安次区——个案分析：馨视界花城项目一期已近入住，中等品质，目前客户多为“老带新”客户，廊坊四中是客户主要关注点。?馨视界〃花城总建筑面积13万平米，绿化?廊坊市第四中学将迁往项目周边，该校被率37%，依托馨视界一、二期成熟生态社评为“全国青少年素质教育研究实践基地区，项目规划运用了“国际文明生态居住标”“全国小作家先进活动基地”“河北省法准”的理念，13栋12-18层简欧式风格建制教育先进单位”“素质教育示范校”“廊筑，错落有致，浑然天成。坊市明星学校”等。?项目一期已入住，中等品质，目前通过一期新老业主的挖掘，对销售起很大作用。目前主要主打教育地产。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅63安次区——个案分析：馨视界花城项目首期推盘，去化量低，目前主推中小户型，以舒适为卖点针对中低端客户，受市场影响较大。?馨视界花城于2011年11月5日首期开盘，总计13栋楼，本次推出5栋楼，总计372套房源。?产品为12层楼小高层及18层楼高层，多为75-88平米两居室，部分92-110平米三居室。?本次推盘价格为6600-6700元/平米。?该项目自2011年5月起开始蓄客，截止到11月5日总计蓄客量为180余组，开盘去化量为50余套。?该项目地处廊坊西部，周边配套不完善，距城区较远，故受市场影响较大，且推广及蓄客不足，故该项目成交量少。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅开发区——金山福地户型赏析产品为一梯三户，户型集中于70-110平米，面向中低端客群。A-2#3#-E户型2室2厅1卫1厨A-4#5#户型3室2厅1卫1厨A-4#5#H1户型3室2厅1卫1厨74.67㎡90.53㎡106.93㎡本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅65区域板块——万庄新区概况万庄新区板块：未来城市发展主方向，大量商业，住宅工程拓建。?廊坊万庄处在京津塘科技新干线发展轴之上，构成了“发展之箭”的箭杆。围绕京津塘高速公路的“科技新干线”将因亦庄新城、武清新城规划建设而上台阶，万庄生态城将继廊坊经济开发区之后，成为科技新干线的重要参与区域?廊坊万庄处在河北一线城市群的中心位臵，构成了“发展之弓”的弓弦。万庄生态城的开发，将万庄新区推动廊坊市在京津冀中部强势崛起，贯通河北省“南北两厢”，绷紧京津冀“发展之弓”的弓弦，强化京津冀区域一体化发展后劲。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅66万庄新区——个案分析：生态城〃公园360°廊坊生态新城，新城区标杆项目。?地址：廊坊万庄生态城,纬一路北侧,经一路东侧?开发商：廊坊市上城房地产开发有限公司?总占地面积：336000平方米?总建筑面积：604000平方米?其中住宅:49万平方米?公建面积：11万平方米?容积率：1.8?均价：高层6500元/平方米；花园洋房8000元/平米开盘日期一期板房2011年3月交房日期2013年年底20日物业属性住宅、商业所属商圈新城核心区装修情况毛坯房型介绍90-138两房、三房建筑类型高层〃花园洋房销售率100%去化本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅67万庄新区——生态城〃公园360°开发模式超大综合项目、以住宅导入人气，以商业提升项目价值。打造主题商业提升住宅价值形成新城核心商圈促进住宅销售商业先期加强住宅住宅开发导入人口提升住宅品质办公打造区域标杆从而促进商业发展大盘开发打造品质本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅68万庄区域——生态城〃公园360项目分四期开发销售，一期、二期已入住，目前销售三期，四期待定。项目一期项目二期项目三期（一）项目四期（二）项目四期200920102011.32011.5待定400余套510余套400余套400余套400余套待定912高层6栋高层6栋高层小高层2栋小高层2栋叠拼、洋房4栋叠拼、洋房4栋待定现价6500现价650040005000?项目，房价上涨幅度为35%，平均每期上涨12%。?此项目主要客群为廊坊当地企业和各行业工作人员以及北京人群，其中廊坊本地人占60%本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅69万庄新区——生态城〃公园360°客户分析地缘性客户及投资客户。核心客户：一般客户：廊坊华北油田产业工作人新区产业发员以及北京消费人群。展导入客廊坊市内具有一定实力的，并且认可廊坊新区发户。展的投资客户。跟随型投资客户。地缘性客户及投资客户客户特征：自住：北京以养老和休闲为目的人群迁入或者即将迁入新城区机关/单位/相关企业员工投资：北京人群，廊坊当地人，具有很强的资金实力客户来源：来自北京的客户约占40%，廊坊本地人约占60%本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅70万庄新区——生态城〃公园360°户型赏析全明格局设计，打造原生态生活。生态城公园360°F户型，面积94.71平米生态城公园360°E户型，面积126.14平米71本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅71项目所在区域楼盘分布区域住宅项目主要环市政府分布，以多层、小高层和高层混合社区为主。建筑面积序号项目名称建筑类型（万平方米）1生态城360°60.4多层、高层2馨视界.花城12.9高层3馨领地.城市风景6.9小高层，高层14万庄新区本案4花栖左岸78高层155大家新城22小高层高层36格林郡府33高层1687郡望22高层14713128华夏.铂宫8高层9瞰都7号9211小高层高层910德荣〃帝景84小高层高层510611尚华成26小高层12嘉都TIME73多层，高层13华夏幸福城149.6多层、小高层、高层14燕丰园4多层，小高层15旭辉十九城邦50多层，高层数据来源：实地调研16银河领域15.7小高层，高层本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅72区域住宅价格从价格分布来看，项目地处广阳区域边缘，在价格梯队中处于第四区域，价格由市政中心向呈远郊递减趋势。序号项目名称售价（元每平米）1生态城360°65002馨视界.花城7000143馨领地.城市风景7300本案4花栖左岸6480155大家新城55003166格林郡府700087郡望850014713127000-80008华夏.铂宫80002119瞰都7号7300910德荣〃帝景6129510611尚华成700012嘉都TIME650013华夏幸福城700014燕丰园680015旭辉十九城邦10000数据来源：实地调研16银河领域8000本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅73区域户型分布从户型分布来看，项目区域以90平米左右两居和120平米左右三居产品为主。序号项目名称主力户型90㎡两居和115-138㎡三1生态城360°居67-85㎡两居，90-106㎡2馨视界.花城三居40-60㎡一居，63-89㎡3馨领地.城市风景两居，90-140㎡三居88-106㎡两居，128-1544花栖左岸14㎡三居本案64-84㎡两居，97-111㎡5大家新城三居，118-138四居1560-88㎡两居，92-130㎡6格林郡府3三居167郡望尚未确定888-15274㎡LOFT两居147138华夏.铂宫108-260㎡LOFT三居1221138-67㎡一居，9瞰都7号80㎡两居，998-121㎡三居90㎡两居，110-130㎡三510610德荣〃帝景居11尚华成尚未确定40㎡一居，80-100㎡两12嘉都TIME居，120-140㎡三居79-92㎡两居，102-15813华夏幸福城㎡三居95㎡两居，113-128㎡三14燕丰园居数据来源：实地调研15旭辉十九城邦260-360㎡别墅16银河领域90㎡两居，120㎡三居本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅区域销售情况项目周边楼盘平均去化速度在50套/月左右。?据实地调研，廊坊楼盘在推盘上普遍存在以月均去化位臵项目下特点：（套）?存在单次推盘量小，一般为100-200套，甚至有按单元单次小于50套的特殊案例；生态城公园?项目周边55推盘频率高，一般2-3月一次；360°?多以认购形式进行蓄客，追求当天开盘，当天售罄?以近期在售的楼盘来看，在售项目的月均去华夏幸福城60化速度均在90套以上，虽然2010年下半年以来，全国房地产调控影响日益趋微，但是对项目外围华夏铂宫50于廊坊房地产市场来说影响并不大，通货膨区域盛德.金帝35胀的压力下，百姓投资市场的热情也比较高，未来廊坊房地产市场发展广阔。馨视界.花城30数据来源：实地调研本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅75项目区域楼盘总况回顾序占地面积（建筑面积售价项目名称容积率建筑类型主力户型档次号万平米）（万平米）（元/平米）1生态城360°33.660.41.806500多层、高层90㎡两居和115-138㎡三居中2馨视界.花城5.912.91.807000高层67-85㎡两居，90-106㎡三居中低馨领地.城市40-60㎡一居，63-89㎡两居，33.026.91.607300小高层，高层中高风景90-140㎡三居4花栖左岸33.9781.80