长沙新城新世界项目商业定位报告(Ⅱ)2013年4月PART1区域分析CBRichardEllis|Page2土地用途规划情况?项目周边后期供应土地主要以住宅用地为主，而区域内集中商业用地性质供应主要分布在万家丽路沿线，和长沙南站及红星商圈附近。开发用地规划?雨花区用地以城镇居住用地为主；?金融用地主要分布于东塘、高桥、红星、汽车南站、长沙高铁火车南站等区域；本案?长沙县的黄花、榔黎组团有中长期的商业用地规划区域；?雨花区东南方向为大片公共绿地，包括天际岭国家森林公园、同升湖。居住用地行政办公用地商务办公用地商业金融用地CBRichardEllis|Page3文化娱乐用地公共绿地项目概况?项目名称：新城新世界三期B?地理位置：雨花区东二环与劳动东路交汇处?总用地面积：28,119平方米?总建筑面积：130,536平方米?地上商业建筑面积：15,822平方米?地下商业建筑面积：12,004平方米?公寓建筑面积：66,322平方米?总停车位：688个（商贸中心建筑面积：8,315平方米）CBRichardEllis|Page4地块分析?项目地块整体成“三角形”，仅南侧和东侧临街；?地块临街面分别是劳动东路临街面约60米，上光路约165米；?人流来源主要以劳动东路为主，上光路临街面较好，但短期内车流和人流较少；三期地块临街面约60米CBRichardEllis|Page5地铁分析?长株潭城际铁路预计通车时间为2014年，地铁4号线预计通车时间为2015年底，而临近项目用地的地铁5号线则仍处于远期规划中，轨道交通可有效聚集临近区域内的人群。?地铁4号线一期工程，从西北至东南方向行驶，全程共21座车站，衔接了滨水新城、滨江新城、溁湾镇商业中心、岳麓山大学城、南湖新城、体育新城、高铁片区、黄榔副中心等重要功能中心和枢纽地区；?长株潭城际铁路的通车，将带动长株潭城市群经济一体化进程；45劳动东路站劳动东路站体育公园站本案4树木岭站沙子塘站洞井路站树木岭站5地铁4、5号线线路图CBRichardEllis|Page6PART2商业市场分析CBRichardEllis|Page7区域商圈发展概况?区域内现有集中零售型商业项目主要集中在东塘商圈、火车站商圈，以传统百货为主；高桥商圈和红星商圈开始从专业市场向综合型商圈转型；预计未来3-5年区政府商圈将会成为新的区域商业中心。?火车站火车站商圈1商圈早期形成的区域型商圈，整体规模较大，发展成熟，主要以百货的形式出现，底商主要是汇集了IT类电子产品为主；整体档次高低混杂，但人流量大，目前整体经营情况较好；?东塘商圈高桥东塘商圈商圈最成熟的区域型商业中心之一，商圈内中高档百货相对聚集，以零售百货为主，少量餐饮为补充；整体零售氛围较好，辐射力强、经营情况较好；?红星商圈填补河东南部市场空白，以大卖场和中档百货形成的区政府区域型商业中心，满足区域的居民生活消费为主；商圈?高桥商圈以批发专业市场为核心，大卖场和生活配套底商为补充的区域商业中心；档次较低，零售市场辐射力较弱；?区政府商圈红星处于规划建设阶段，未来发展潜力较大，以购物中心商圈为主，零售、餐饮和休闲娱乐将会全面发展；CBRichardEllis|Page8区域商业分析?区域商业分析?项目周边区域型商圈，包括东塘、红星等辐射力稳定并有继续扩大的趋势；?未来形成的区政府商圈也会吸纳万家丽路及区政府周边的消费者；?对本项目的影响?本项目处于非商业集中区域，项目商业体量较小，无法形成规模上的竞争。项目应以周边消费群体的生活需求为核心来进行业态和品牌组合；CBRichardEllis|Page9重点项目分析?区域内重点的商业项目包括华晨世纪广场、喜乐地购物中心、喜盈门范城、规划中的新苏天地购物中心；华晨世纪广场喜盈门范城竞争项目喜乐地购物中心新苏天地购物中心CBRichardEllis|Page10华晨世纪广场?基本信息集酒店、办公、购物中心和住宅于一项目定位:体的综合体项目开业时间:预计2013年5月商业体量:38万方，其中商业建筑面积20万方开发商:湖南鑫盛房地产开发有限公司家居卖场、公寓、酒店、办公楼及商物业类型:业商业业态:超市、影院、百货、商业街、餐饮等华润万家百货、居然之家、江苏卫视主力店：幸福蓝海影城档次:中档部分持有、部分销售租售方式:（直接销售与返租销售）CBRichardEllis|Page11华晨世纪广场?华晨世纪广场商业整体定位中档，集家居卖场、华润万家百货、华润万家超市、影院和商业街于一体的综合商业项目，项目整体的商业规模较大；?填补了高桥商圈的零售商业不足，辐射高桥区域，有机会发展成为区域商业中心项目；5~28层：配套酒店公寓住宅底商负一层：华润万家超市；住宅一层~二层：散卖商铺86个（余29个）、售后返租三层：KTV四层：整租给一家美食街住宅住宅负一层：华润万家超市；一层：KFC二层~四层：江苏卫视4D影院5A写字楼豪生度假酒店负一层和地上全部楼层出租给居然之家，已开业，约10万方。1~4层裙楼：华润万家百货，共3.5万方。CBRichardEllis|Page12华晨世纪广场?租售情况：项目家居卖场、主力店持有，共持有约17万方，销售商铺约3万方；?销售部分：公寓裙楼商业中的一二层散铺，及住宅部分的底商；?主力产品面积：20-50平米；?售价：一层均价62,000元/平米；二层均价45,000元/平米；?返租模式：一期开盘采用直接销售，后期因销售情况不理想采用三年带租约返租销售，回报率为7%、8%、9%；?项目的商业销售推广力度不大，商业整体定位及主力店的带动不明显，虽然商铺面积分割较小但单价高，客户对项目信心不足。CBRichardEllis|Page13华晨世纪广场?项目点评项目业态齐全，包含超市、百货、影院等主力店，还包括家居专业市场。项目将成为高桥商圈综合型的商业中心；项目销售部分未能与主力店形成良好的人流互动，导致前期销售困难。后期开发商将销售方式由自然销售改成返租销售；CBRichardEllis|Page14喜盈门范城?基本信息城市综合体，汇聚高档建材家具旗舰项目定位:店、零售、商业、餐饮、休闲娱乐、写字楼和公寓于一体。开业时间:预计2013年5月商业体量:48万方，其中商业建筑面积23万方开发商:湖南润领房地产开发有限公司家居卖场、公寓、酒店、办公楼及商物业类型:业商业业态:超市、影院、零售、餐饮等主力店：华润万家超市、保利国际影院档次:中档主力店和家居卖场持有、零售小铺销租售方式:售CBRichardEllis|Page15喜盈门范城?喜盈门范城定位于大型综合体项目，物业形态包括写字楼、公寓和商业；?商业定位是集家居卖场、零售百货、华润万家超市、影院和餐饮于一体的综合商业项目，项目整体的商业规模较大；?作为万家丽路区政府板块的首个大型商业项目，成为区域的标杆项目；酒吧和生活配套5-6F：影院4F：KTV/休闲娱乐1-3F：餐饮3-5F：家居卖场1-2F：百货BF：万家超市CBRichardEllis|Page16喜盈门范城?租售情况：项目家居卖场、主力店持有，其他零售商业和公寓底商销售，整体统一招商经营管理；?销售部分：1#商业楼的负一层超市之外的部分销售，1-2层的零售商铺销售；底商商业街销售；?主力产品面积：30-100平米；?售价：负一层均价26,500元/平米；一层均价35,000元/平米；二层均价25,000元/平米；?返租模式：20年统一经营，前三年按照7%一次性返还，第4-6年按照年7.5%、8%、8.5%返还，第7-20年按照实际租金的2：8分红保底5%；?主力客群：以长沙本地客户为主，约占80%；省内周边城市投资客户约占15%；外省客户约占5%；?客户主要看重项目的整体规模、以及统一经营的返租销售模式；另外项目前期的大量推广和以小面积低总价的产品分割方式，吸引了较多的个体投资客户。CBRichardEllis|Page17喜盈门范城?项目点评项目体量较大，业态齐全，包含超市、百货、影院等主力店，还包括家居专业市场。但百货与家居顾客的动线相同，未来经营会有隐患；项目采取售后返租的策略，且招商先行。华润万家超市、快时尚品牌等商家的进驻，促进了项目的销售速度；CBRichardEllis|Page18新苏天地购物广场?基本信息城市综合体，汇聚时尚精品零售、餐项目定位:饮、影院和超市于一体的一站式购物中心开业时间:（目前处于土地规划阶段）商业体量:120,000平米开发商:江苏新苏集团、湖南兴旺建设集团物业类型:商业和住宅商业业态:超市、影院、零售、餐饮等/（参考苏州新苏天地购物中心，预计主力店：为快时尚品牌零售、特色餐饮、IMAX影院等）档次:中档租售方式:持有CBRichardEllis|Page19喜乐地购物中心?基本信息城市综合体，汇聚高档建材家具旗舰项目定位:店、零售、商业、餐饮、休闲娱乐、写字楼和公寓于一体。开业时间:预计2013年5月商业体量:80,000平方米开发商:长沙出版物交易中心有限公司物业类型:区域型购物中心商业业态:超市、影院、零售、休闲娱乐及餐饮主力店：步步高超市档次:中档租售方式:持有，扣点13-25%CBRichardEllis|Page20喜乐地购物中心?项目整体定位中档，集零售、大卖场、餐饮和休闲娱乐于一体的一站式购物中心，其中休闲娱乐业态比例较高；从档次和品牌组合来看，以服务周边的住宅人群为主，满足家庭的基本生活消费；?项目开业后经营情况较差，目前仅步步高超市的经营情况较好，其他散铺基本撤场，现阶段正在调整招商，引入零售档次更好的品牌，楼层业态组合主题定位代表品牌6F影院、简餐、羽毛球