谨呈：盛泽地产●廊坊广阳区纬一路地块前期定位报告2011年11月总编辑：韩昆（副总经理）总编撰：吴震宇（市场副总监）撰写：陈冲(策划师）高宇（策划师）王兴湖（助理策划师）魏蒙（助理策划师）刘文磊（助理策划师）报告结构第一篇：廊坊城市背景研究第二篇：廊坊房地产市场研究第三篇：项目本体分析及问题界定第四篇：项目发展思路及定位第五篇：启动区建议及财务测算第六篇：项目营销思路本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅3第一篇廊坊城市背景研究第一章大北京城市圈研究第二章廊坊城市整体认知第三章廊坊城市经济发展第四章廊坊城市发展规划京津走廊的核心廊坊被誉为“连京津之廊，环渤海之坊”的新兴城市?廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间,被誉为“京津走廊上的明珠”。?廊坊市辖2个市辖区、5个县、1个自治县，代管2个县级市。即安次区、广阳区、廊坊经济技术开发区、三河市、霸州市、香河县、永清县、固安县、文安县、大城县、大厂回族自治县。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅5区位优势廊坊区位显要，承上启下，孕育巨大的发展机会?廊坊的“三重机会”：?环渤海经济圈：环渤海经济圈狭义上指中国辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸可辐射到环渤海经济山西、内蒙古。整个大的范围占据中国国圈京津冀经济圈土的12%和人口的20%。?京津冀经济圈：即京津冀都市经济圈，主要包括北京、天津、石家庄、唐山、承德、张家口、保定、廊坊、秦皇岛、沧州、邯郸、邢台、衡水等地。?“大北京”规划：涵盖北京市区、市“大北京”规划属郊区县，燕郊、香河、涿州、固安等地。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅6环渤海经济圈环渤海经济圈作为我国经济的第三大增长极，其长期发展具有促进周边地区国际化的显著趋势环渤海经济圈的整合——“四个一体化”?交通一体化——环渤海经济圈八小时服务圈、京津冀三小时生活圈、大北京一小时生活圈的打造;?能源一体化——能源集中，区域内优先分配;?产业一体化——产业转移，城市工业定位的重新分配;?建筑市场一体化——制度、市场机制联合推动环渤海经济圈建筑市场一体化。环渤海经济圈是保证我国政治和经济稳定的核心区，现已成为我国经济发展的第三大增长极。环渤海经济圈不仅是三北地区发展的引擎，更是东北亚地区国际经济合作的前沿。2004年2月12日、13日，京津冀地区经济发展战略研讨会达成加强京津冀经济交流与合作的《廊坊共识》，正式确定“京津冀经济一体化”发展思路，对推动环渤海地区经济合作意义重大。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅7战略规划京津冀都市圈将北京、天津及河北周边县市（含廊坊）纳入统一的战略机制?京津冀规划蓝图?国家发改委于2004年11月正式启动京津冀都市圈区域规划编制，京津冀都市圈目前已经形成了较为完整的区域经济规划蓝图。?吴良庸等100多名专家从1990年开始比较集中地做京津冀协调发展的课题研究，联名提出北京发展的新概念“大北京地区规划”，即《京津冀北城乡空间发展规划》。规划提出：打破行政区划的限制，对北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所统辖的京津唐和京津保两个三角形地区，以及周边的承德、秦皇岛、张家口、沧州和石家庄等城市部分地区，在区域经济发展上作统一考虑。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅8“大北京”发展方针“大北京”建设的重点逐步从市区向远郊区作战略转移，大力发展远郊城镇，廊坊等河北周边县市也将从中受益“大北京”的区域性发展方针：?改变人口和产业过分集中于市区的状况，城市建设的重点逐步从市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整、改造转移，大力发展远郊城镇，实现人口和产业合理布局，进一步加强与首都周围城市和地区的协调发展。?在廊坊及周边县市这个京津间的河北区域中，到2020年末，将形成2个中等城市，3个小城市，22个小城镇的城镇体系格局；?拟建的绿特城、香河县城和大厂回族自治县县城，将成为本区域中的三、四、五位城市，是区域中的三级城市。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅9交通体系交通体系的完善以及汽车保有量的连续增加，标志着城市机动性的提升，将进一步促进郊区卫星城的发展，有利人口向外疏散?北京将形成一个完善而便利的交通体系，加强和周边城市的联系，带动卫星城的发展，促进未来大都市圈的形成。?高速公路体系的发展和汽车时代的到来使得郊区开发不再单纯的沿环线分布，而是在环线的基础上呈现一定的放射状。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅10价格优势环北京周边地区凭借交通、价格优势已被越来越多北京客户所关注、接受；京郊房地产市场火爆，2011年，在大市场下行的条件下，固安市场依然火爆?在高速公路放射影响下，北京周边形成一批类似于廊坊的郊区卫星城雏形。?目前价格、产品形式及客户均具有相似性，同时各地的京城客怀柔密户呈现明显的地域差别。香河、廊坊、燕郊、大厂客户主要来自R=50k云东部和南部，其中CBD客户占有较大比例。昌m顺门平产品供义区域交通利好均价区间总价区间燕应头R=30k郊京石高铁、917公小高层4700-550025-90万沟m通涿州香交别墅12000400-500万房州大河地铁大兴线、小高层5000-700030-80万山固安京开高速、943公兴廊别墅8000-10000150-250万涿交固坊京沈高速、京唐高州廊坊小高层5500-650030-90万安铁燕郊京沈高速小高层8000-1200040-250万?在09年价格高压的挤压下，购房者小高层500050-80万密云京承高速逐渐克服郊区的陌生感障碍，选择范别墅15000500-1000万京沈高速、京唐高小高层5500-650040-80万围扩大使得城市外延逐渐扩大。香河铁别墅10000200-300万本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅11第一篇廊坊城市背景研究第一章大北京城市圈研究第二章廊坊城市整体认知第三章廊坊城市经济发展第四章廊坊城市发展规划城市战略地位廊坊所处的环渤海经济区在我国参与全球经作及促进南北协调发展中所处的重要位臵，将使加快启动该地区发展成为必要选择。?环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，属于东北、华北、华东的接合部，改革开放以来，环渤海已经形成了发达便捷的交通优势，雄厚的工业基础和科技教育优势，丰富的自然资源优势，密集的骨干城市群等五大优势。这些优势同时集中地表现为环渤海地区加强东北亚地区国际开发合作的独特优势；?廊坊已被国家纳入环渤海经济圈发展战略，成为京、津“双核”的新杠杆；?大势所向，廊坊市处于环渤海环京津战略发展核心地带，伴随着环渤海区域经济癿崛起，京津冀都市圈癿振兴，未来发展将更加充满活力。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅13城市区域机会廊坊位于京津冀产业带几何中心位臵，在华北的地位相对突出，廊坊科技谷创业中心及先期入驻的中科院工程热物理研究所廊坊科研基地等项目已在建设中。环京产业带城市功能中心区环津产业带?廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”；?廊坊市地处河北中部，幅员面积6429平方公里，总人口435.9万人。现辖二市六县二区，96个乡镇和街道办事处；?廊坊市拥有数万家工业企业，形成了电子信息、汽摩配件、家具制造、会展旅游、印刷包装、房地产、食品加工等八大产业。1414城市人口研究廊坊城市化率位列河北省第三位，仅次于灾后重建城市唐山市及省会石家庄市。廊坊城市化率位列河北省第三位，仅次于灾后重建城市唐山市及省会石家庄市。城市城市化率的提高必定会带动经济的发展，从而会吸引更多的人来廊坊安家和投资。化率的提高必定会带动经济的发展，从而会吸引更多的人来廊坊安家和投资。廊坊总人口及市区变化排名区域2010年人口（万人）1保定1119.446002石家庄1016.38435.88500415.90420.81425.77430.803邯郸917.474唐山757.734005沧州713.41300总人口6邢台710.41市区人口2007廊坊435.888张家口434.5510076.277.178.078.979.99衡水434.08010承德347.322006200720082009201011秦皇岛298.76廊坊市城市化率总计7185.4350.00%06-10年廊坊人口变化趋势46.85%47.29%42.95%44.90%435.8840.00%41.01%440430.8039.05%425.77420.81415.90415.1730.00%420411.32401.86405.0320.00%396.1740010.00%廊坊市城市化率户籍人口3800.00%200420052006200720082009360常住人口数据来源：廊坊政府网、中国网络电视台网站20062007200820092010本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅15城市交通现状廊坊市综合交通发展目标：联动京津、对接沿海；同时构建便捷交通体系，促进老城区及新开发区的发展，以支持西北、东南为主要发展轴的战略。京沪高铁?八通线延长线与燕郊经济技术开发区相连，将再联动京津