月明路地块预可行性研究报告月明路地块预可行性研究报告浙江绿城房地产集团市场研究部浙江西子置业有限公司营销策划部2010-9-4目录附件：1、主要楼盘个案表第一章项目概论一、项目概况（一）地理位置本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约1.5公里；南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻；西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住宅区；东至西兴路。项目地理位置图（二）经济技术指标项目主要经济技术指标表用地面积38100平方米容积率2.4总建筑面积118452平方米地上建筑面积91440平方米其中住宅88590平方米会所2000平方米物业及其他640+210平方米地下建筑面积27012平方米建筑密度22%绿化率30%户均面积149平方米总户数600户车位配比1：1车位个数600个车位面积45平方米注：①本项目代建幼儿园，建筑面积1936平方米；②考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为2000平方米；③不考虑70/90政策的限制。项目户型结构建议表户型面积段（平方户型结构所占比例户均面积户数（户）米）（平方米）90以下两室两厅10%9090-140三室两厅30%130140-180三/四室两厅55%145、170180-200四室两厅5%185合计　100%二、可行性研究初步结论（一）市场可行性结论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机的影响下，08年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是09年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少，09年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到18000元/平方米，对于本项目来说，有比较大的上升空间。（二）项目本身可行性结论项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁1号线江陵路站仅800米。项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围，随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争，但是面向整个杭州的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城的一贯品质与服务优势，将会有比较大的市场机会。（三）经济可行性结论由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项目。在保证总投资利润率在11%左右的情况下，推算土地价格。做中档精品项目，中档装修成本按照3000元/平方米。预估住宅均价在25000元/平方米，地下车位价格为13万元/个；推算出土地总价为83466.36万元，按照2.5的容积率，建筑面积为91440平方米，土地楼面价格控制在9128元/平方米。（四）项目建议本项目整体档次定位重点考虑的因素：1、微观位置：本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。2、竞争概况：由于产品定位的区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外，本案主要的竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。3、整体市场情况：09年杭州的房地产市场经历了两个阶段：年初，由降价所引起的刚性需求的爆发；年中，由于对通货膨胀的预期所引起的改善性需求及部分投资需求的爆发。近两年滨江区内开发项目由于受到90/70的政策限制，目标客户均为刚性及投资性需求，改善性需求在此轮的市场快速消化过程中并未得到充分释放。因此，本报告建议项目初步定位于中档的精品项目，档次基本界于西溪诚园、丽江公寓项目之间。第二章项目投资环境可行性分析一、经济发展背景1、国民经济保持快速、健康发展。2008年，全市实现地区生产总值（GDP）4781.16亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0％，连续18年保持两位数增长。其中：第一产业增加值178.64亿元，第二产业增加值2389.38亿元，第三产业增加值2213.14亿元，比上年分别增长3.6％、9.0％和13.8％。三次产业结构由上年的4.0∶50.2∶45.8调整为3.7∶50.0∶46.3。全市按常住人口计算的人均GDP为60414元，按户籍人口计算的人均GDP为70832元，分别增长9.4％和10.1％，按国家公布的2008年平均汇率计算，人均分别达到8699美元和10199美元。2、非公经济活跃，比重不断提升。在全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到68.6％，比上年提高1.2个百分点，其中个体私营经济占全市生产总值的比重由上年的47.8％上升到49.2％。2008年末，全市共有私营企业12.82万户，从业人员123.56万人;个体工商户27.53万户，从业人员50.25万人。3、财政收入快速增长，地方政府可支配资金充裕。全年完成财政总收入910.55亿元，比上年增长15.5％，其中地方财政一般预算收入455.35亿元，比上年增长16.3％。在税收收入中，增值税305.44亿元，增长16.5％；营业税143.74亿元，增长13.2％；企业所得税203.64亿元，增长13.1％；个人所得税68.11亿元，增长15.8％。全年地方财政支出419.67亿元，比上年增长25.0％。其中：教育、科学技术支出92.8亿元，增长23.9％；社会保障和就业支出40.31亿元，增长34.6％；医疗卫生支出25.95亿元，增长31.7％；环境保护支出7.46亿元，增长43.7％；城乡社区事务支出68.25亿元，增长26％。财政收入（单位：亿元）1000910.6820.8788.4800624.5600395.7391.6419.7400329.7301.4197.5250.5200150.40200320042005200620072008总财政收入329.7395.7820.8624.5788.4910.6地方财政收入150.4197.5250.5301.4391.6419.74、人口增长平稳，市区人口比例高。2008年末，全市常住人口达796.6万人，比上年末增加10.4万人。其中户籍人口677.64万人，比上年末增加5.29万人。在户籍人口中，农业人口336.88万人，非农业人口340.76万人。按公安部门统计的全市人口出生率为9.09‰，人口自然增长率为2.77‰。户籍人口（单位：万人）690677.6680672.4670666.3660.5660651.7650642.8640630620200320042005200620072008户籍人口642.8651.7660.5666.3672.4677.65、固定资产投资保持稳步增长，略高于GDP增长。2008年，完成全社会固定资产投资1961.72亿元，其中限额以上固定资产投资1863.52亿元，分别比上年增长16.5％和17.7％。从限额以上固定资产投资方向看，第一产业投资3.08亿元，比上年增长32.4％；第二产业投资570.57亿元，增长7.9％，其中工业投资569.34亿元，增长8.0％；第三产业投资1289.86亿元，增长22.5％。房地产业。2008年全市完成房地产开发投资596.63亿元，比上年增长15.0％。房屋施工面积4953.68万平方米，比上年增长3.7％；竣工面积893.24万平方米，下降5.8％。全年商品房销售面积716.38万平方米，下降37.7％，其中住宅销售627.48万平方米，下降39.9％。市区公开摇号销售经济适用房9771套，建筑面积82.5万平方米。固定资产投资/房地产投资（单位：亿元）25001962200016481387146115001205100710005974114435195002583290200320042005200620072008固定资产投资100712051387146116481962房地产投资2583294114435195976、国内贸易继续活跃。2008年，实现社会消费品零售总额1558.38亿元，比上年增长20.2％。其中城市消费品零售额1481.49亿元，增长20.2％；县以下农村消费品零售额76.89亿元，增长21.4％。分行业看，批发零售贸易业零售额1377.77亿元，增长19.9％；餐饮业零售额176.42亿元，增长23.3％；其他行业零售额4.19亿元，增长0.6％。2008年末，全市共有商品交易市场691个，其中亿元以上商品交易市场134个，实现成交额2201.91亿元，比上年增长14.2％。社会消费品零售总额（单位：亿元）2000155815001296111297510007045885000200320042005200620072008社会消费品零售总额5887049751112129615587、居民收入和消费能力不断提升，储蓄存款稳步增长。2008年，市区居民人均可支配收入24104元，比上年增长11.1％，扣除价格因素，实际增长5.9％。按不同收入水平五等分分组，城镇居民家庭人均可支配收入均呈两位数增长。其中20％低收入组居民家庭收入增幅最大，比上年增长18.4％，比平均水平增幅高7.3个百分点。市区居民人均生活消费性支出16719元，比上年增长12.2％。市区居民年末人均住房建筑面积29.83平方米,比上年增长3.6％。市区每百户居民家庭拥有汽车17.84辆、空调