成。成交交量量价价格格开盘成交率一览：?2、3月保利香槟、保利东湾：8-9成刚刚需群体需群体对对价格价格敏感敏感度高，度高，开开?4月依云水岸：8成发发商不商不断断以低价以低价试试探，探，刚刚需持需持?5月盛南新都、兆阳御花园：7-9成续释续释放，以此放，以此为为支点撑起支点撑起禅禅城城?66-9区区的成交，的成交，形形成成结构结构性回暖。性回暖。月兆阳御花园、依云上城：成禅城借力低价促销，回暖后，各方开始借势升价降价与调价是组成今年上半年的主旋律：降是为了打开市场复苏的大门；调是对市场恢复信心的表现。板块格局基本定型，价格阶梯分布明显6500-8000元/㎡城北城西13000-祖20000元/庙㎡亚城艺南南庄8500-10000元/㎡佛山刚需产品主导刚需与改善为主新城改善产品主导投资主导9300-12000元/㎡镇街或板货量：万项目产品块㎡下半年禅城区供应稳定，板块错位格局明显城南盛南新都90-130㎡478㎡两房、110-115㎡三房城南世博嘉园5、130-160㎡四房?现时禅城区在售项目约38个，未来下半年会有约23个项城南兆阳御花园90㎡三房、120-150㎡四房5目推出新货，另外还有5个全新的项目，届时将会有28个城南雅庭国际87-98㎡三房3城西卓远景峰30-40㎡、80-90㎡2项目有新货供应，下半年新增供应合计约86万㎡；62-80㎡两房、89-98㎡三城西星汇国际公馆3房?禅城新增供应仍然会以刚需中小户型为主，主要集中在城城西罗马新都90㎡三房279㎡两房、90㎡三西及城北板块，城南板块也会有部分刚需产品放出，约合城西保利香槟花园2房、140㎡四房48万㎡，超过半数；改善型产品在下半年也会有较大的放75㎡两房、90㎡三城西星晖盛汇园3房、120㎡四房量，主要集中在佛山新城及亚艺板块，该类产品约占3成城西喜居60-70㎡两房，105㎡四房240-60㎡公寓、90㎡三房、；城北东海国际5120㎡四房?禅城市面上不少热销的标杆楼盘在下半年开始进入尾盘，祖庙岭南新天地90-130㎡、180-220㎡3祖庙铂顿商业中心35-53㎡公寓2124㎡-160三、四房、300如碧桂园城市花园、星星花园国际等。东平碧桂园城市花园5货量：万㎡大户型板块㎡东平翠堤明珠180-230㎡五房2东平保利东湾100㎡三房、130-170四房6城北5?禅城下半年以城南、城东平依云水岸90㎡两房、130-150㎡四房2城南19西、东平，以及南庄会有东平沿海馨庭90-120㎡2城西19东平星海岸120-180㎡2150㎡四房、200-250㎡五亚艺保利天玺3东平19较大的货量放出，祖庙和房南庄13城北货量会相对较少。亚艺依云上城90㎡三房、150-200㎡五房3亚艺6南庄绿岛明珠别墅、90-140㎡3南庄万科城90-100㎡、160㎡6祖庙5南庄港宏世家130-190㎡2南庄汇银W新港湾70-160㎡3城南万科广场30-50㎡2城西名汇嘉园40-108㎡2城西御景上苑70-140㎡2项目所处区域项目分布东海国际保利香槟罗马新都盛南新都禅城区兆阳御花园依云上城万科金域本本项项目目蓝湾碧桂园城市花星海岸园东平新城碧桂园城市花园项目规模：占地：14万㎡总建面：58万㎡?项目南区和中区在售余货单位，预计今年将推出中区剩余单位和南区北区单位，货量约5-8万㎡。中区北区?目前集中火力宣传“天墅”复式组团，少量的中区\南区尾货售价去推售时间范围产品（㎡）均价（元/㎡）签售情况到10000元/㎡以上，单价普遍上2011.1南区9、10座98-1641150098%5002011.3南区8座105-1171150098%涨元左右2011.4南区6、7座105-1649000-1100098%?希尔顿酒店和华润万家的进驻，能2011.8南区4、5座98-1638500-900099%够提升周边的商业价值和配套设施2011.10中区4座105-1178500-900093%，对周边具有良性的促进作用。9000-95002011.11中区5座105-117带1800元/㎡装96%修该项目小户型产品比较受市场追捧，2011.12北区1座338-34811000-1200025%近期价格止跌回涨，宣传上以商业配2012.3中区6座90-117折后8500-9500带装修86%套为卖点，下半年将推北区小户型为12000元/㎡（毛坯）2012.6中区3座502或14000元/㎡（带装10%主。修）星海岸城市花园占地：6.5万㎡总建面：17万㎡推售时间范围产品（㎡）均价（元/㎡）开卖情况9000-100002010.34、5座80-8960%（带1000元装修）1、2、32010.6130-1609800-1080080%2021座14座座11000-1200