南宫兴东·心园前期提案提报单位：融坤房产顾问提报时间：2011年6月25日融坤顾问1第一部分市场环境分析融坤顾问2城市发展印象?1、经济指标?南宫位于石家庄东南120公里处，主城区10.3平方公里，有四个办事处，分别为凤岗、北胡、南杜、西丁办事处。主城区人口13万人，非农业人口5万人。?财政收入及经济总量在邢台市处中游，与沙河、宁晋差距大,与同一平台的巨鹿、平乡、临城、临西比增幅差距巨大。?2、投资环境?南宫市新的领导班子上任后，把改善投资环境作为招商引资的重点，对外地来南宫投资的企业采取“封山育林“的措施，没有市长签字批准，职能部门一概不得到新的企业检查。与周边各县相比，南宫远远落后，所以当地党委和政府提出了“南宫复兴“的口号。?我们调查过程中的感受也说明了这一点。我们到职能局要一些数据，都得到了满意的答复，这说明当地政府部门的意识已经转变，投资的软环境在改变。?3、工商业环境?居民消费水平低，商业氛围不好，流动人口少，工商业不繁荣。我们在考察期间，没有发现网吧、KTV及高档次酒店、餐厅，据说高档消费到清河的较多。唯一的一条步行街凤泰隆商业街商铺没有销售几套，开发商只靠出租维持。由于本地消费水平有限，南宫本地商业人士一般到石家庄邢台经商。融坤顾问3项目区域解读?◎冀南商贸重镇区位优势明显?南宫市位于河北省南部，地处冀鲁豫三省交汇地带，因交通便利、商业繁荣、物产丰饶，而有“小北京”、“旱码头”、“金南宫”之誉。?全市总面积854平方公里，总人口46.8万。南宫素以“河北棉花之乡”、“河北韭菜之乡”，“中国羊剪绒毛毡名城”而闻名全国。?南宫境内各类交通干线密集，青（岛）银（川）高速、大（庆）广（州）高速公路贯穿全境，106、308国道和邢德线在市区交汇，“京九”铁路纵贯南北，并建有三级货运站和四级客运站。即将建成的邢（台）德（州）高速、邯（郸）黄（骅）铁路也从城区穿过。融坤顾问4宏观市场概况2010年南宫市经济保持较快增长。全年预计完成GDP61.6亿元，同比增长11%；财政收入1.6086亿元，增长13.9%；规模以上工业企业主营业收入80.2亿元，增长26%；工业增加值17.8亿元，增长25%；全社会固定资产投资73.1亿元，增长56.1%；城镇居民人均可支配收入1.1万元，增长12.1%；农民人均纯收入4468元，增长6.1%。融坤顾问5市场微观统计?城区现人均居住面积为32平米，每户按3.5人计，约80平米/每户。现有居民住宅绝大多数是自建平房，各企事业单位也没有自建的小区。?据调研南宫市居民平房换楼房的意向很大。?居民普遍认为楼房采暖、卫生、管理、舒适度更高。只是普遍的感觉收入水平不高，不能接受高房价，也普遍不愿意贷款购房。?另外，现在政府在老城区拆迁和改造上的宣传力度比较大，大多数居民都还寄希望于拆迁来改善居住环境。而现在居民大多数都居住在平房，加上外来人口寥寥无几，所以总市场容量要比实际数据大大缩水。融坤顾问6城市发展规划城市向东城市空间结构：“中心城市～中心镇～一般镇”三级城镇体系。“一核三轴”的空间布局结东开发区构，“一核”指市区，“三轴”指沿308国道、106国道和邢德公路等主要公路的三条城镇发展轴线。城市规摸：城市人口规模:2010年为13.0万人，2020年为20万人。城市建设用地规模：2010年14.29平方公里，人均109.92平方米2020年21.98平方公里，人均109.90平方米。融坤顾问7市场项目概况锦绣花世恒新园城本1、以市政府为核心的开发区板案天地名块，包括多层、小高层和高城龙泽苑层等产品类型，该区域项目文景名群英胡苑多为以中档楼盘；梧桐人宝成明家2、以群英湖为核心的群英湖郡滨河人板块，该区域以大型楼盘为群英湖板中景官家怡海花邸园主，多层、洋房、别墅等产块金科凤凰品类型齐全；城3、位于城区南部的南部板块，以中小型楼盘为主，项目定天地名天骄国位中端市场。门际南部板块融坤顾问8市场调查与分析项目名称体量（㎡）403535怡海花园6万302520132018梧桐人家万161515131016106滨河家园万520龙泽苑15万园家园苑湖城园城郡花人家泽英新花名明海桐河龙群恒绣地成群英湖2万怡梧滨世锦天宝世恒新城10万35在售项目以锦绣花园规模最大，现销售已进入尾声，其锦绣花园万它项目建筑规模多在10万平米以上，无论从个体还是整天地名城18万体上都给了购买群体较多的选择方向。宝成明郡20万融坤顾问9在售产品分析高层,5%别墅,5%洋房,10%区域内以多层产品为主，占总体的60%以上，其次是小高层产品占20%，洋房产品占10%，高层和别墅类产品占10%。小高层,20%多层,60%融坤顾问10在售项目户型分析150平米以上10%140平米左右15%积120平米左右42%面100平米左右15%90平米左右18%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%占比小三室和大两室户型受到消费者的追捧，三室二厅和两室两厅是市场上的主力户型。主力户型为3室2厅2卫/一卫。主力户型面积:110--130(阳面有客厅、卧室的占一部分）。融坤顾问11在售项目价格分析350029003000）㎡230025002150/20001900元20001743（1500格1000价5000怡海花园梧桐人家滨河家园龙泽苑群英湖天地名城项目多层6+1（不带电梯）价格在1400——2100元/㎡之间；多层6+1（带电梯）价格在1800——2400元/㎡之间；小高层的均价为2300元/㎡左右；别墅的价格在2700——3400元/㎡之间；总体来看，南宫市内十个项目的价格对比来看，当地的商品房销售均价在2000元左右。融坤顾问12在售项目客户群体分析项目名称购买人群怡海花园县城政企单位员工、私营企业主分布区域：梧桐花园外出经商人员、县城企事业单位职工南宫市区及附近村镇滨河家园县城居民，周边乡镇居民龙泽苑县城居民、周边乡镇居民需求划分：群英湖政府公务员、私营企业主、外出经商人员结婚用房、拆迁用房、乡镇人员入城天地名城县城政企单位员工、私营业主置业宝成明郡刚开始内部认购，客群尚不明确融坤顾问13第二部分项目的自身情况分析融坤顾问14项目区位分析?位于308国道与106国道交?国道昼夜车辆多，对本项目汇处，交通便捷，出行方便产生嗓音等影响；，地理位置优越；?南宫整体向东发展的大方向?现阶段周边配套的不成熟会，东开发区，政策的影响决对本项目的品质及市场认可定了发展与成长。度造成影响。融坤顾问15SWOT分析S优势区位优势—本案位于城市重点发展区域；交通优势—本案所处地段交通便捷；政策优势—本案为政策牵头项目，影响力大；品牌优势—开发商实力雄厚，有助于提升项目形象；规模优势—项目整体体量大，可打造良好的社区居住氛围；融坤顾问16W劣势缺乏配套—项目周边缺乏商业和生活配套；噪音污染—临近外环，有噪音污染；人气不足—临近工业区，居住氛围不成熟；居住氛围—圈内无成形的教育和医疗配套，无成熟的居住氛围融坤顾问17O机会城市规划—南宫东区城市建设力度较大，未来规划及发展较好；机关搬迁—随着政府职能单位及相关企事业单位的迁入，为该区域地产发展创造销售机会。（周边企业：千喜鹤食品工业园、龙翔饲料、广电中心、电力调度中心、公路管理中心、冀南长城医院、汽车站、客运物流中心）；收入增加—南宫居民收入水平提高，购买力增强。融坤顾问18T威胁政策风险—国家宏观调控政策频繁出台，购买者观望气息较为浓重；客户分流—同区域楼盘众多，客户分流严重；运作风险—县城区域性强，本身不大的市场，对每个项目的情况十分敏感，前期运作及面对市场要有大盘的前瞻性，以防不必要的口碑对项目后期的影响融坤顾问19?项目运作着力点：?本区域现阶段具备交通与发展等方面的硬性条件，但区位的基础配套不完善，势必会对项目对止标群体的吸引造成影响，故我项目应针对现实情况，提升自己品味，做强小环境增加配套，如：幼儿园、社区医疗、超市等，以加强项目的自身独立性；?现在县城的项目大大小小20余个，在售项目从项目规划、配套、概念等多个方面各有所长，各有所依，现在的南宫市场应归结为“由简单的自住需求向居住品质与品味过渡”的阶段；“如何在众多的形色不一的市场产品中脱颖而出，顺应市场需求，最大力度地占领市场份额”，成为项目运作的关键所在，重中之重！融坤顾问20?方式方法：精准定位，品质为赢——现有的市场体现的是各项目性价比与品质的比，不再是简单的价格战、折扣战，要用品质作为口碑的保证，用精准的定位有效地规避未来的市场风险，立于不败之地；口碑效应，品牌为上——在三线城市，口碑的效应有着微妙的市场影响力，对一个项目的认可，往往坊间的流传与身边亲友的口评起着不可小视的作用，故在项目的前期宣传与传递期间，应刻意地加强品牌的树立，增加项目在区内的口碑；创新营销，兼前顾后——引爆市场，冲浪营销、适时调整、引领概念、结合项目与市场制定切实可行，贴切奏效的营销细节。融坤顾问21?主题理念：?拔高项目形象，提高客户心理预期；?依项目建筑风格及建筑形态，插入居住理念与文化?概念，作为项目品味的软增进；?打造差异化——规划优质、舒适、现代、科技产品准确定位目标客群，加速有效客户的迅速积累；?现代、多元化、具有针对性的推广方式。融坤顾问22?不平等PK：?富有特色的产品定位VS平凡无奇的产品?科学的开发节奏VS混乱的项目管理?系统的营销战略VS凌乱的销售组织融坤顾问23第三部分客群定位融坤顾问24目标客户及需求?要求居住的舒适度居住品味和身份的体现；?小区安全、物管、教育配套设施齐全；客户群体?地段有升值的前景.融坤顾问25?目标客户在选择上由之前的买房解决居住、