号楼可研性报告号楼可研性报告3年四月一一二零二零年四月合富辉煌(河南)房地产顾问有限公司开元路文化路项目开元路文化路项目谨呈：煤化集团找到目标物业合理找到目标物业合理，，通过对市场客户需求进行系统分析通过对市场客户需求进行系统分析，，物业市场进行针对性地研究，在现有定位物业的基础上对对公寓、写字楼目标物业进行深化目标物业进行深化的发展策略本次策划的主要工作目标本次策划的主要工作目标首先，让我们来认识项目的基本属性……交通条件便捷交通条件便捷，CBD郑东内，有郑州的高校区提供相应的技术支持，人文气息浓厚号线惠济区段就在园区附近号线惠济区段就在园区附近22项目项目信息创意产业园未来的郑州地铁未来的郑州地铁，二七广场文化北路的交叉路口文化北路的交叉路口、临开元路临开元路：：交通交通?区位：项目所在区域属于惠济区，处在城市“北移东扩”的发展轴线上，但离中心商业区有一定距离???资源：项目处于省级首批外包园区的示范区区域位置：项目位于惠济区信息产业园内，区位条件优越，拥有便利的交通和技术资源便利的交通和技术资源两两2#2#、1#1#，其中其中((3拥有三层裙楼商业、栋塔楼栋塔楼栋为准甲级写字楼）特点四特点四地铁沿线地铁沿线，属地铁站口物业，城市综合体项目城市综合体项目、、未来的郑州地铁2号线惠济区段就在园区附近惠济区段就在园区附近特点三特点三大学城辐射区域大学城辐射区域，临近大学城，有高校区提供相应的技术支持特点二特点二位于省级产业园区内位于省级产业园区内拥有良好的地段和资源优势的拥有良好的地段和资源优势的一处于省级首批外包园区的示范区信息创意产业的示范区信息创意产业园内特点特点项目属性的界定项目属性的界定项目的整体定位取决于各物业发展的可项目的整体定位取决于各物业发展的可，对于综合体物业对于综合体物业行性，因此首先需要对各物业进行深入的市场研究……写字楼物业公寓物业物业市场研究物业市场研究典型项目分析典型项目分析成功案例分析公寓市场现状分析公寓市场发展特征分析公寓市场发展特征分析公寓物业市场研究20102010年上半年市场供应较为平稳，“金九银十”前夕供应集中爆发，后因“国五条”影响，年上半年市场供应较为平稳，“金九银十”前夕供应集中爆发，后因“国五条”影响，20102010年上半年市场供应较为平稳，“金九银十”前夕供应集中爆发，后因“国五条”影响，年上半年市场供应较为平稳，“金九银十”前夕供应集中爆发，后因“国五条”影响，市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足房地产市场供应房地产市场供应既未在政策出台后急既未在政策出台后急既未在政策出台后急既未在政策出台后急既未在政策出台后急既未在政策出台后急既未在政策出台后急既未在政策出台后急，，，，年市场整体销量相对平稳年市场整体销量相对平稳年市场整体销量相对平稳年市场整体销量相对平稳年市场整体销量相对平稳年市场整体销量相对平稳年市场整体销量相对平稳年市场整体销量相对平稳20102010201020102010201020102010，，，，受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈转直下，也没有表现出旺季的火爆转直下，也没有表现出旺季的火爆转直下，也没有表现出旺季的火爆转直下，也没有表现出旺季的火爆房地产市场销售房地产市场销售调控政策的影响调控政策的影响调控政策的影响调控政策的影响调控政策的影响调控政策的影响调控政策的影响调控政策的影响，，，，大关大关大关大关大关大关大关大关””””””””七千七千七千七千七千七千七千七千““““““““目前已突破目前已突破目前已突破目前已突破目前已突破目前已突破目前已突破目前已突破，，，，上涨态势明显上涨态势明显上涨态势明显上涨态势明显上涨态势明显上涨态势明显上涨态势明显上涨态势明显，，，，年商品房均价变化年商品房均价变化年商品房均价变化年商品房均价变化年商品房均价变化年商品房均价变化年商品房均价变化年商品房均价变化20102010201020102010201020102010纵观纵观纵观纵观纵观纵观纵观纵观在郑州房价上难寻踪影在郑州房价上难寻踪影在郑州房价上难寻踪影在郑州房价上难寻踪影房地产销售价格房地产销售价格但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧，，，，市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和，，，，年年年年年年年年年供销情况年供销情况2010201020102010201020102010201020102010过热过热、、而非快速而非快速市场供应偏紧，价格继续拉升，政策影响较弱，未来市场向好市场供应偏紧，价格继续拉升，政策影响较弱，未来市场向好?，，；总之，土地放量的不足致使市场供应偏紧，商品房销售价格逐渐上扬，政策影响减弱，四季度稳定稳定反应反应市场向好发展。市场运行小结市场运行小结??从政策影响来看，“新国八条”的调控力度前所未有，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；预判房地产市场的发展需要从销售方面看，商品住宅成交价继续拔升，且整体销量也未出现像之前政策出台时的迅速回落购限到受将到购将，有多套住房者已求或需针对改善性要主业因此此类物业不受贷款、限购政策的制约，甚至首付出此类物主针对改善性求或有多套住房者此类物，因大购买新房的机会成本显著增大购买新房的机会成本显著增大最，是利好现象，影响受非住宅物业高总价住宅影响大高总价住宅、首次置业的中小户型、中低价位住宅受影响不大大户型大户型、限贷等政策的显著影响此次限购，对现倒挂现象首次置业者（含本市、外地客户）受影响最小改善型客户影响较大，尤其是非本市户籍的改善型客户，达不到条件暂停在本市市区内购房高端客户也会受到较大影响高端客户也会受到较大影响投资和投机性需求客户也受到一定影响，在住宅限购的情况下，会转向投资非住宅二手房市场也会受到一定程度的影响??不同客户所受影响不同物业类型受到的影响政策对各类市场主体的影响政策对各类市场主体的影响今至年年今高速发展高速发展第四阶段2005年后年后第三阶段2000公寓概念泛化酒店式公寓产生投资概念兴起追捧户户年代中后年代中后第二阶段90服务式公寓兴起点，得到越来越多客酒店公寓供不应求热场投资市市热:9999房地产公寓越来越强调居住功能及居住品质，包装趋向住宅化商业用地性质的项目开发具备居住功能的公寓产品客户以投资为主要置业目的，无明显的区域性年代后年代后第一阶段80依托星级酒店趋趋势特征征?公寓强调的是居住功能，但不限于住宅物业?租赁型的、临时的、暂居性的，因此不含自住的物业?公寓是一种较长期居所（相对于酒店而言）的物业公寓的界定：公寓发展特征公寓发展特征公寓界定及市场发展特征：商业性质的公寓项目不断呈现))年年50年年年年40404040个别地方个别地方((年年70土地使用年限为土地使用年限为，地用住宅地住宅商业用地商业用地公寓产品的类型极其服务、配套公寓产品的类型极其服务、配套：本项目为商业用地本项目为商业用地开发项目的商业用地性质决定具备居住功能的开发项目的商业用地性质决定具备居住功能的开发项目的商业用地性质决定具备居住功能的开发项目的商业用地性质决定具备居住功能的：：寓公住型寓住型公寓类型土地类别土地使用年限50居混合型公寓综合用地年酒店型公寓酒店型公寓土地的属性及年限分类土地的属性及年限分类?公寓的分类公寓的分类容易空置容易空置，但难于出租但难于出租，租金高租金高????总价高，需承受较高投资风险投资回报率高一开发条件不开发条件不客源面广客源面广，商业用地性质的公寓项目的特征比较商业用地性质的公寓项目的特征比较，小户型公寓大户型公寓可住可办公可住可办公，出租容易出租容易??写字楼供应量大，市场饱和，开发商为降低风高端住宅日渐稀缺，市场需求量增加，高开发险、快速回笼资金而发展回报驱使大户型产品出现发展条件临近办公区，生活配套齐全、交通便利区位条件优越，具景观资源，居住氛围良好，企业资金压力小两者各具特点两者各具特点，–小户型公寓典型代表：正弘蓝堡湾、红星蚂蚁SOHO–大户型公寓典型代表：该类物业一线城市核心地段出现较多，郑州市场暂未出现此类产品??出现原因出现原因投资特点总价较低，投资门槛不高投资回报略低，但投资风险也较低??????开发优缺点客户层面广，销售快速，资金回笼快开发投入不大，资金压力较小档次难以达到高层次有利于树立标杆性项目形象前期及后期投入大，需要大量资金投资门槛高，客户接受程度低，销售时间长?在商业用地性质的公寓项目中，主要有两种方向：商业用地开发住宅型公寓有两大趋势：开发小型户型公寓或大户型公寓型公寓公寓市场发展特征分析公寓市场发展特征分析典型项目分析典型项目分析成功案例分析公寓市场现状分析公寓物业市场研究景峰国际SHOHO红星蚂蚁正弘蓝堡湾升龙国际中心公寓嘉辰时代公寓二七万达中