国五条调控新政影响分析2013年3月2013年对于房地产市场是一场“悬剑之弈”，新年刚过，调控的利剑——“新国五条”出鞘新政出台背景：近近三个季度成交量大幅回升，超过限购前水平期全国市场走势北京、广州房价领涨，房价上涨城市持续增加去年9月开始土地市场大幅回暖，高溢价地块增多3重点城市“五一”后住宅市场成交持续升温“十八大”前后市场预期高涨，11-12月成交创限购以来新高17个重点城市商品住宅周度成交面积走势图(万㎡)?390从17个重点城市周度走势看360330–“五一”后在流动性放松背景下，周度300270成交面积持续回升，十八大前后房地产240210政策维持稳定，加上城镇化等政策利好180150120推动成交再度上升，11-12月再创限购以9060来新高300监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、济南、长沙、合肥、南昌、成都、贵阳、昆明、佛山、东莞、中山、珠海、江门重点城市商品住宅月度成交面积走势图?从个重点城市月度走势看成交面积（万㎡）221,800–2012年3月市场开始回暖，5月后成交量1,6001,400大幅回升，11-12月创限购以来的新高1,2001,000–2013年1月成交量环比虽然略有回落，但800仍维持高位，同比上年1月的低位增幅达600220%4002000合富辉煌集团市场研究部监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、南京、长沙、合肥、南昌、郑州成都、贵阳、昆明、乌鲁木齐、海口、佛山、东莞、中山、珠海、江门数据来源：合富辉煌集团市场研究部季度看，重点城市成交量已超过限购前的水平?从我司监测的18个重点城市2010年以来季度供求走势看，2012年2-4季度成交均创限购以来的高位，仅低于限购前的2010年四季度重点城市2010年以来商品住宅季度供求走势图5000450040003500300025002000150010005000监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、南京、长沙、合肥、郑州、西安、成都、贵阳、昆明、东莞、珠海、海口、乌鲁木齐数据来源：合富辉煌集团市场研究部主要省会城市和一线城市商品住宅成交面积增幅较大?从我司监测的23个重点城市2012年商品住宅成交面积同比增长22%?四大一线城市成交面积同比增长29%-46%?主要省会城市成交面积同比增幅较大，集中在30%-120%，个别城市则有所下降?珠三角二三线城市成交面积增幅较低，同比增长5%-15%2012年主要城市商品住宅成交面积同比增幅图140%一线省会/二三线珠三角其他120%100%80%60%40%22%20%0%北京上海广州深圳天津沈阳济南南京合肥长沙南昌郑州西安成都贵阳昆明乌鲁海口佛山东莞中山珠海江门平均-20%木齐乌鲁成交面积北京上海广州深圳天津沈阳济南南京合肥长沙南昌郑州西安成都贵阳昆明海口佛山东莞中山珠海江门木齐（万㎡）13659397683678891080318760767890417850967878945723358301672600615231121数据来源：合富辉煌集团市场研究部新政出台背景：近近三个季度成交量大幅回升，超过限购前水平期全国市场走势北京、广州房价领涨，房价上涨城市持续增加去年9月开始土地市场大幅回暖，高溢价地块增多72012年下半年以来房价环比上升的城市持续增加?70个大中城市房价环比变化由2012年上半年的下降占主导，至下半年上升占绝对多数?2012年11月-2013年1月，70个大中城市中，价格环比上涨的城市均超过50个。2011年以来70个大中城市价格环比变化城市数量11.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.1111.1212.112.212.312.412.512.612.712.812.912.1012.1112.1213.1上升6856505650442439241652045362550363135535453持平0685111430172920161622211624212411141518787下降28129912161417344952484549434321920241710810数据来源：国家统计局与2012年全年均价比，1月北京、广州商品住宅成交均价增幅大，其余城市增幅基本在8%以内?重点城市2013年1月商品住宅成交均价与2012年全年增幅?一线城市北京和广州，成交均价增幅较大，分别增长17%和15%?其余二三线城市价格增幅基本在8%以内，其中海口增幅较高主要是受到2012年价格下降较大影响?各直辖市、计划单列市和省会城市一季度需公布价格控制目标，要求保持房价基本稳定，可见各主要城市需保持现时房价稳定，北京、广州则需降整体均价主要城市2013年1月商品住宅成交均价与2012年均价涨幅图20%18%16%一线省会/二三线珠三角其他14%12%10%8%6%4%2%0%北京上海广州深圳天津济南南京合肥长沙南昌郑州成都贵阳海口佛山东莞中山江门-2%-4%-6%注：以上为全市均价，或会受到楼市成交结构影响数据来源：合富辉煌集团市场研究部一线城市：总体呈现价量齐升，北京、广州1月价格涨幅大北京2011-2012年商品住宅月度成交走势上海2011-2012年商品住宅月度成交走势20027000140270001802400012024000160210002100010014018000180001201500080150001001200080601200090009000604040600060002030002030000000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月12345678912345678911211345678923456789101112101112101112101112年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年1111111111111111111212121212121212121311111111111111111112121212121212121213111111121212111111121212成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡)成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡)广州2011-2012年商品住宅月度成交走势深圳2011-2012年商品住宅月度成交走势10018000602400090210008015000501800070120004060150005090003012000409000306000206000203000101030000000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月1234567891234567891月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月101112101112年年年年年年年年年年年年年年年年年年年1234567891234567891年年年年年年101112101112年年年年年年年年年年年年年年年年年年年11111111111111111112121212121212121213年年年年年年11111112121211111111111111111112121212121212121213成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡)111111121212成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡)数据来源：合富辉煌集团市场研究部部分二三线城市（郑州、成都、南京、南昌）价格平稳上升郑州2011-2012年商品住宅月度成交走势成都2011-2012年商品住宅月度成交走势100800016012000907000140110008010000600012070900060500010080005040008070004030006060003050002000402040001010002030000002000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月34567892345678912111234567891234567891101110111212101112101112年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年1111111111111212121212121311111112121211111111111111111112121212121212121213111111121212111111121212成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡)成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡)南京2011-2012年商品住宅月度成交走势南昌2011-2012年商品住宅月度成交走势100140006010000901350050900080130008000704060125007000501200030600040115002050003011000400020103000101050001000002000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月12345678912345678911234567891234567891101112101112101112101112年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年111111111111111111121212121212121212131111111111111111111212121212121212121311111112121211111212成交面积（万㎡）11成交均价元12㎡成交面积（