谨呈：扬州美特[2011]A-2101-GW-2011-0010镇江横山凹旅游地产开发整体战略及定位报告——为扬州美特树立旅游标杆项目本报告是严格保密的。原工作进度表——本次汇报针对第一阶段工作，即整体定位及发展战略研究2011/3/142010/5/52010/6/142010/7/24第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段?镇江至周边城市市调?定位报告回顾?回顾第一、二阶段报告?市调资料整理分析?开发模式部分撰写?启动区选择?项目发展方向MECE讨论?实施策略研究部分撰写?启动区策略及发展建议方?国内外可参考案例研究借鉴?开发模式及实施策略的方案案落实?项目分析确定?内外部专家连线咨询?报告主体撰写?项目整体发展战略方案确定甲方首次内外部专第一阶段成果项目组内部、内第二阶段成果专家项目组内部、内第三阶段成果沟通会家咨询专家评审会外部专家咨询评审会外部专家咨询专家评审会确定项目的第一阶段对定位报告整第二阶段报告撰写对开发模式、实施第三阶段报告撰写启动区研究内发展大方向报告撰写体内容评定策略内容评定容评定2调整后工作进度表——2011/3/142010/5/152010/6/15第一阶段第二阶段??镇江至周边城市市调回顾第一阶段报告、??市调资料整理分析开发模式部分撰写??项目发展方向MECE讨论实施策略研究部分撰写??国内外可参考案例研究借鉴开发模式及实施策略的方案??项目分析启动区选择??内外部专家连线咨询启动区策略及发展建议方案?报告主体撰写落实?项目整体发展战略方案确定甲方首次内外部专第一阶段成果第一阶段成果专项目组内部、内外第二阶段成果专最终成果修订沟通会家咨询专家评审会1家评审会2部专家咨询家评审会确定项目的第一阶段对定位报告整第一阶段报告修订对开发模式、实施启动区策略报告撰报告修订发展大方向报告撰写体内容评定策略内容攥写写3本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度为横山项目的开发提供第三方意见和建议实地踏勘与研究深度访谈项目调研国内外案例研究调研区域：政府官员访谈：镇江房地产项目：国内案例研究：?镇江城区，包括丹徒、京口、润州、?镇江市旅游局?南山一品?东部华侨城丁卯行政区域?镇江市丁卯区发改委?万科蓝山?番禺·长隆度假区?镇江周边城市休闲度假区域，包括?镇江市丁卯区国土局?申华.国际冠城?成都·芙蓉古城南京、扬州、上海?镇江市丁卯区房产局?优山美地?重庆·洋人街?中南世纪城?昆明·世博生态城?……?杭州·良渚文化村查勘内容：专业人士：?南国桃园镇江商业项目:?宏观经济背景和市场趋势?镇江中国青年旅行社产品顾问?国色天香?亚太广场?城市现状和未来发展战略?镇江市最佳西方国际酒店大堂经?昆明世博园理?义乌小商品市场?项目地块勘察?厦门天湖度假区?镇江市万科蓝山置业顾问?镇江食品城?房地产市场调查?达蒙山度假区?镇江市申华.国际冠城销售经理?八佰伴?休闲旅游市场调查?巽寮湾?镇江市食品城商业顾问?镇江酒店项目:?商业和酒店市场调查?…?镇江市义乌小商品市场招商顾问?最佳西方国际酒店?……?……?明都大饭店国外案例研究:?丽景国际饭店?美国，奥兰多?……?日本，园博园镇江及周边城市休闲度假?荷兰·哈勒姆世园会项目?新加坡，圣淘沙?美国，太阳河社区?镇江西津渡?Bantam，印尼?镇江金山寺景区?Cancun,墨西哥?镇江焦山风景区?LaJolla，美国加州?南京雨花台?…?南京珍珠泉?扬州瘦西湖?扬州京华城中城4ChapterChapter00--思路框架思路框架定位前思考：通过对项目基础指标和企业、政府双重目标的认知，提出核心问题5项目本体项目总占地约2400亩，其中旅游用地占规模与构成1630亩，属于中等规模的旅游开发项目?本项目总占地规模约为2400亩?地块分为北部的旅游用地和南部的住宅用地，其中旅游用地占地约1630亩，住宅用地占地800亩旅游用地1630亩1630亩规模旅游开发项目，在镇江会面临多大的挑战和机遇？她又将会给镇江带来何种不同的声音？住宅用地800亩6镇江城市核心有南移趋势，新区建设遍地开花，传统的区域定位老城分区认知度依然最高，本项目所在的丁卯区未来规城市规划划以高新技术产业和生活居住为主，目前认知度不高南徐分区——城市次中心老城分区——城市主中心丁卯分区——产业新城区由行政、文化、体育、商务为主的商业金融、旅游服务以高新技术（教育、光电子）市级公共设施和生活居住构成的多功产业、科技信息服务和生活居能复合型新城区。住为主。丹徒分区谏壁、大港、高资工业物流及配套区丹徒分区——新城区港口和区域物流中心及配套以生活居住、高新技术产业和适量规模的城市生活区第三产业为主的城市新区。7站在区域发展的角度，政府希望通过项目的开发带动区政府目标域旅游度假产业的提升，实现社会效益和经济效益的平效益平衡衡?项目的成功开发?横山旅游地产项目不VISION仅是单纯的生态旅游?项目对于镇江的意义：将度假项目，而且是对逾1500亩地盘活，带动人气城市空间环境和功能的系统补充，是将镇江人留在镇江的第一?土地价值提升、环境改善、步税收就业机会增加和经济增长?项目本身对于丁卯片区及镇江城市经济的?影响深远提升整个区域价值，扩大区域知名度…8企业目标作为战略业务的创新尝试，集团希望借助创新的商业模双重提升式来把项目打造成镇江的新名片战略美特集团首次涉及旅游地产项目，是战项目略业务的重要尝试，具有示范意义持续在未来相当一段时间内，具有持续发展力的中长期项目发展对于首次尝试旅游地产项目的美特来说，亟需寻求一种极具竞争力和差异化商业模式来实现集团的首次尝试，让项目成为集团业务的新标杆，镇江城市的新名片！9得出本项目面临的核心问题项目梳理?通过对项目地块现状的梳理，以及项目所在区域在城市中的规划地位+?达到社会效益和经济效益的平衡，实现地尽其利项目目标?实现土地价值的提升，形成镇江的城市新名片思考过程：如何消除区域陌生给本项目带来的不利影响？如何通过准确的项目定位和合理的发展模式打造项目的核心竞争力？?问题聚焦如何利用区域劣势，给予项目核心竞争力，实现政府、开发商双盈利?对于集团首次尝试旅游地产业务，需要寻求一条创新的发展路径和商业模式10通过对项目核心问题的界定，我们从以下思路展开本项目的研究本体资源?项目发展战略?项目发展主线VS?城市发展趋势?城市发展现状发展方向经济测评VS效益评估发展战略整体定位发展方向研发展使命研究综合效益评估判功能布局城市背景VS?项目本体分析?项目地块功能选?社会效益评估机遇研究?案例分析与研究择、配比、分区?经济效益评估?发展规律阐述?国内外成功案例?项目发展使命引用发展路径VS项目定位11Chapter1-项目发展机遇从城市群、城市、区域发展趋势出发：通过城市群发展、镇江城市发展、丁卯区域发展等方面的趋势分析，找寻本项目面临的机遇12一、从长三角城市群层面发掘机遇区位优势决定了镇江将成为“长三角一体化”的最大受益者之一城市群分析镇江处于中国经济最发达的地区——长三角经济区的北区位翼，属于南京都市圈内，受到南京都市圈的辐射较强?南京都市圈也被称为南京一小时都市圈，包括南京市、镇江市、扬州市、淮安市、马鞍山市、滁州市、芜湖市、巢湖市等8个城市南京都市圈苏锡常都市圈?距离南京60km，?距离常州60km，?距离无锡100km，镇江?距离苏州170km，?距离上海270km，?距离杭州280km上海核心区镇江隶属南京都市圈内，受到南京的辐射较强，且项目紧靠苏锡常杭州都市区都市圈，因此本项目应立足南京都宁波都市区市圈，逐步辐射至苏锡常都市圈，再逐步向江苏及长三角辐射！14城市群分析显著的区位优势使项目辐射半径涵盖20个城市，区位超过1亿人口，超过7万亿GDP的市场300km是区域型度假项目的核心市场距离城市GDP人口第一南京、无锡、常州、1.5万2600万60km圈镇江、扬州亿南京层上海、杭州、苏州、第南通、泰州、盐城、上海二淮安、嘉兴、湖州、7万亿1亿圈合肥、芜湖、滁州、层铜陵、巢湖、马鞍山等超过16个城市杭州第一圈层：100km第二圈层：300km15长三角海陆交通发达，高铁从镇江到达南京仅需15分钟城市群分析，到达上海1个多小时；随着京沪高铁通车，镇江到达交通北京仅需3个多小时，交通优势将愈发显著?沪宁高铁：已经通车。全长301公里，列车最高时速350公里，共设21座车站，像一条项链，将中国最发达的长三角周边的8座城市串起，使上海、南京以及苏州、无锡、常州、镇江等城市形成‘同城效应’?京沪高铁：今年6月通车。通车后，从镇江到北京仅需3个多小时，从镇江到上海仅需1个小时，这大大缩短了镇江与北京、上海等城市的时空距离。?世界闻名的“黄金水道”——长江和京杭大运河在此交汇，沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。?104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。?镇江港是全国主枢纽港之一，岸线长65公里。南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。?通过镇江汽车客运新站，融合公交、客运、出租车、航站楼等各项中转功能，形成了一个零距离换乘、无缝对接的城市客运枢纽。16在区域交通网络化的推动下，长三角城市群的一体化融城市群分析合进程加快，长三角城市都将享有从中带来的经济和文区域交通化理念方面的趋同效应以核心城市为中心交通快速发展以核心城市为中心的大范围松散状态网络化城市圈重大交通项目的建设如城际列车、高速公路网络，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化、产业分工向明细化的方向发展。