海淀学区房海淀学区房依托优势的教育资源配套体系成为市场的领先者，并且项目呈现出较为浓厚的人文氛围区域内的购房者包括：海淀区“学区房”一海淀区外来人口较多，这主要源于各类学院及?大量中小学、高校教师房难求的局面始终未学校的教育魅力，而这也带动了区域房地产市?每年大量的留京毕业生被打破，在升学考试场的发展，在区内供应严重不足的情形下，海?高科技从业者期，出租率很高。淀区人群延伸到昌平、朝阳、丰台、石景山等?大量来自其他区域的购房人群，主要考虑让子女可以地臵业，拉高了周边各地的房价，但身处异地在教育氛围浓厚、教学质量高的海淀接受更好的教育，的“海淀人”依旧迷恋海淀区的学术与学院的从而进入海淀区内名校。正统文化氛围。目前海淀区房价居于北京前列，主要受益于优势的教育资源配套体系。区内多数代表项目，也多打出的是“学院情节”牌，并得到市场很热烈的响应。华润橡树湾学风1911（荷塘月所谓学院情节，就是走出学校多色）年后，仍然怀恋学校的美好时光，思绪仍不时回到从前，感怀往事，并深深迷恋。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅125波士顿学区房波士顿以知名大学而著名，成为人文素养较高的北美城市之一。波士顿是美国最重要的教育中心之一，市内拥有62所大学和众多的科研机构。1635年创建的波士顿公学和次年兴办的哈佛大学都是美国最早也是最有名的学校。还有1861年创建的麻省理工学院、189年的波士顿大学、1898年的东北大学、1906年的萨福克大学及马萨诸塞大学、波士顿学院、爱默森学院、埃曼奴尔学院等。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅126波士顿学区房波士顿因为城市浓厚的人文氛围，学区房呈现出独特的学院风格。作为美国历史最古老的城市之一，近代波士顿政府花费150亿美元完成了城市改造工程，使城市焕发出新的魅力。对于波士顿的城市改造，我们暂且忽略，波士顿对于本案的借鉴处在于：?波士顿拥有全世界著名的哈弗大学和麻省理工学院，均坐落于查尔斯北岸的牛津市。?波士顿人有较高的文化素质和修养，大学生占人口的三分之一，波士顿享有美国的雅典之称。?波士顿的红砖墙坡屋顶建筑自成一派，在国内许多开发项目上都有借鉴和演绎。?波士顿经改造后形成的邻里亲近和谐的街区文化对于本案开发小区的规划具有借鉴意义。?碧肯山是全美最理想的住宅区。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅127波士顿学区房波士顿代表型学区房—碧肯山碧肯山是波士顿附近一个占地约2.6平方公里的区域，内部居住着约10,000人。这是一个联立式富裕社区，拥有全美国最高的物业价值。它以其狭窄的街道，砖石铺设的人行道，及街道燃气灯为特色。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅128形象定位教育资源集中的区域，学区房呈现明显学院情怀和人文氛围，因此结合项目自身，市场需求，客户特性，形象定位呼之欲出——项目以中高端的调性入市，成为区域内的优质项目，提升项目产品档次和居战略领导区域的整体走向住环境，打造社区品质属于社会的中高层人士，高学术性、高社会地位客户?具有优良性、高收入型应依托项目独有教育资源优势，充分打造出人居环境教育特色鲜明的社区；和浓郁人资源稀少型项目必须充分挖掘自身独有资源，使?各方面提升项目的人市场文氛围的项目特色足够鲜明，提升自身品质，方有可为居环境和人文氛围，使高知生活项目品质大大提升。社区项目郊区资源稀少型项目，唯有教育资源优势明显。自身学区独特的学院建筑和浓厚的学区人文氛围使得学区人文情怀，特色鲜明房房成为市场的领先者。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅129项目形象定位CED中央教育区——首席人文教育社区解读：在大概念——中央教育区的背景前提下，提倡丰富化的人文理念生活，并成为廊坊市首屈一指的人文素养社区。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅130形象定位理念献给城市未来的——中坚力量者?街区开放的?氛围自由的?邻里亲近与和谐共处的?思想不停进取的?礼仪处事的?气质高雅的?高素质的本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅131形象案名一新城崛起学院派——源于美国波士顿的正统学院排街区OrthodoxfromBostonCollegeresidential波士顿建筑风格是本案建筑的外在学院的正统与学院贵族的风尚是内在的衣钵一种人文的理念正在城市上空升华与蔓延本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅132案名阐述学院派不仅仅是一种纯粹的身份背景，而是一种对待生活细节的处事态度……学院派原始基因密码：?经历过正规、系统、严格的专业训练?名师身传言教?优异教育成果叠出?具有相同或相似的美学理念?对时代潮流带来重要影响学院派现实对位：?受过高等教育?期望自己的孩子也可以享受更好的教育?对学校/学院怀有不变的好感?教师家庭?其他特征：本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅133其他案名参考盛泽〃学府相城盛泽〃学府领地盛泽〃学府名邸盛泽〃学院世家本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅134客群定位整体定位形象定位产品定位价格定位本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅135产品定位理念客群定位与分析市场研究产品定位的结论核心理念项目不同需求的复合型特点1本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅主要物业类型情况产品功能作用产品日益稀缺，占据最佳资源的顶端产品，价值标杆，但是去化速度较慢，独栋少量布臵可以实现项目高端，高价值的目标，可布臵于价值量最优的地块相对于独栋产品，去化速度较快，且价值实现不弱于独栋产品，可布臵于双拼价值量最优的地块项目的主流低密度产品，通过产品创新提升附加值，吻合社区品质感，提联排升项目形象与品质感叠拼产品形象逊于联排产品，产品形式比较尴尬，且价值难以等同于其它叠拼别墅产品低密度社区的主流产品，可提升项目容积率，也能够实现社区业态与业态多层之间的过渡需要低密度社区中高端产品，可有效均衡项目容积率，有助于提升项目品质和洋房调性。小高层容积率贡献小于高层，价格低于多层产品，属于过渡产品对于容积率贡献较大，通过产品形式提升可以实现产品价值，价值实现不高层一定小于多层本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅137物业组合方案根据项目指标及前面的物业类型，我们可以得出我们可以选择的方案。高低结合社区：联排+中高层可能的混合社区：联排+洋房+项目容积率≦2.0方案组合小高层+高层独栋双拼联排高层社区：小高层+高层叠拼多层洋房小高层高层本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅138物业选择分析根据项目指标及前面的物业类型，我们可以得出我们可以选择的方案。规划指标限制了该组合方案的实施，联排的过多占用土高低结合社地造成中高层舒适度不足，而联排产品则拉长了整体销区：联排+中售时间高层1、产品策略与目标需求客群相对位2、联排能有效调节容积率，丰富产品类型，并大大提可能的混合社区：升项目档次和品质方案组合联排+洋房+小3、洋房产品有利于展示项目形象与特色高层+高层4、小高层、高层产品利于回笼资金，释放风险5、有利于在启动区实现洋房+小高层+少量高层的展示效应6、此产品线出于风险控制考虑高层社区：1、以高层及小高层为主体，不利于项目指标完成，产小高层+高层品线抗性较大，不易于被市场接受；2、容易陷入廊坊同类产品的竞争之中，且项目中高端形象树立困难，社区整体建筑密度过高；本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅139物业类型选择因此，我们选择如下的物业形态——联排、洋房、小高层、高层。产品功能作用开发物业产品日益稀缺，占据最佳资源的顶端产品，价值标杆，但是去化速度较独栋慢，少量布臵可以实现项目高端，高价值的目标，可布臵于价值量最优的地块相对于独栋产品，去化速度较快，且价值实现不弱于独栋产品，可布臵双拼于价值量最优的地块项目的主流低密度产品，通过产品创新提升附加值，吻合社区品质感，联排提升项目形象与品质感√叠拼产品形象逊于联排产品，但是对于启动期整体展示效果及特点释放叠拼具有良好效果丰富的社区产品形态，均衡项目容积率，同时整体价值量较高，提升项洋房目形象。√小高层容积率贡献小于高层，价格低于洋房产品，属于过渡产品√对于容积率贡献较大，通过产品形式提升可以实现产品价值，价值实现高层不一定小于多层√本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅140物业类型选择——联排别墅联排别墅——通过产品创新提升附加值，极大提升项目品质和形象感。产品介绍?主要为2.5层的联排别墅的低层产品；?一排二至四层联结在一起，前庭后院，独立入户，内庭景观、露台景观与室外景观完美融合功能定位?市场创新产品，有效降低容积率；?丰富社区产品形态，提升社区品质感。产品特色?独特内庭院设计，地下室空间改造为私人休闲娱乐空间，室内、露台与室外景观围合。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅141