综合外部资源价值、内部产品价值体系给出项项目整体定位目整体定位滨湖新区·区域开发高度·自然资源和城市配套全面升级高尚住宅价值梯级·精品居住品质的生活体验新区新区首首席席··百百万万方方高高尚尚住宅住宅社社区区?滨湖新区配套和资源不断提升下的居住价值升级?新区第二发展阶段下首个中高端定位精装修大盘?提供阔景楼间距、滨水资源条件、优质居住环境?打造生态智能化社区的生活方式和强势产品品质本报告是严格保密的。105功能形象定位——优质生活体验宽宽庭庭阔阔景景的的社社区区环环境境空间空间优优质质生活生活品品位的位的巅巅峰峰产品产品与与自然自然良好良好互互动的动的居住居住体体验验本报告是严格保密的。106功能形象定位——拎包式入住体验精精致致实实用用的的舒适舒适使用使用空间空间拎拎包包入住入住的的便便捷捷居住居住体体验验不不同同品品位下的位下的独独享享装装修修风风格格本报告是严格保密的。107功能形象定位——精品社区配套实实用用且且亲亲近的近的社社区区配套配套强强辐射辐射力力的的区域区域补补充充式式商商业业高高雅雅且且亲亲近近自然自然的的水水岸岸休闲休闲商商业业本报告是严格保密的。108功能形象定位——科技元素的运用适适用用于于居住居住的的科科技技领先领先的的生活生活应应用用科科技技环环保保与与和和谐谐的的科科技技带带给给城城市以市以价值价值的的科科技技本报告是严格保密的。109功能形象定位——人文的居住氛围优质优质的的配配套套教教育育资资源源文文化化与人文与人文精精神神的的追追求求本报告是严格保密的。110滨湖新区·区域开发高度·自然资源和城市配套全面升级高尚住宅价值梯级·精品居住品质的生活体验新区新区首首席席··百百万万方方高高尚住宅尚住宅社社区区滨湖新区滨湖新区··尚品尚品··翰城翰城以区域开发高以区域开发高度筑度筑造造城市城市精精品住品住宅宅社区社区本报告是严格保密的。111由客户研究的结论，结合项目本体及开发目标，客户定位前提得出适配于本项目发展客户定位本本体、体、开发目标开发目标项目的拿地成本和精装修要求奠定了项目的高价格；开发商以开发高端高品项目项目本本体体及及质产品，树立发商的企业品牌和形象为目标开发目标开发目标能能够满够满足足开开发目标发目标的客的客户阶户阶层层随着区域居住价值的提升客户定位客户定位以及区域内泛公务员阶层在此开发目标之下，对的的前提前提的增加，滨湖新区已经从应的客户阶层将以主流学区、低价吸引的投资需客户群众价格承受较高求客户转变成追求项目品的一拨为主；项目对项目对应应的的主主滨湖新滨湖新区的客区的客质的地缘型中高端客户力力客户阶客户阶层层户户演演变变节奏节奏新区的新区的客户客户衍衍变变??初初期以期以树树立立中中高高端端形形象象为为目标目标、、产品品质为产品品质为卖卖点，点，打造打造宽宽客户定位客户定位口口径径的的产品产品对对应应区域发展阶段区域发展阶段正在正在演演变变中的中的宽宽口口径径的的客户客户群群原则原则??中中后后期期随着项目随着项目价值价值的的提升提升及区域及区域更多更多中中高高端端人人群群的的进进入入，项目，项目可可主主动动吸引吸引更更高高阶阶层层的的客户客户本报告是严格保密的。112顺应滨湖新区客户演变节奏，以宽口径的、客客户定位户阶层不断提升为原则制定项目整体客户定位项项定位定位客户客户对对应应产品产品目目??总价总价下的下的品质品质性性价比价比型型9070限制下的中小户型首首??半半自自住住投投资资心心理理客户客户9070限制下的小户型和首改需求主流居家产品期期??地地缘缘型型泛泛公务公务员员阶阶层层首改需求下主流居家产品及项目标杆产品定位定位客户客户对对应应产品产品项项??更更广广泛泛的地的地缘缘型型泛泛公务公务首改需求下主流居家产品及项目标杆产品项目客户项目客户目目员员阶阶层层9070限制下的中小户型为核心定位定位中中??总价总价下下品质品质性性价比价比型型期期??半半自自住住投投资资心心理理客户客户9070限制下的小户型和首改需求主流居家产品??少量少量的新的新精精英英阶阶层层项目的各种产品线项项定位定位客户客户对对应应产品产品目目??更更高高端端的的泛泛公务公务员员阶阶层层首改需求下主流居家产品及项目标杆产品后后??大大量量的新的新精精英英阶阶层层项目的各种产品线期期??总价总价下下品质品质性性价比价比型型9070限制下的中小户型为核心本报告是严格保密的。113结合项目整体战略定位、指标限制以及客户的产品定位前提需求演变，指导本项目的产品定位在新区的第二发展阶段，作为受指标限制，90平以下产首个精装修大盘，以区域领跑品占70%，项目操作灵活者的形象，重新建立区域产品性受限的同时，在小户型品质的评价标准；供不应求市场环境之下，战略定位也规避了项目的入市风险指标限制客户演变新区发展阶段决定客户需求的演变，更多追求产品品质和舒适性的中高端人群入驻，为项目未来的高价格带来支撑，同时为项目产品打造指明了方向本报告是严格保密的。114多产品线组合，拓宽客户口径的同时，完成整产品定位个产品价值体系的全面提升标标杆杆产品产品TT33++T4T4舒适舒适型高型高层层T4T4高高层层（（90709070下产品产品）下）两种方向：?9070限制外的另一种主流9070限制下的持续走量1、物业形态高端化。通过居家产品，相对于90平以内产品，深挖户型使用实用形象纯粹、主题鲜明、品质的产品全面升级、放大内在性、赋以高价值实用赠送、高档洋房类产品做项目标杆户型的舒适度和功能性，结高性价比，支撑项目的高2、结合景观资源、舒适楼合较好的景观资源，满足更额成本和快速去化间距、舒适的户型空间打造多的改善型居家需求T2的大平层高层产品标标杆杆产品产品产品产品线线的的拓拓宽宽持续持续的现的现金金流流整体整体价值价值支支撑撑舒适舒适型主型主流流指指标标载载体体居家家产品居产品?开发初期，三种产品线同时入市，树立项目标杆价值的同时，保证资金的持续回现，降低项目高价格的入市风险；?开发中期，客户口径拓宽，项目逐渐树立影响力和大盘形象，产品价值体系迅速升级?开发后期，客户阶层整体全面提升，产品的高价值体系完全建立，保证各种物业价值的最大化和开发收益的最大化本报告是严格保密的。115项目目标解析及核心问题不确定政策下的宏观市场市场机会点挖掘整体发展战略及定位规划构思及物业发展建议本报告是严格保密的。116规划构思及开发节奏?地块价值分析?规划构思及产品户型配比?开发节奏本报告是严格保密的。117地块价值分析根据容积率指标实现和景观资源占有来评判各整体定位地块全国价值现象分析地块的住宅价值住宅价值容积率指标实现和对景观资源的占有是评判本项目地块价值的主二类价值区要因素。评判标准4.0B4.0B4.0B2.8一2.8二2.8三3.5类类AA3.5CA3类.5CC价价一类价值区值值价区区值2.53.5F2.53.5F2.53区.5FDDD2.5E2.5E2.5E首先按照容积率指标实现进行分析，A、D、E具备打造舒适进一步按照地块外部资源条型标杆产品的灵活条件；B、C、F容积率限制下只能打造高件进行划分，西侧临近金斗层社区；地块价值排序：A、D、EB、C、F公园，具备更好的景观环境本报告是严格保密的。118地块价值分析地块价值明晰之下，结合项目的战略定位以及整体定位规划全国方案现象选择高价值区产品的实现，给出两种规划思路二类价值区项目战略定位下的思考滨湖新区区域领导者的战略定位下，在9070限制外的产品打造，势必要考虑打造部分标杆产品树立项4.0目形象和品质；B2.8三3类.5AC一类价值区价地块价值实现值区地块的一类价值区的容积率和景观资源条件，均支3.5持项目在产品打造上有更多的突破和价值实现。2.5F两种D规划思路2.5E低容、高端物业形舒适型产品打造构态拔升项目价值建价值体系元素：洋房类产品户型、景观、楼间距本报告是严格保密的。119规划构思方案一：通过产品形态的区分构建项目地块价整体定位规划全国方案现象选择值体系，实现多产品规划组合A地块容积率为2.8，且规模较大，在此条件下，允许出现一定的低容产品组合，建议在红色高价值区围绕中心景观排布9—11层的洋房产品二类价值区4.0BBD、E地块容积率为2.5，容积率环境相对A地块更2.8为宽松，且内有河流资源，建议在红色高价值区三结合河流资源排布6—8层洋房3类.5A一类价值区A价CC值蓝色二类价值区，结合地块容积率实现要求，建区议排布一些T3、T4的舒适型高层，以主流居家产3.5品为主2.5FFDD绿色三类价值区，结合容积率实现要求，建议以T4高层产品为主，重点分担9070下的产品压力2.5EE本报告是严格保密的。120规划构思方案二：同种产品形态下，根据户型、楼间距、整体定位规划全国方案现象选择资源占有的差异化，构建规划价值体系18—33层的T2大平层产品，以更多一线景观资源的占有、更宽阔的楼间距、更舒适的户型塑造项目二类价值区高价值区产品价值；4.0BB2.8三蓝色二类价值区，景观资源条件略差，结合地块容类3.5积率实现要求，建议排布一些T3、T4的舒适型高层，AA价CC一类价值区以主流居家产品为主；值区3.52.5FF四面临路、容积率指标高、景观资源差，建议排布DDT4高层产品为主，重点分担9070下的产品压力，以控开间、拉进深实现多单元组合且充分利用容积率2.5EE本报告是严格保密的。121规划构思方案一和方案二的物业配比及户型配比整体定位产品全国配比现象建议建建筑筑（（销销售售））面积面积区区赠送赠送后后面积面积区区间间间间套套数数比比（㎡㎡）（）（㎡㎡）（）66——88层层160-18015