写在前面通过一段时期以来的深入沟通交流，彼此双方对项目有了更深层次的理解，也达成了诸多共识，无论从项目本身、企业本身还是从业者本身来讲，我们都需要一次有效的突破，唯有突破，才能实现创新，才能取得项目运作的真正成功。所以，我们本次报告的一个主题就是让我们一起自我心界突破?产业突破，房地产不但要成为集团主业，并最大的挑战是自己，无，自成为集团新的、最强劲的利润增长极。?●随着裕龙国际中心的开发形象突破，突破裕龙国际中心的成就，打造建设并投入运营，裕龙房地产房地产业新的标杆产品迅速成为集团新的经济增长点，此后，裕龙润邦小区作为强化房地产专业化运作能力的试金石开展得如火如荼，裕龙房●1993年，裕龙打出了创地产进入一个全新的发展局面业者的第一面旗帜，此后，裕龙每四年一个台阶，1993—1996，1997—2000，2001—2004，2005—2008成为企业跨越式发展的关键时间节点，见证裕龙腾飞心有界，突而不破心无界，不突自破市场市场?青岛房地产市场状况政策?四方区房地产市场状况走势研判?区域楼盘动态青岛房地产市场状况之住宅供求2010年6月至2011年6月青岛市商品住宅供求情况比对?6月供应量上升为88.02万平方米，比5月份增加23.36万平方米，环比增长36.13%，同比增长116.16%。6月成交量为47.32万平方米，环比增长14.05%，同比增长38.78%。?6月份成交与5月相差不大，同比有上涨趋势。供应量增加明显，成交量涨幅较小。供过于求的情况在3月份出现后，6月市场供求比重上升为1：0.54，供过于求成为近几个月的市场常态。2010年6月至2011年6月青岛市商品住宅成交面积走势2010年6月至2011年6月青岛市商品住宅供应量比对图图青岛房地产市场状况之住宅分项指标2011年4月至2011年6月青岛市商品住宅成交面积比对图2011年4月至2011年6月商品住宅区域成交面积比重对比图2011年4月至2011年6月青岛市商品住宅成交价格比对图?分面积段看，60—90平米房型仍是市场需求的主力?从单价区间上看，8000元以下产品成交占比逐步下降，10000元以上产品占比呈放大趋势，拉动成交均价上扬。?分区域看，四方区成交量占比放大明显，区域优势被广泛认同。青岛房地产市场状况之住宅价格走势2010年6月-2011年6月青岛市商品住宅成交均价走势图?成交均价近8个月偏离单价10451的高点，呈现振荡态势；?成交价格在政策面趋紧，成交量未放大的情况下，成交均价同比上升40个百分点，显示出商品住宅价格的坚挺。?成交价格环比情况：环比涨幅不断收窄，价格上升动能不足，而下行空间有打开迹像。2010年6月-2011年6月青岛市商品住宅成交均价同比走势图2010年6月-2011年6月青岛市商品住宅成交均价环比走势图青岛房地产市场状况之商办成交分析2010.6-2011.6青岛市内七区两市商业供应走势2010.6-2011.6青岛市内七区两市商业成交走势2010.6-2011.6青岛市内七区两市商业均价走势商业用房2010.6-2011.6青岛市内七区两市办公供应走势2010.6-2011.6青岛市内七区两市办公成交走势2010.6-2011.6青岛市内七区两市办公均价走势办公用房?办公市场供应量呈下降态势，成交量、成交价格相对稳定；?商业市场供应平稳，而成交量和成交均都呈现上扬态势；?商办由于不在限购范围内，上半年商办市场表现活跃。四方区房地产市场状况之住商办成交分析近9个月以来，四方区住宅成交均价一直维持在万元左右，4月份以来，成交均价连续攀升，6月份冲破12000元/m?，达到近9个月来的高点；2011年以来，四方区住宅成交量连续放大，但成交总量仍维持低位徘徊，有价无量，市场情况并不乐观从供求上看，受政策打压，观望气氛影响，上半年开发商推盘并不积极，供求关系相对稳定，而随着下半年推盘速度的加快，政策面的继续收紧，供大于求的压力随时来临。四方区商业用房表现抢眼，成交量活跃，成交价格高歌猛进，6月份30000元的成交均价创出新高。四方区办公用房不愠不火，无亮点可言，这与四方区传统的地理位置有关，办公氛围短期内难以形成，并且多数开发商打擦边球，将结合办公与居住功能的公寓产品推向市场以规避市场风险，获取最大收益，这也进一步提示单纯办公用房风险性较高。青岛市场逐步向好的表象之下，政策却并未有丝毫放松，相反呈现紧逼态势。。。。。。限购令对青岛市场需求的抑制力度尚未放缓，调控的矛头又指向开发商的融资渠道。仅过去一个月内，即有四条政策法规出台直接或间接扼制开发商资金的获取：?青岛市商品房预售金全部纳入专户监管；?青岛民间借贷房产抵押全面叫停；?银监会要求银行减少房地产贷款。?中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。存款准备金率、存贷基准利率分别再次上调0.25个百分点；7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，会议提出五项要求。7月被称为房地产的时间窗口，从去年青岛的成交变化可以看出，由于2010年房地产调控政策的全面收紧，使得该年度上半年成交数据乏善可陈，但由于7月份调控的放松，使成交量在8月迅速放大，在传统的金九银十掀起一股极强的成交攻击波，放量意味着价涨，全国性的量价齐升宣告了2010年调控的“失败”，也为下一轮更加严厉的调控埋下了隐患。2011年7月上旬的提准加息及国五条意味深长：今年上半年土地市场冷清，多数城市土地出让收入低于去年同期，市场出现限购政策将会松动的传闻，在少数城市也出现了调控执行力度有所放松的情况。国务院及时向这种苗头说不；再次，上半年我国GDP同比增长9.6%，其中一季度增长9.7%，二季度增长9.5%，保持了平稳增长的态势。为房地产宏观调控加码提供了必需的经济稳定基础，调控的信心显然更强。关闭“时间窗口”显示的政府进一步调控的决心，有着“政策市”传统基因的房地产市场必将陷入一种挣扎，或许可以断言，房地产市场的冬天将在这个7月来临……实事上，一些与政府高层接触密切的大鳄级开发商早已嗅出了其中的血雨腥风，早早布署，一场自救，正拉开帷幕……全国近3个月热销项目情况调研结果汇总青岛青岛楼盘市场近期表近期动态现抢眼楼盘：新盘名称项目地址开盘时间主力户型（㎡）均价（元）优惠政策中海紫御观邸市北区山东路与延吉路交会处7月初210-300起价18000预约期内登记即送10万元现金券。购房享3万元优惠的政策四方黑龙江路(308国道)与之外，还同时推出购买80平米以上新万科城东京街区6月6日63-10814000合肥路交界处房赠送价值12万元的停车位1、每天推出一套特价房，精品房源，超低价格；2、复式户型95折优惠，并赠送地下车位一个；3、购买香邑漫步城阳银河路328号5月下旬87-8860002期多层再购买地下车位，减免2万元车位款；4、凡来访客户均有机会获得4000元、5000元、6000元摇奖转盘优惠或赠送龙湖滟澜海岸城阳区双元路16号6月24日500-80021000一次性付款可享92折优惠，日进万金市场突破，必须打开眼界，扩大视野，认清形势……打打折折降价成主流，政策加降价成主流，政策加码码成成惯惯性，大性，大势势看看淡淡，，对对于房地于房地产项产项目目来讲来讲如如何何谋谋求求华丽转华丽转身身？？如如何何在在严严峻峻的形的形势势下下实现资实现资金金回回笼笼和利和利润润保障？保障？一、在售产品：加快推盘，回笼资金二、土地市场：静观其变，相机而动三、在开发产品：产品升级，物超所值精品意识区域区位优势明显：三点论飞机场起点：24.7km/20min青岛向外的起点：重庆南路、瑞昌路直通市外重重庆庆路路，，进进出出青青四方向外的起点：山东路串起市南、市北岛岛的的北北通要道通要道未来M5号线瑞昌路瑞昌路环湾环湾大道大道，，进进入跨入跨海海大大桥桥M3和和各各条条高速公高速公路路M5火车站9.5km/15min本本案案山山东东路路，，贯贯穿穿青岛两青岛两条条快速快速路路和和各各个个市市区区重要区域山山东东路路总总重要区域长长5.15.1公公里里本案地处新都心片区、环湾片区、CBD片区的边缘地带，围绕四方实验小切点区，本区域是青岛市上世纪较有影响力的居住中心，人文氛围浓郁。三大片区随着房地产大鳄的快速进驻的而猛然崛起，而本区域则成为房地产开发的空白点，寸土寸金，更亟待升级。环湾片区新都心片区本本案案CBD片区端点本案位于山东路的北端头，山东路穿起了青岛最繁华的香港路、青岛市政府、青岛市CBD、青岛金融区，其上明珠璀璨，青岛中心、华润中心、紫御观邸、万达广场，随着开发深入土地资源已消化殆尽，本案无疑是山东路上最后一块处女地，潜力无限。根据土地属性，衍生出物业可发展方向为中端、中高端。项目属性界定地处山东路，无内部资源，生活商业配套待完善的高容积率中等规模综合性项目外外部部周边建筑群老旧，区域内整体形象差利于本案脱颖而出，但如何避免过于突兀环环境境立交桥高达十几米，车行速度快压迫感，噪音长途站4：00—23：00大型车辆密集穿行噪音，安全感内内部部高差高差12米对楼盘整体规划有着不利影响条条件件密度容积率5以上拥挤、压迫感还建安置房对楼盘整体形象有不利影响核核心心住宅周边居民消费能力偏低客户如何突破市市场场写字楼写字楼氛围差风险控制商业乐购、利群、家乐福、麦德隆环伺商业的存旺对于区域突破，三点论只是认知，三点不如一个关键点，只需抓一个关键点——山东路，跳出四方区，确立新境界打开青岛人心中的山东路情结两条山东路的传奇。原来的山东路现名为中山路中山路旧称山东路。德国占领时期，中山路