谨呈：集团公司领导新国五条政策解读2013国五条及其细则研究报告2013年3月5日@策划任立峰出品调控背景A调控背景目录事件还原B政策解读政策解读政策解读新国五条C后市预测MU政策解读D后市预测应对说辞LUE应对说辞工作建议F工作建议目录@策划任立峰出品新国五条调控背景A调控背景政策解读@策划任立峰出品2010-全国商品房销售面积走势9400012.00%917059200010.00%89556900009.70%880008.00%8.50%860006.00%84000新国五条82500820004.00%80000政策解读2.00%780002.40%760000.00%201020112012销售面积（万㎡）825008955691705同比（%）9.70%8.50%2.40%商品房销售面积：需求强劲，全年成交量为近三年最高。2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑A调控背景下，全国商品房销售面积91705万平米，同比增长2.4%。2011年全国百城住宅成交均价2012年全国百城住宅成交均价平均价格平均环比环比上涨环比下跌平均价格平均环比环比上涨环比下跌月份月份（元/㎡)涨跌幅城市个数城市个数（元/㎡)涨跌幅城市个数城市个数1月86450.95%10001月8793-0.18%39602月86860.48%80182月8767-0.30%27723月87380.59%82163月8741-0.30%34664月87730.40%77224月8711-0.34%29715月88190.53%76215月8684-0.31%2673新国五条6月88560.41%75256月86880.05%45557月88740.21%66337月87170.33%7030政策解读8月88800.07%56448月87380.24%63279月8877-0.03%54449月87530.17%603810月8856-0.23%405810月87680.17%564211月8832-0.28%435711月87910.26%603812月8809-0.25%376012月971510.51%57432012年住宅成交价格：百城住宅成交均价连续6个月环比上涨，价格止跌反弹。据中国指数研究院最新发布的数据显示，2013年1月全国100A调控背景个城市新建住宅平均价格为9812元/平方米，同比上涨1.2%，环比上涨1%。2012.1—2013.01百城房价指数走势990098009700新国五条96009500政策解读940093001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月房价指数96969654962395869523955195869614964096539693971598122012年百城价格指数：2012年1月—2013年1月，全国百城房价自2012年5月达到最低点9513以来，连续保持上涨态势，2013A年1月房价指数超过2012年峰值，而且呈现出上涨幅度加快的趋调控背景势。成交面积(万平方米)同比2500100%80%200060%150040%20%10000%2010-2012年20个典型城市2012年全国住宅用地成交面积前20城市土地成交走势-20%5006300045%6250040%6200035%-40%6150030%6100025%6050020%6000015%0-60%5950010%590005%重武沈成南青苏大天西徐长上盐合无宁常南长585000%新国五条58000-5%庆汉阳都通岛州连津安州沙海城肥锡波州京春57500-10%2010年2011年2012年市市市市市市市市市市市市市市市市市市市市政策解读成交面积623245920860392同比39%-5%2%2012年土地市场：一、二线城市土地市场升温明显，“地王”再度出现。2012年20个典型城市土地成交面积为60392万平米，同比增长2%，土地市场表现火热；2012年全国土地成交面积前20个城市中，A调控背景分城市来看，除一线城市上海以及南通、徐州、盐城、常州四个三线城市外，其余均为二线城市，二线城市土地成交放量，市场火热。2013年1月标杆房企销售业绩房企同比增长房企同比增长万科56%绿城中国181%保利580%建业地产44%恒大227%越秀1800%中海274%合景泰富231%世茂353%江苏新城85%新国五条龙湖227%恒盛地产257%富力114%宝龙地产98%政策解读远洋1286%盛高置地153%雅居乐19%禹洲地产291%佳兆业241%花样年870%融创441%旭辉1050%房地产企业销售业绩:2013年2月，各大房企纷纷发布1月销售报告，其中万科销售额达到191亿元，同比上涨56%，而保利A调控背景103亿的销售额同比暴涨580%。2013年1月全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10建筑面积成交价楼面地价排名城市区域溢价率竞得方(㎡)(万元)(元/㎡)1北京朝阳区647771850002856049.80%福州泰禾房地产开发有限公司2杭州拱墅区1091491890001731644.17%河北天成房地产开发有限公司3北京石景山区13370120180015093-中海地产集团有限公司北京市基础设施投资有限公司和北京京4北京海淀区32990046500014095-投置地房地产有限公司联合体新国五条5北京大兴区145337.51730001190334.53%北京兴茂置业有限公司6北京大兴区153445.41800001173132.74%北京兴茂置业有限公司政策解读7温州瓯海区145164.3161700111391.25%温州万科中梁置业有限公司8温州瑞安市24937.226778.38107380.00%温州市绿地房地产开发有限公司9天津河东区103000103000100000.00%天津新岸创意产业投资有限公司10宁波江北区8214880505.0498000.00%世茂房地产控股有限公司房企拿地热情高涨:与地产销售火爆相同，各大房企拿地的热情高涨，1月份万科拿地达到80亿元，北京两块地成交均达到A调控背景46.5亿元，楼面地价最高的达到28000元/㎡。新国五条政策解读国五条政策背景：2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹，土地市场一、二线城市升温明显，再度出现“地王”。为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府在即将换届时再次强调房地A产市场调控，出台新“国五条”，为外界表明政府的房产调控决心调控背景和力度，同时成为新一届政府继续坚持从严调控的“指示灯”。新国五条B事件还原事件还原政策解读@策划任立峰出品2月20日，第五次调控面世国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议指出，近年来，各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市新国五条场调控的决策部署，取得积极成效，投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综政策解读合性政策措施，对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。B事件还原新国五条虽是“温柔一刀”但却“敲山震虎”（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措新国五条施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五政策解读年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。B事件还原新国五条虽是“温柔一刀”但却“敲山震虎”完善稳定房价各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定工作责任制并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在坚决抑制投机限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城投资性购房市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。新国五条全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成47