谨呈：武汉南大长江实业投资有限公司城市花园商业定位及规划建议报告我CentaPro武汉南大长江实业投资有限公司森拓普商业地产顾问武汉公司Contents数据规划?宏观经济指数?空间设计?区域背景?内部动线?区域商业研究?景观节点业态定位?业态布局?本案剖析?目标商家?市场定位测算?价格预测?销售建议?整体收益测算CentaPro武汉南大长江实业投资有限公司森拓普商业地产顾问武汉公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结中国宏观经济环境稳步上行，与发达国家的差距逐渐缩小国内生产总值及增幅情况50000025.00%40000020.00%30000015.00%20000010.00%1000005.00%00.00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011上半年GDP（亿元）183867210871257305300670340506397983204459增幅16.60%14.70%22%16.90%13.20%16.80%18.30%资料来源：国家统计局?2005年至今国内GDP稳步增长，并保持每年13%以上的增长率?2010年全球GDP排名中，中国排第三，仅次于欧盟和美国，并高出排名第四位日本4600亿美元，是日本GDP总量的一倍，这也是中国继2009年超越日本后，第二次超越日本?2011上半年中国GDP为204，459亿元，比2010上半年增长18.3%，增速比上年加快7.2个百分点CentaPro武汉南大长江实业投资有限公司森拓普商业地产顾问武汉公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结积极稳妥处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快促进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置2011年2011年我国宏观经济政策六大转型2010年?加强和改善宏观调控，保持经济平稳健康运行2009年?推进发展现代农业，确保农产品有效供给2008年?加大改革攻坚力度，推动经济发展方式转变实施从紧保增长稳增长实施紧缩?坚持互利共赢的开放战略，拓展国际经济合作空间货币政策促发展促转变货币政策?加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力?完善基本公共服务，创新社会管理机制TimeaxisCentaPro武汉南大长江实业投资有限公司森拓普商业地产顾问武汉公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结2011上半年政策基调已巩固前期调控效力为主，房地产市场降温趋势初步显现政策基调市场反应从紧的调控格局短期内不会转市场将经历一段时间的调整，一向。上半年以巩固强化前期调控季度市场交易量可能震荡下降，效力为主要目的，房产税开征代尤其地方政府控制房价、稳定市表2011年房地产行业宏观调控的场的压力加大，需求在很大程度高峰上将受到抑制CentaPro武汉南大长江实业投资有限公司森拓普商业地产顾问武汉公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结2011上半年在保持经济稳定增长的前提下，加大对通胀预期管理力度，货币政策侧重于“紧缩”存款准备金率25.00%21.00%21.50%20.50%19.50%20.00%20.00%18.50%19.00%16%16.50%17.00%17.50%18.00%15.00%10.00%5.00%0.00%资料来源：中国人民银行?2010年1月至今，央行共12次上调存款准备金率，目前大型商业银行的存款准备金率已达到近年新高21.5%?2011上半年央行6次上调准备金率，动作之平凡，体现了国家对通胀的管理决心CentaPro武汉南大长江实业投资有限公司森拓普商业地产顾问武汉公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结2011年数次加息的叠加影响已经显现，货币政策依然将抑制通胀作为从紧政策的主要目的央行加息8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%一年期存款基准利率一年期贷款基准利率资料来源：中国人民银行?从去年下半年开始，央行重启加息窗口，作为调控市场的核心手段，加息与准备金率调整历来形影相随?连续数月来，数次加息，直接导致购房成本不断提高，这也直接导致了购房消费准入门槛、成本的不断增加CentaPro武汉南大长江实业投资有限公司森拓普商业地产顾问武汉公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结2011上半年房地产调控政策为稳定房价为目的，在宏观经济中起到抑制通胀的作用2008年2009年2010年2011年政策逐步放宽调控暖市严格抑制房价过快增长限购令密集来袭?积极的财政政策适度?积极的银行利率调控?限定购房套数，停发?细化房地产调控政策宽松的货币政策策略三套房贷款强化二三套房房贷差?06年来出台的各项房?房地产投融资创新?加大交易秩序、监管异化产政策逐步放松?住房消费政策力度加力度?推进房产税试点?加大保障性住房建设大?严厉打击投机炒房?增大保障性住房建设力度CentaPro武汉南大长江实业投资有限公司森拓普商业地产顾问武汉公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结2011年重点政策回顾?2011年1月26日：国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（业界称“新国八条”），要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于第一季度向社会公布；?2011年1月26日：国务院召开的国务院常务会议，再次强调各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求；?2011年6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点，已经达到21.5%的历史高位；?截至2011年7月底，央行今年第三次加息；一年期存款基准利率3.5%，一年期贷款基准利率6.56%；?2011年8月25日，浙江省台州市出台限购令，领衔新一轮限购。目前住建部与二三线城市地方政府的“限购谈判”仍在进行，住建部已经与约20个二三线城市达成“出台限购措施”的“协议”，各地方政府将于9月初开始陆续发布自己制定的限购政策。CentaPro武汉南大长江实业投资有限公司森拓普商业地产顾问武汉公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结2008年商业地产业态发展多2009年商业地产投2010年商业地产发展迅速，2011年成为商业地产的机遇元化资稳定中出现减缓供应量剧增与挑战?居民消费由需求型快速向?其一是开发商开发模式尚?商业面积供给量增大?商业地产项目开发逐渐专享受型方向转化有不足?商业物业类型升级，大型业化、科学化、大型化?餐饮及休闲娱乐业态增长?其二商业地产主要通过销购物中心，综合型商业体?国外商业地产运作经验将迅速，承担了消化商业面售或租赁回笼资金，在金已成为主要商业开发方向进一步被国内开发商学习和积的重要角色融市场不稳定的情况下,资?随着房地产市场调控的力采纳?随着中国对外资零售限制金大幅缩水度加强，不少开发商转战?商业地产面积在城市中比的取消，大量的零售商进?其三随着经济危机的影商业地产例将持续加大，商业地产项入中国市场，推动国内商响，部分商家扩展计划受目定位同质化业地产的发展到调整，延缓了商业地产?国内商业地产项目运作经的开发和运营验不足，开发商普遍短线操作，从事商业地产专业人才缺乏CentaPro武汉南大长江实业投资有限公司森拓普商业地产顾问武汉公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结住宅市场调控政策频出之后，品牌开发商必须针对目前的形势前瞻性对未来的企业布局做出战略性的调整，寻找企业可持续发展的先机?住宅开发受宏观调控的冲击，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型?受国际品牌及大型商家扩张影响，商业地产开发商逐步将目光转向追求商业运营价值和不动产稳定收益，商业地产逐步回归?政府将越来越重视商业地产的开发与规划，城市商业的升级促使商业地产成为热点?众多开发商意识到稳定现金流对企业可持续发展的重要性，龙头房地产企业纷纷转战商业地产CentaPro武汉南大长江实业投资有限公司森拓普商业地产顾问武汉公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结黄陂区硚口区位于湖北省武汉市主东西湖区洪山区城区西北部长江、汉水交汇处，江岸区青山区辖区东临武汉中央商务区（CBD）和汉口商业中心区，南江汉区桥口区临汉水紧接武汉经济技术开发本案区，西临东方马城，北临台商投资区。洪山区汉阳区蔡甸区武昌区硚口区辖面积41.92平方公里，下辖11个街道，132个社区和12个行政村，常住人口72.5万人。东湖开发区武汉经济技术开发区江夏区CentaPro武汉南大长江实业投资有限公司森拓普商业地产顾问武汉公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结硚口区经济稳步增长，2006年起10%以上的增长率意味着硚口区经济的快速发展硚口区历年GDP（亿元）2010年武汉各主城区GDP（亿元）60035016%307.72480.01470.12500468.88462.45300278.914%433.35432.11245.525012%400197.68307.72172.9510%2003008%1506%2001004%100502%00%02006年2007年2008年2009年2010年江汉区武昌区青山区洪山区江岸区汉阳区硚口区?2006年至2010年硚口区GDP呈上行趋势，并保持每年10%以上的增长率；?2010年硚口区GDP为307.72亿元，较去年同期增长了10.4%，在武汉主城区GDP排名第7；CentaPro武汉南大长江实业投资有限公司森拓普商业地产顾问武汉公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结硚口区人均GDP呈上行趋势，硚口区经济稳