万州第一街商业商业业态定位研究2013.04.22目录?项目核心问题分析?项目本体分析?区域商业现状及趋势分析?项目整体发展战略?项目业态定位?人流动线建议项目核心问题分析?本报告需解决核心问题如何在同质化竞争日趋激烈的现状下，寻找市场空白点，实现精准的差异化定位，带动项目快速去化。项目本体分析项目本体分析项目本体分析安侨公寓换乘站太阳广场换乘站凤鸣湖换乘站龟山公园换乘站海河路站淮河路站规划二路站京沪高铁枣庄BRT所经路线京沪高铁站BRT经停站点本案新规划汽车站项目本体分析项目情况项目位置：薛城区昆仑山路钱江路交汇处产品形态：由多栋独立的商业体组成成的开放式的商业广场总建筑面积：20万方参考案例分析：大宁国际购物中心相通点：?物业结构?形成因素参考点：?业态布局?动线设置项目基础数据占地面积55000平方米酒店面积30000平方米总建筑面积250000平方米办公楼面积40000平方米建筑栋数15栋商业面积120000平方米停车位1300个车库面积50000平方米电梯每栋均有至少2部设备房面积10000平方米参考案例分析：大宁国际购物中心?相通点一：形成因素市中心商业不断外溢而形成的区域配套商业上海市中心地价不断提升，市区人口不断向边缘化延伸转移，闸北边缘地区人口密度不断上升，达到80万人口，区域内现有的落后陈旧、规模偏小的商业设施已经不能满足居民的需求，因此两个项目同样是在市区逐步饱和而向周边区拓展的城市新区；?相通点二：物业类型同时开放与半开放式的广场式商业步行街区大宁国际是由十多栋商业单体组合而成的开放半开放式商业组团，每栋楼梯都有一个独立的商业主题，同时用连廊将多栋商业体串联起来参考案例分析：大宁国际购物中心一楼业态分布图二楼业态分布图三楼业态分布图四楼业态分布图零售业餐饮业休闲娱乐业酒店非商业用途参考案例分析：大宁国际购物中心横向横向纵向纵向定主题横向定业态参考案例分析：上海金桥国际购物中心相通点：金桥国际?物业结构购物中心?区位因素人民广场m参考点：7k?业态布局?物业特征陆家嘴?项目纯商业建筑面积9.8万方，包括写字楼在内，总建筑体量18万方?相通点一：区位因素。远离城市目前正中心，同属区域性新兴商圈?位于金桥路、张扬北路交界处，紧靠轨交6号线金桥路站，距离陆家；嘴商圈7km。?相通点二：物业特征?靠近金桥开发区，6公里半径辐射范围涵括联洋社区、证大家园、外同为开放半开放型建筑单体组合而成，各栋高桥保税区等十个涉外住宅商务区。单体之间用连廊结合；?由11栋商业建筑单体错落有致组成。参考案例分析：上海金桥国际购物中心?在商业末端设置卡通商商业业布局借布局借鉴鉴点：各点：各节节点的妥善把握点的妥善把握尼乐园目的性消费，引导商业价值。?沿街区域设置家居家纺主题业态，进行产权划分切割销售。?拐角处配置大型商业，同时引进大型连锁电器卖场。?拐角价值点设置内街入口引导人流参考案例分析：上海金桥国际购物中心业态业态//物物业业特色借特色借鉴鉴点：点：?由11栋单体错落有致排布而成借鉴点：各具主题的单栋商业围合而成的时尚商业街区。借鉴点：1、2、3、7、8座业态功能各有侧重，通过特色连廊连接形成一个有机整体。?单体之间或用休闲?或用时尚气息连廊连廊退台串联串联区域商业现状及趋势分析区域商业现状及趋势分析嘉豪嘉豪国际国际鸿鸿基万基万尚尚城城中央天街中央天街本案本案天天润润万象城万象城区域商业现状及趋势分析竞争个案——鸿基万尚城项目位置：薛城区临山路与永福路交汇处产品形态：商业加住宅总建筑面积8万方：开发商：枣庄金天鸿基置业有限公司主力面积：10～40㎡一到三层销售价格：未定销售政策：未定?项目分析项目位于薛城区，从负二层到地上五层，营业面积4万方，从电子产品，到珠宝首饰，化妆品，精品饰品，皮革，运动休闲，四五层涵盖大型影院，KTV，美食广场。区域商业现状及趋势分析中央天街项目位置：枣庄新城黄河路与六盘山路交汇处南50米产品形态：商场市综合商业地产总建筑面积9万方：开发商：山东至信房地产开发有限公司主力面积：20-50㎡（商铺）商铺一楼2万元/㎡，三楼四楼8000元/销售价格：㎡，公寓单价3580元/㎡5年返租，前3年每年7%，5年1.3倍销售政策：回购?项目分析项目位于枣庄市新城区，9万㎡的商业主要是为倾力打造集品牌超市、精品百货、美食休闲、五星级酒店等功能为一体的商场式商业综合体。区域商业现状及趋势分析嘉豪国际公馆项目位置：枣庄新城区光明大道南侧产品形态：综合商业地产总建筑面积9.8万方：开发商：浙商联合实业主力面积：50㎡（商铺）销售价格：1.7万元/㎡左右包租的形式，具体的还未确定。销售政策：目前在售卡阶段?项目分析嘉豪国际公寓是商住一体的城市综合体，落成后与舜天国际大厦形成新城区最大商圈，提供衣，食，住，玩为一体的服务，将步行街、商业广场、休憩绿地、会馆、娱乐中心。目前在售的是二期项目，一期的超市和商场部分预计5月1开业。区域商业现状及趋势分析天润万象城项目位置：枣庄薛城区泰山路与珠江路交叉口产品形态：住宅、公寓、写字楼、裙房商业总建筑面积不祥：开发商：枣庄天润房地产开发有限公司?项目分析项目位于枣庄市薛城区，与本项目距离最近。整个项目为住宅、写字楼加商业的综合体。其中商业部分为裙房商业，定位为餐饮娱乐为主?区域市场主要竞品个案均以餐饮、娱乐、休闲为主要业态，重复、重复、再重复。。。。我们，还要再重复么？项目整体发展战略项目整体发展战略优势优势劣势劣势?新兴开发区域，区域成熟度不够，?面积分割小，总价低?高铁效应周期较长，商业发展会存在较长培育期；?地块方正，便于布局?本地块目前交通极为不便?距离市中心有一定距离，具有良好的独立性；项目SWOT分析?新区及高铁站是未来重点发展区域，必然有较大的政策支持?区域各项目商业的同质化严重，为本项目创新?区域内同质化竞争严重，大量同质化商业项目正在拔高提供了机会；推向市场，未来供应量巨大。?区域内商业大开发，体量巨大较大加上项目自身的人口及消费人群为本项目商业的发展提供了人群支撑；?未来人口导入数量大，商业发展的后劲较足。机会机会威胁威胁项目整体发展战略甲方需求?以快速快速去化为目标甲方需求定位区域市场项目限制区域市场现状项目限制条件现状条件?区域成熟度不够?目前周边配套极不完善?项目同质化，严重分?居住人口不足以支撑项目流客户。运营?无公共交通项目整体发展战略别别人都在人都在做做餐餐饮饮、休、休闲闲娱乐为娱乐为主主要要业态业态的商的商业业我们应该如何定位？?跳脱区域激烈同质化市场，寻找市场空白点，导入高目的性消费的主题商业，主动寻求差异化项目整体发展战略将项目可供发展的主要功能进行客群导入，从而延伸出新的功能需求，在客群选择分化出项目主要的消费集群，主要包括：目标客群导入延伸功能需求消费集群结论枣庄人口刚性需求导入?居住儿童主题生活集群枣庄人口改善型、投资型需求导入?社区服务功能徐州、济南等地自住型、投资型客户导入?家庭消费交通毗邻高速干道服务需求导入?休憩社区服务?公共服务集群轨道交通捷运系统消费需求导入枢纽?商业外来旅游休闲人口导入休闲娱乐休闲?休闲娱乐通过主题消费引导的消费人群集群休憩?婚纱摄影薛城区域近邻家庭全家式消费?主题购物商业商圈引导的区域性人群消费商业功能?休闲娱乐集群功能项目周召基础社区型人群消费?家庭消费枣庄现代产业发展带动商务需求?办公商务功能办公通过目的性引导的全市范围内商务新城消费需求?居住集群?商业功能项目整体发展战略主题亮点业态重点筛选结果4.5功特色美食时尚零售能主题购物儿童游乐4.0吸引婚纱摄影儿童早教3.5力美容美体牛排/零点餐厅时尚健身3.0食品时尚KTV品味家居2.5白领日常零售重点发展功能精品商超选择发展功能2.0有限发展功能项目匹配度1.51.52.02.53.03.54.04.5项目整体发展战略经营主题定位商商务时尚务时尚流行流行时尚时尚都市家都市家庭庭休休闲闲中心中心体体验验空空间间生活生活空空间间BusinessFashionFamily商商务务宴宴请请运动运动新品新品发发布布人性化人性化贴贴心心服服务务同同事聚事聚会会风尚风尚推推广广活活动动亲亲子天地子天地都市人白都市丽丽人//白创创意意体体验验活活动动婚婚纱摄纱摄影影基地基地领领生活生活商商务务洽洽谈谈服服务务时尚时尚文文化化传传播播温温馨馨家家庭活庭活动动酒店生活配套酒店生活配套独独有品有品牌私享牌私享休休闲闲朋友聚朋友聚会会以儿童体验亲子乐园、运动商品奥特莱斯、婚纱摄影为主题的高端主题婚礼策划、婚纱订做及租赁、鲜花装饰、结婚化妆，婚纱拍婚纱摄影主题照，一切与结婚相关的问题都能在这里得到解决集合各种运动品牌，以奥特莱斯的形运动商品奥式出现，做枣庄市特莱斯主题第一个运动品牌奥特莱斯店开创枣庄儿童职业体验中心的先河，直接带领孩子走进儿童体验、与生活息息相关的各种企业亲子乐园主，切实的体验成人的生活，题锻炼到孩子的各种能力，关爱的孩子的家长怎能错过商务休闲餐饮/商务宴请/同事聚会/白领生商务时尚活零售（皮具/饰品/休闲中心乐扣）/酒店服务配套经营业态：时尚男女服饰流行流行时尚时尚/牛仔个性休闲/休闲运体体验验空空间间动品牌/快时尚/国际时尚品牌/流行美食/时尚KTV等都市家都市家庭庭生活生活空空间间经营业态：儿童品牌零售/精品家居/时尚生活护理/家庭聚会餐饮/亲子乐园等项目业态定位业态功能布局每个层面均有设有特定的主题元素，将此类目的性消费的业态和吸引人流的餐饮娱乐业态放置在高楼层，有效的拉动垂直动线电电影院影院、、儿儿童童娱乐娱乐体体验验、、KTVKTV、、美食美食广广场场儿童娱乐体验4F婚纱摄影运动奥