谨呈：北京首地兴业置业有限公司●首地?孙村项目市场定位及营销报告（技术标部分）2012年1月本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅项目背景及核心问题界定项目市场机会挖掘金色漫香郡案例分析及借鉴项目市场定位及规划建议项目操盘思路及营销保障本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅项目背景及核心问题界定。?项目属性?开发目标?核心问题本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅区位属性——北京南城发展计划2009年，北京出台《促进城市南部地区加快发展行动计划》，未来三年，重点改善城市南部地区发展形象，以基础设施提升为重点优化发展环境。南城:包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区，总面积3367.1平方公里，占全市的20.5%；2009年11月5日，北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》公布。按照计划，城南将建成“一轴一带多园区”的产业发展格局；在未来3年内，政府投资带动社会投资总额将达2900亿元，推动南城快速崛起。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅区位属性——大兴区域大兴地处北京南城五区之一，位于城南“一轴一带多元区”的中轴核心位臵，区位优势显著，未来升值潜力明显。?北部都市产业区距五环约5公里；——重点建设大兴新城综距四环约13公里；合功能区、京南物距三环约16公里；流基地、北京经济技术开发距金融街车程约28公里；区周边商务中心区距4号线黄村火车站约5公里；?东部现代制造业区——重点建设北京采育经济开发区、安定精细化工基地和北京经济技术开发区产业配套区?中部文化创意产业区——重点建设新媒体产业基地，发展影视编播制作、数字动漫设计等为项目地块特色的新媒体产业?西部综合产业区——重点建设中关村科技园区大兴生物医药项目位于大兴南部孙村基地、榆垡国家级农产品加组团，南六环与中轴路工业示范基地、榆垡，万亩交叉处，距离南三环约生态旅游区、永定河生态旅16公里。游区本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅区域交通——地铁四号线轨道交通的建设加强大兴新城与中心城的连接，将加速“井”字客群外溢臵业，大兴市场将有机会承接更多臵业人口。123大亦4兴庄线线规划八金色漫香郡号线城铁大兴线、亦庄线开通，加强大兴新城与从南六环金色漫香郡的客群分布图分析，南中心城的连接，实现了中关村产业带与大兴六环地区的客群主要分布于“井”字地带，4产业带的互补，联络了西直门、北京南站等号线的开通及10号线的南移将引导更多客群交通枢纽，沟通了新街口、西单以及大兴区，外溢臵业成为北京市南北客运的大动脉.本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅区位属性——第二机场落户大兴第二机场规划选址正式确定大兴，对于区域客群机遇及需求量的增加产生极大的利好。据20世纪90年代国际机场协会(ACL)的研究调查数据显示，每年100万航空旅客运输量将增2500个就业岗位，产生1.3亿美元经济收益。到2020年北京第二机场承担每年4000万人次的吞吐量，可以带来10万个就业岗位，增加52亿美元经济收益；2030年承担每年8000万人次的吞吐量，可以带来20万个就业岗位，增加104亿美元经济收益。第二机场若其中有50％的人选择在第二机场临空经济区居住购买房屋，带眷系数按1：2计算：广阳2020年，京南临空经济区人口将机械增加10万人，增加5永万个家庭。假设每个家庭购买7O平方米的商品房，则将带清动350万平方米商品房的销售。意味着，我们有：未来350万平米的商品房需求本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅区位属性——孙村组团规划项目所在的孙村组团位于大兴新城的东南方位，南中轴线从中穿过，是城市外延发展规划中的新兴组团，未来升值发展潜力广阔。孙村组团规划是包括了产业园区、居住、商业娱乐配套等在内的综合功能区。组团西区以居住为主,东区为工业园区（定位为印刷包装产业基地），南侧为国家新媒体产业基地。孙村组团规划用地总面积391公顷，其中：产业用地104公顷；居住用地73公顷，规划一心六片三组团建筑建面117万平米（其中包括一定规模的限价房规划），平均容积率1.6，未来居住人口约4.3万人。同时，组团规划有商业16.5万平米，娱乐6万平米。项目地块本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅区位属性——周边产业规划周边区域正处于高速建设中，随着经济开发区的不断发展，将会带来大量人流与居住需求，区域房地产市场将会持续升温。大兴生物医药基地6Km3Km7.7K7Kmm丽泽金融商务区国际印刷包装基地国家新媒体产业基地龙潭湖体育产业园本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅项目属性——规划条件项目属于R2二类居住用地，中等规模体量，容积率1.5，限高27m，限制项目只适合开发（＞3F、≤9F）的多层产品类型。土地总面积7.6307公顷其中：建设用地面积6.1777公顷1代征道路用地面积--代征绿化用地面积--2规划用途R2二类居住用地3容积率1.54限高27米5规划建筑面积9.2666万平米东至盛顺街,北至安顺北路,西6地块四至至规划高中,南至安顺南路本地块为纯居住地块，地块东西宽约240米，南北长约250米，建设用地面积6.1777公顷，规划容积率为1.5。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅项目属性——四至条件地块形状方正，场地平整、无待拆迁建筑物。金色漫香郡项目四至：地块位于北京市大兴区孙村组团兴和骨科医院中部,中轴路以西。四至范围是：孙村中小学东至盛顺街（已建好），南至安顺南路，西至规划中学用地，北至安顺北路。盛顺街项目北侧项目西侧项目东侧项目地块规划中学项目南侧本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅项目属性——交通配套地块地处六环路和未来南中轴线交汇处，随着马西路、蒲黄榆路南延，以及中轴路的贯通，项目将融入城市快速交通网络，车行便捷。?地铁4号线延长线；?2020年地铁八号线南延；?马家堡西路（快速路）南延；?蒲黄榆快速路南延至五环；?黄亦路改造、新建兴亦路；?南中轴路未来将全线打通；孙村项目虽与城区距离较远，但通达性较好。届时，依托地铁大兴线、京开高速、马家堡新城3路西路南延路、蒲黄榆快速路、黄亦路、兴亦937路支1路等路网，项目可对南城大部分重点区域形成辐射。940路本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅项目属性——生活配套周边现阶段拥有一定的教育、医疗资源，但生活配套极不完善，主要依靠黄村中心区域。随着南中轴路开通，预计将形成一定规模的被动吸引配套。?南中轴路医疗：大兴医院、北京大兴兴和骨科医院黄村?教育：北京大兴黄村孙村中小学校?餐饮：金山城(大兴店)、半亩园(大兴店孙村?银行：北京农村商业银行孙村分理处、北京农村商业银行新建分理处、北臧中国邮政储蓄银行团河支行?黄村仍为现阶段区域配套核心。?商场：世纪华联超市团河店、物美?未来随着区域南扩，及南中轴路的发便利超市德瑞店、物美综合超市展，项目区域内的人车流规模将会提升，带来一定规模的被动吸引型配套(海子角店)资源。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅项目属性——环境配套项目周边有南中轴森林公园、三海子郊野公园、半壁店森林公园南城三大生态公园环绕，临近又规划有市政公园，生态宜居价值属性较高。临近规划代建公园三海子公园南中轴森林公园规划市政公园半壁店公园项目南约12公里可以到达半壁店森林公园，另外，大兴区域分布了大量的采摘园、度假村和高尔夫俱乐部，拥有丰富的绿色生态景观资源。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅项目属性界定南中轴、大兴生态宜居板块、中等规模、低密度多层产品社区。商业吸引性产业环境带动性宜居性项目属性发展交通特色性辐射性产品稀缺性本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅项目背景及核心问题界定。?项目属性?开发目标?核心问题本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅开发目标解读中广信对开发目标的解读1、风险控制——在宏观调控背景下，如何确定正确的市场定位和入市策略选择，以控制开发风险。2、理想销售——在市场和成本压力下，如何实现理想的产品价格和快速的销售速度，达到的理想的开发利润目标。3、价值提升——如何发掘项目核心价值，实现产品、价值和品牌的多重提升。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅项目背景及核心问题界定。?项目属性?开发目标?核心问题本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅核心问题提炼Q1风险——在宏观调控的背景下，如何预判和把握市场环境，控制项目开发风险？Q2产品——如何在产品层面完成对市场竞品项目的价值超越？Q3市场——如何在区域条件和规划条件限制背景下，实现对漫香郡项目产品、价格的双重超越？本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅项目背景及核心问题界定项目市场机会挖掘金