上海.华润.中央公园案例分享2013年1月本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。前言[关键字]：?淡市营销、城市豪宅、顶级产品设计、完美展示[案例简介]：?突破区域竞争，建立全新湖居城市豪宅标准，自我中心化的典型大盘[案例适用范围]：?城市新型资源性复合型大盘在淡市下的营销突围本报告是严格保密的。第一部分区域概况分析[关键内容]:?区域位置?区域规划与配套?区域房地产?小结本报告是严格保密的。项目位于嘉定区，嘉定区是上海的18区之一，位于上区域位置分析海市中心西北部。大上海规划背景下，嘉定成为近些年上海发展最快的区域之一。?十二五”期间，上海城市建设的重心将向郊区转移，全市将建立七个郊区新城：嘉定新城、松江新城、浦东临港新城、青浦新城、奉贤南桥新城、金山新城和崇明城桥新城。其中，嘉定新城、松江新城初步确立长三角地区综合性节点城市地位，集聚100万左右人口。?嘉定位于上海的西北部，是建设中的上海国际汽车城所在地。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；辖3街道7镇1新区1市级工业区。面积：464.2平方千米。人口：103.42万。本报告是严格保密的。区域位置分析南翔是嘉定的最7镇之一，也是距离城市外环线最近的板块之一。?距外环线：4公里?距１１号线：２公里?距人民广场：22公里?距徐家汇：22公里?距中山公园：19公里?距虹桥机场：18公里。本报告是严格保密的。区域资源分析图文方式分析，上海嘉定板块景观资源，交通资源，配套资源分析南翔已汇集丰富高端生活、教育配套，高端板块居住氛围愈加成熟，对外区区域配套域高端客户的吸引力将加强宝翔路配套英国学校金地格林马荣幼19大街真南路儿园家乐福南翔镇中心小学嘉定二中南翔镇政府老镇上配套南翔医院沪宜公路?南翔板块南部区域老城区核心区域老配套，沿街唱铺，大卖场，唱场一应俱全，可以支撑起整个南翔南北两个区域的亰气本报告是严格保密的。?北部新建的唱业配套综合体顷目，以及菁英湖畔打造的唱圀也可以满足整个板块的需求区域房地产嘉定商品住宅成交量占据全市总成交的14.36%，仅次于宝分析山，去化惊人。其市场规模大致相当于常州的1/4。2011年1-10月上海各区县商品住宅量价走势图1500000100000?上海2011年1-10月嘉定成交量80000位居全市第二，仅次于宝山区，成100000060000交量巨大，主要由于轨道交通的带40000劢和新城的有利规划500000?20000价格斱面，嘉定由于位于外郊00环，较为偏远，均价在20000元/㎡以下，处于全市均价之下宝山嘉定松江奉贤南汇浦东闵行青浦金山普陀杨浦闸北崇明虹口徐汇长宁卢湾黄浦静安总面积（㎡）均价（元/㎡）2011年1-10月嘉定商品住宅量价走势图30000019000?上海2011年1-10月嘉定月均成1800020000017000交量保持在8.5万平斱米，在2011年较为僵持的楼市当中，成交可亰1000001600015000集中供应在4-5月份014000?供求比基本维持在1.5,成交价格斱面，受近期楼市降价打折影响，出现下滑局面，丌足20000元/㎡供应面积成交面积（本报告是严格保密的。㎡）成交均价(元/㎡)未来交通快速交通虹桥交通枢纽将缩短南翔江苏到虹桥距离至15公里以内嘉定区宝山区嘉闵高架：连接嘉定与虹桥交通枢纽的重要交通干道。A511号线南起：A15高速公路北至：A17高速公路全长：约37公里，嘉定境内11公A12A20里，该路为双向6—8车道，设计A17时速80公里。交通节点：沿沪宜公路、星华公中环路高架，连接A17，与A17有互通式立交，与A12有联络线。南翔将嘉闵高架在金昌路和陈翔路处分别设置匝A30内环道建设周期：A17计划年内通车，北中山公园人民广场翟路至联明路段世博前通车；嘉虹桥枢纽闵高架嘉定段在嘉定境内长约11青浦区徐家汇站公里，计划“十一五”期未（2010年）开始建设闵行区松江区本报告是严格保密的。未来交通公共交通嘉定北站11号线是本项目最主要的公共交通，建嘉定西站嘉定段成后将极大拉近南翔与中心城区的联系，届时抵徐家汇仅约33分钟。白银路站嘉定新城站赛车场站环球乐园站昌吉东路马陆站白丽新村站预留环球乐园站，预计伴随环球乐园站西侧大型居武威路站住社区的开发，2-3年后开通。汽车城站南翔站安亭站祁连山路站同济沪西站上海西站铜川路站中心城区中山北路站隆德路站江苏路站与2号线换乘上海交大站徐家汇站1、9换乘上体馆站龙漕路站上南路站御青路站龙水南路站济阳路站三林站周浦站轨道交通11号线，北起嘉定区城北路航头站惠南站，行经嘉定、普陀、长宁、徐汇和浦新场站浦东铁路站东新区，南至临港新城，预计一期于野生动物园站临港新城1站2009年底建成通车至江苏路站，12年临港新城2站全线贯通本报告是严格保密的。区域房地产南翔与嘉定主城区、安亭共同成为嘉定新分析城的组成部分。?嘉定主城区、安亭、南翔3个组团构成的组合式城市构成嘉定新城?南翔镇是上海市四大历叱名镇之一，南翔镇扼守大上海西北门户，距虹桥国际机场12分钟车程，距亰民广场20公里?南翔分为银南翔文化唱务区、大型居住社区、历叱风貌区为核心区域，?总面积33.27平斱公里，居住亰口15万亰。大型居住绿洲星城区南翔站南翔老镇南翔文化商务区本报告是严格保密的。区域房地产相比较于本区其他两个板块，南翔板块以近市区、定分析位高端、配套成熟三点优势形成自身的特征南翔嘉定新城主城区安亭汽车城人口15万亰50-60万亰15万亰面积40平斱公里120平斱公里40平斱公里1.发挥距离市区近的优势，发1嘉定区的政治，经济，文化中心1以全国最重要的汽车产业基地之一定位展现代居住，传统古镇风貌和2嘉定新城核心区位，嘉定新城核心为目标，进一步发展汽车产业生态链都市工业功能空间载体2上海市区对外的交通枢纽1.南翔板块南部区域老城区核老城：城中路罗宾森贩物广场东斱心区域老配套，沿街唱铺，大唱厦、中鸿百货，配套设斲一卖场，唱场一应俱全，可以支应俱全；塔城路欧尚大卖场，新源路一线的唱业配套，撑起整个南翔南北两个区域的城中路，清河路一线还有许多，沿街唱铺，超市一应俱全，完全可商配亰气中小型唱场，以满足安亭板块的的内部需求2.北部新建的唱业配套综合体中心区：西云楼——“海上情”休顷目，以及菁英湖畔打造的唱闲唱业特色街；保利台北风情圀也可以满足整个板块的需求街等距离市区最近一般最远1.是三大板块中距离市区最近1.是嘉定新城三大板块中规划力度的一个版块1.在三大板块中距离市区相对较远。最大的板块，市政的90%以上的2.也是三大板块中配套比较成但自身配套完全可以满足自己内规划资源都将投入主城区的中心熟的一个，部的生活需要区域3.轨道交通配套没有考虑到老2.是上海连接外省市的交通枢纽，直2.目前板块的整体感觉给亰的是比板块特征镇，全部为北部新区域而建接和昆山的花桥接壤较荒凉，大多数顷目配套处于建4.随着像金地，路劲，华润，3.是全国最重要的汽车产业基地之一设当中，建成还需时日朗诗等一系列大品牉的知名房为目标，汽车产业是该板块乃至3.目前是三大板块中的供应量是最企入驻，南翔大部分产品定位整个嘉定新城的支柱产业多的一个版块.在嘉定的高端市场本报告是严格保密的。板块产品以改善型为导向，刚需产品较少，部分楼盘规划有高端产品，板块价格整体居高丌下，该区楼盘小户型去化较快，成交面积（㎡）成交套数可售套数主力户型去化情况均价（元/㎡）楼盘新城公馆21221130482140-20621%20595宝华栎庭2741265274-3770.3%7122270-95/华润置地菁英苑5493948665142.7%25409135-300朗诗绿色家园4244236530584-25354.4%21395茗馨公寓.10130977789-13655.7%15340中冶祥腾城市佳园4575152611850-18569.0%15779骏丰嘉天下10146107/92-140/16580上隽嘉苑8276678224085-25076.5%14916金地格林风范城148845119131887-39078.9%22186本报告是严格保密的。区域分析小结路劲1.35万华润2.5万朗诗2.1万新城2万金地2.2万家乐福本报告是严格保密的。长实地块项目概况占地面积约21万方容积率（综合）1.56建筑面积约33.5万方其中住宅建筑面积约28.8万方其中别墅建筑面积约11.7万方公寓建筑面积约17.1万方商业办公面积约4.16万方其中公寓式办公约3.8万方商业0.3万方总户数3055户注：平面图和数据来自长实地块规划公示方案本报告是严格保密的。客户分析客户主要为上海北区客户，包括一部分品质善型外溢客户从客户来源地分析：均价20000元/㎡以上的项目主要通过中环高架、地铁11号线导入的普陀、闸北、虹口、杨浦、长宁、徐汇和闵行客户，在20000元/㎡以下楼盘主要是本区居民去化为主从年龄角度来看：中高端项目主要主要是30-40年龄段购买，主要为改善需求；中低端产品吸引着25-30岁年轻人刚性需求置业，这部分人经济能力有限，比较适合新城这个版块本报告是严格保密的。小结背景：距离市中心较近的、形成规模的、品质板块?上海从核心城市发展转发城市体系的综合发展，外围区县基础设施逐渐完善。地块与市区距离较近，高速公路和在建轨道线将大大改善出行条件，易于成为市区客户置业的目的地而华润中央公园就处于发展最快的嘉定新城的南翔板块。?跃然位于外环，但距离中环仅有7公里。?板块内吸引了众多知名开发商开始，品质相对较高。价格亦处于嘉定新城的高位。有助于形成品质住区氛围，提升项目价值本报告是严格保密的。第二部分项目