谨呈：A-551-GW-合肥淮矿滨湖新区地块项目整体定位及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2011.03项目研究的工作阶段划分整体定位及发展战略报告完善与修改市场调研阶段（中期汇报）（终稿汇报）?与客户进行首次沟通?项目界定及客户目标分析?根据客户意见对中期报告进行?市场简析与问题结构化分析?项目地块现场查勘修改?核心问题的提出?区域宏观经济背景研究?进行下一阶段《启动区及物业?为解决核心进行多角度多层次发展建议阶段≥工作?房地产市场调研的深入研究与分析?政府人员访谈?项目发展战略之参考案例借鉴?专业人士访谈?项目整体定位与发展战略?一线销售人员访谈?规划实施及分期构思?消费者访谈本报告是严格保密的。2项目目标解析及核心问题不确定政策下的宏观市场市场机会点挖掘整体发展战略及定位规划构思及物业发展建议本报告是严格保密的。3项目解析项目位于滨湖新区启动区以南，随着启动区发全国区域背景现象展已接近尾声，新区建设开始向南扩展启动区建设已经接近尾声启动区世纪城假日医院一中北部北部周边周边道道路畅通路畅通，随着，随着世纪世纪城商城商业的业的逐渐逐渐成熟成熟，，周边周边人气人气相当相当旺盛旺盛，，学学校、校、医医院等院等公公共配套共配套已已形成形成南部片区项目所属区域周边现状建设中的工行广西路工行纪念馆巢湖项目所处区域为滨湖未来的拓展区，和启动区相比，客户对其感知较陌南南部部区域区域相相对北对北部还部还不不成熟成熟，，地块地块周边周边的的主主干干道正道正在拓在拓生。展，工展，工行行等等金融金融服务服务机构机构在施在施工工中，中，纪纪念馆念馆等等正在正在建设建设项目项目所处所处位位置置现现状状下区域下区域认知认知不不高高，，但但随着随着周周边金边金融融后台后台服服务基务基地的地的同同步步建设及建设及大大型公型公建的建的进驻进驻，，未未来来有很大有很大的发展的发展空间空间本报告是严格保密的。4项目解析地块现状下外部通达性良好且内部有一定的资地块全国四至和现象资源源优势，但内部支路目前尚未修通地块资源地块四至?道路已建成?双向8车道?向东已修到包河地块平整金斗公园金河流斗公园大道，向西已修云谷路到徽州大道?金斗公园靠近地块西侧，目前尚未动工或缺，未的风来建景线成后将成为小区不可?整个金斗路还没形成，目前不可见?金斗西路是地块的东边界，目前不可见?金斗西路未来修通后，道路?地块1、2以成都路南北两线划开?目前成都路在地块内部仍是土路，还未修河流河流?南部的河流具备先天的形态优势?韶山路未建，目前不可见?未来河面要拓宽，河道要延长，与?岷江里路未建，目前不可见外部水系相连，形成活水?与金斗公园会相互辉映，增加景观?湖南路未建，目前不可见功能性?南宁路未建，目前不可见未来周边未来周边交交通通将将进进一步一步完完善，善，地块地块内内部优部优质质的的河流河流资源资源以及以及西西侧侧的的金金斗斗公公园也将为园也将为项目项目价价值值提升带提升带来来利利好好本报告是严格保密的。5项目解析从指标来看属大规模中高容积率项目，未来规项目全国指标解析现象划的难点在于指标的限制性过多用地净用地面容积绿地地块是否精装地块1地块2性质积（亩）率率A居住137.472.840%是B地块D地块F地块B居住41.87430%是A地块C居住45.513.530%是E地块C地块D居住99.972.540%是E居住62.252.540%是F居住46.343.530%是占占地地面积：面积：524..2525524亩亩总地地价：总价：263455263455.4.4特殊指特殊指标标：：90//707090住宅产住宅产业业化化要求：要求：地块地块、、容容积率积率分分散散万元万元，已，已支支付付限制限制精装精装修修l户型配比的硬l对未来的规划布l总价26亿多，l区域内首批精性规定，影响市局和产品排布有一高地价带来巨大装项目，既面临场角度的客观评定的限制开发成本压力机会也面临风险判众多指众多指标的标的限制限制下下，项目，项目从从市场市场和和规划规划操操作作层层面将面将需要需要进行进行更多更多的研的研判判本报告是严格保密的。6项目解析深入归结企业在合肥的拿地背景，明确项目对拿地全国背景现象及意义企业未来发展的重大意义企企业开发业开发背景背景pp20032003年年淮矿淮矿集团集团进进入入房房地地产产行行业，业，首首先先在在淮南淮南本本土土进行进行开发开发经验经验pp20072007年年开始开始足足迹遍迹遍布布合肥合肥、、芜芜湖湖、、嘉兴嘉兴、、上海上海、北、北京京等城等城市市pp立足立足合肥合肥，，以合肥以合肥为为起起点向点向外外省省市扩市扩张张布局布局pp淮矿淮矿在在合合肥已肥已进进入品入品牌牌扩扩张张阶段阶段，，走走品质品质路路线线，，实实现现品品牌牌效应效应项目对于开发商的意义战略布局市场影响力盈利最大化?打入合肥市场，增加企?通过项目操作建立市场?在实现布局后，实现项业在中部省会城市的布点影响力，打响在合肥的知目盈利最大化?以合肥为根据地，顺势名度布局安徽，占领优质地级?口碑传播，提升淮矿在?以项目操作为跷板，推市，实现企业外延布局皖响力进企业可持续发展本报告是严格保密的。7项目解析企业基于项目的开发目标，可分为外部目标和目标下的全国现象理解内部目标两个层面企业基于项目的开发目标外部因素内部nn开发开发要求速速度度的的要求：要求：百百万万nn树树立企立企业业在在合肥的合肥的高高方方的的大大盘盘在在22年半全全部部竣年半竣品质品质物业物业开发开发商形商形象象；；工，工，最多最多不不超超过过55年；年；nn高高额额总总地地价价成成本本及及精装精装nn打造打造一一个个高高品质品质的新的新修的修的高高售售价价预预期期下，下，保证保证区区首首席席项目项目。。项目项目利利润润的的实实现现。。世联对开发商目标的理解结结合开发合开发商商目标目标以以及项目及项目未来未来的的高高价价格预格预期期————定定性性了了项项目目的中的中高高端端定位定位开发开发速速度带度带来来的的资金资金投投入入压力压力，，要求要求项目项目长长期期盈利盈利目标目标和和现现金金流流快快速回速回现现之之间间需要需要平衡平衡——————项目项目必须实必须实现现较较快快速去速去化化；；本报告是严格保密的。8项目解析在对开发商目标深入解读下，得出本案后续开核心问题全国现象提出发所面临的核心问题项目项目核心核心问问题得题得出出后，后，我我们需们需要要进行进行以以下研下研究：究：新政对合肥市场的影响?政策不确定情况下，开发商的应对策略区域发展及区域价值研判如何实如何实现项现项?城市发展格局之下，滨湖新区的价值占位和发展机会目较高目较高定位定位滨湖自身的发展阶段研判下的市下的市场实场实?作为起步不久的新区，目前的发展阶段是否支撑现和现现和现金快金快速回流速回流未来客户结构及需求变化分析?滨湖新区现有的客户结构及需求能否支撑项目价值，未来客户是否有高端化的趋势市场发展中的产品机会点?如何操作和打造产品才能实现中高端定位下的较快市场去化本报告是严格保密的。9项目目标解析及核心问题不确定政策下的宏观市场市场机会点挖掘整体发展战略及定位规划构思及物业发展建议本报告是严格保密的。10宏观政策年初“国八条”的出台已为2011年定调：行政策解读业政策继续从紧、从严国八条经济：2010年国内表面经济指标运行态势良好，实际暗藏进一步落实地方政府责任;新风险，通胀明显，货币流动性泛滥；2011年宏观经济政策加大保障性安居工程建设的基本取向为“积极稳健、审慎灵活”力度；政调整完善相关税收政策；政策：2010年国家调控政策频出，涉及土地、行政、税收、强化差别化住房信贷政策，背金融等多个方面二套房首付款比例不低于景60%，贷款利率不低于基市场：纵观2010年全年,政策调控结果表现为市场消化迅速,准利率的1.1倍。各地根据市场价格上升势头依然明显实际在此基础上还可上调严格住房用地供应管理；合理引导住房需求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过持续是2010年调控政策的升级和深化，在限购、信快的城市，在一定时期内，强化贷、税收等多个环节上进一步收紧要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户政籍家庭限购2套房，对非本策态度要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本特坚决格控制目标，并建立中央及省级问责机制地户籍不又能提供社保及征纳税证明暂停其购房指向落实住房保障和稳定房价强化差别化政策，打击投资投机性购房工作的约谈问责机制；明确坚持和强化舆论引导本报告是严格保密的。11宏观政策限购、限贷、保障房是2011年行业政策的三政策解读驾马车保障房——p2011年保障房建保障房设1000万套；p增加公共租赁住房供应行业政策限购限贷——限购——p家庭购二套住房，p要求：户籍限购2首付比例不低于60%，套房，非户籍最多1限贷贷款利利率的率1.1不倍低于基，各地准套；根据实际情况可上调p范围:35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市p时间：2月中旬前p虽然保障房建设力度的增强将会减少中低收入人群对商品出台细则房的需求，但降低幅度具有不确定性，在此仅对限购和限贷两种手段进行分析解读——本报告是严格保密的。12宏观政策短期内限购令的抑需求效果明显，但从中期来限购令影响看，其影响被市场消化后，会出现销量回升短期影响——以2010年为例中期影响——以2010年为例北京住宅量价走势深圳住宅量价走势限购令限购