地块价值整合地块中部建议规划为洋房别墅等低密度区，周边地块价值较低，建议规划小高层、高层等高密度区?结合地块价值分析和学校位臵选择的优劣势分析，我们认为项目产品应做如下规划小高层、高层设计：?中段地块价值最佳，受周围环境影响最学校小，为低密度居住区，建议摆放洋房和别高洋房、联排墅等低密度产品，提升项目品质；层?北部地块价值较好，人流量大，可商可住，建议摆放小高层产品；高小高层层?西部和南部为高密度区，地块价值相对较低，建议摆放高层产品。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅187第五篇启动区建议及财务测算第一章地块价值分析第二章开发顺序及建议第三章启动区建议第四章财务测算开发设计及节奏——开发节奏开发周期5年销售周期3.5-4年西向东北向南1西东324北5南项目采取由南向北、由东向西的开发方式本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅189开发设计及节奏——开发分期分四期开发总开发期限为5年?一期：学校+洋房+小高层二期一期（2012.10——2014.03）?二期：洋房+小高层+高层三期四期（2014.04——2015.03）?三期：联排+洋房+高层（2015.04——2016.06）?四期：联排+洋房+高层（2016.07——2017.10）本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅190第五篇启动区建议及财务测算第一章地块价值分析第二章开发顺序及建议第三章启动区建议第四章财务测算启动区位臵选择主入口启动区?位于地块中部，紧邻学校，是规次入口划的社区中心?便于做主入口展示?地块边缘，可以做部分展示商铺本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅192启动区——户型设计基于得房率限制需要谋求附加值解决方案基于得房率限制需要谋求附加值解决方案————面积赠送面积赠送。受两居产品通透性限制，本项目楼层单元平面基本为两梯两户，造成项目得房率偏低，成为项目市场竞争的重要掣肘。虽然他们大户型的产品都是两梯两户的这种，可能方便性上有一些提高，但是算下来公摊就比较大了，所以感觉还是有点亏。——某销售现场客户两梯两户产品示意利用凸窗的特性，设臵步入式阳窗未落地，不计入建筑面积，但台，模糊的阳台同房间区分，步室内空间却有所扩大，窗台可以入式阳台的设臵可根据使用者的小坐，可以摆放陈设，也可以通喜好选择安装，抛弃传统的居家过焦距调整成为梳妆台或写字模式台，具有很大的使用价值赠送露台、阳台等，充分考虑后期作为居室的功能使用。飘窗赠送露台变阳光房本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅193启动区——整体建议突出整体产品特点，打造体验式营销系统。规划园林规划：充分营造低密度意向，突出新启动古典怀旧情怀。区建筑营销建筑风格：新古典式建筑，突出产品风格系统细节，打造品质感。园林设计：体现园林风格古朴、典雅,讲究实用和舒适,造型别致、奇特。营销系统：软件（服务、物业等）、硬件（售楼处、样板间等）结合，进行多渠道集中推广。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅194启动区——关注细节铺满鲜花的垃圾箱示范区中的雨伞善待自然的环保理念示范区中的井盖相框里的留言整齐的鞋套书房一角马桶插座高度的考虑本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅195启动区——关注细节停车场标识的与园林浑然一体维护中的大树保洁对园林细节的维护烟灰缸和垃圾桶精致的树根处理露台的烧烤场景本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅196启动区——园林打造在项目初期园林最能展示项目形象，必须下足功夫，突出项目的品质与形象。以往市场经验项目地块条件?三线城市，自然宜居的生态园林打造对客户吸引力较强；?客户对水系及风情小品的应用较为敏感。小而精细化的风情园林，展现自自然宜居如何做到小而精细化？园林如何与各部分结合？如何体现自然宜居性？我们的园林体系从哪几个方面发力？关键词：精致、自然、宜居本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅197启动区——风情园林水景强调可收可放，以大小不一的情景泳池贯穿，特别是高层组团，体现项目的参与性。打造关键词：景观化、参与性?景观泳池以浅水系为主四季常青；?泳池底部铺设色彩鲜艳，图案张显设计感的瓷砖；?与设计感强的硬质小品及植被结合，强调参与性；?掩—绿化与池岸相掩映；?隔—亲水平台应用；?破—水面很小时，可以植物或小品为岸。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅198启动区——组团景观以精致小景观为主，需要强调的是再小的景观也应该有节点布臵，并尝试演绎主题。过渡节点绿化主动营造坡地打造节点与原则：?在组团内部、组团之间两大节点需要有小尺度且体系化的景观节点；?景观节点贯以主题演绎；?在洋房较密的情况下，为缓解楼体间的近距离，浓密的小植被群打造。楼体前的浓密绿化组团间的景观节点景观节点化本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅199启动区——景观路网体系通过小区内路网周边景观的打造将项目整体景观体系有机的连接。打造节点与原则：?项目内部普通车行及人行道路两侧选择种植成本较低的树木或是草皮；?重点突出植被茂密丰富的效果；?景观与住宅之间的连接选择较为风情的木质或石材道路；?选取不同种类的植物，形成植被间的高低错落与色彩搭配的丰富多样。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅200启动区——样板展示区体验式样板房，样板房情景化。样板展示区样板间本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅201启动区——样板展示区本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅202启动区——售楼处示意?售楼处示意采用适度夸张博物馆式售楼处，吸引客户?造型上适度夸张，以强烈的设计感和个性色彩，强化地标形象,带给客户巨大的冲击体验本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅203第五篇启动区建议及财务测算第一章地块价值分析第二章开发顺序及建议第三章启动区建议第四章财务测算产品线配比建筑面积建筑面积占地面积占地面积产品层数容积率比重(平米)比重（平米）联排2.50.61.2%51804%8500花园洋房5.51.424.5%10460035%74700小高层11.51.85.4%231006%12800高层18、242.568.9%29400055%117440合计2.0100%426880100%213440本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅205经济测算——成本核算总成本为249,444万元，折合楼面价5,843元/平米。序号项目可售面积单价（元）总价（万元）说明1投资与成本费用估算426880?5,338?227,8711.1土地费用426880?2,895?123,6001.1.1土地出让金426880?2,811?120,0001.1.2契税426880?84?3,600土地费用的3%1.2前期工程费用426880?118?5,0441.2.1规划、设计、可行性研究费426880?36.74?1,568.35建安费用的2%1.2.2水文、地质勘测费426880?0.92?39.21建安费用的0.05%1.2.3通水、通电、通路费426880?36.74?1,568.35建安费用的2%1.2.4场地平整费426880?43.75?1,867.60按占地面积70元/㎡1.3基础设施建设费426880?428?18,2761.3.1供电工程426880?125.00?3,335.00按125元/㎡1.3.2供水、供热工程426880?150.00?4,002.00按150元/㎡1.3.4排污工程426880?10.00?266.80按10元/㎡1.3.5社区道路工程426880?100.00?2,668.00按100元/㎡1.3.7社区景观工程426880?300.00?8,004.00按300元/㎡1.4建安工程费426880?1,837?78,417.401.4.1联排别墅5180?800.00?414.401.4.2花园洋房104600?1,200.00?12,552.001.4.3小高层23100?1,500.00?3,465.001.4.4高层294000?1,700.00?49,980.001.4.5学校80040?1,500.00?12,006.001.5其他费用426880?59?2,535按50元/㎡2开发费用268525.2?505?21,5722.1管理费用426880?106.76?4,557总投资的2%2.2销售费用426880?131.68?5,621销售收入的2%2.3财务费用426880?106.76?4,557总投资的2%2.4不可预见费426880?160.14?6,836总投资的3%合计426880?5,843?249,444本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅206经济测算——销售价格及周期价格及变动产品构成价格基准价