常州月星环球港项目商业定位方案报告[内部草案]CONTECTS目录PART.1常州城市及新区概况PART.2市场商圈分析PART.3旅游特色与项目介绍PART.4项目主题亮点方案PART.5项目业态定位方案PART.1常州城市及新区概况常州城市概况/区位接受上海辐射能力偏弱上海第一圈层（强）常州随着城际交通网建设日益昆无常扬苏州山锡州完善，长三角都市群正式进入1-第二圈层（弱）州镇南泰江2小时都市圈层内，城市互融脚苏北通州步加快，常州位亍南京和上海都二小时都市圈市圈中心点。市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312一小时都市圈国道、京杭大运河穿境而过。常州现下辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、武进、新北、戚墅堰五个行政区。常州在上海1小时都市圈边缘常州城市概况/人口常州是三角洲地区传统制造业发达的工贸城市；城市发展足够有吸引力。行政区划：行政区域面积1864平方公里，辖区包括武进区、新北区、天宁区、钟楼区、戚墅堰区五个区。城市人口：全市常住人口460万。新北和武进是外来人口居住密集区，人口增幅大亍其他地区。常州人口总量呈现低速增长趋势。城市特征：苏锡常通2010年GDP和常住人口统计近代工业发祥地，现代装备制造城，以私营经济发达著称。常州装备制造业发达，以农机制造业、输变电GDP常住人口行政区域面积设备制造业、汽车及配件制造业、新型纺织服装业四大支柱产业为龙头。苏州9169亿1007万8848km?无锡5758亿640万4664km?常州2977亿458万4375km?南通3418亿720万8001km?社会消费品零售总额（单位：亿元）403735302518.424.118.9758.2901.4201661115.351615444.110常州概况/经济/商业常州和长三角主力城市人均可支配收入和消费性支出表（单位：元）324.1与经济总量增幅相比，近年来城镇居民人均可支配收入与支出水平上升明显，商品流通人均可5人均可消费规模持续扩大，城市商业消费市场发展“补涨”城市支配收增幅增幅关系支出势头开始显现。入常州2375110%159616.6%无锡125767.2%1496310.3%居民人均可0支配收入和苏州2632010.3%164028%消费支出增扬州1941611.6%1288811.5%幅在长三角16个城市中南通2100111.1%1310312.8%2004年位居中游。2005年2006年2007年2008年2009年江苏2055210.5%131539.8%*数据来源：各城市统计公报人民可支配收入及人均消费性支出持续增长，增幅与周边发达城市基本同步。*数据来源：常州市统计年鉴社会消费品零售总额总体呈现明显的上升走势，2010年受外在环境影响，上涨幅度略有下滑，但总体形式基本看好。PART.2市场商圈分析常州城市概况/商业城市发展格局坚持“优化中心、拓展南北、完善东西”的方向，南北向成为城市发展主轴，初步形成“一主两副”城市生活圈。商业发展与城市发展方向一致，常州主城区未来将形成“一个市级商业中心，南北两大商业副中心”的商业格局。中心城市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设，着力改变长期以来单中心向外扩展的城市空间布局结构，引导人口外秱，初步形成多组团绿色开敞、相对分散、功能完善、联接通畅、环境优美的现代化城市格局。城中：建设城市商业中心城北：突出产业发展功能城南：生态人文新城建设城东：城乡特色产业基地城西：产业基地、物流集散中心常州城市概况/商业/市级商业中心范围分区覆盖商圈以“南北大街”为核心发展起来的商业圈，关河路、劳动路、朝核心功能区江南广场、南北大街、文化宫阳路、怀德路围合及是常州商业繁华的标志与窗口。其外围区域的圈层，外围功能区万福、站前、兰陵、同济、朝阳南、北大街商业功能区:面积约7平方公里以满足市内外大众及中高档多层次消费为主，是全市居民及流劢顾客购物的主要场所，规划期内将结合本区域的特点，形成以购物为主，历史文化与现代商业交相辉映的市级商业功能区。文化宫商业功能区:定位是形成融文化、游憩、商务、购物亍一体的综合性商贸功能区。江南广场商业功能区:充分利用篦箕巷、明城墙等历史文化资源载体，以亚细亚影城、莱蒙广场等娱乐休闲设施的档次提升为核心，结合惠商地块、跃进里地块改造后新增的商业功能，形成以新业态为主的商圈。常州城市新规划分析研究常州新北区“四馆两中心”PART.3常州市旅游特色介绍常州旅游特色项目环球恐龙城位于常州新北区，距本项目2.5公里，占地面积100公顷，是一座集主题公园、文化演艺、温泉休闲、游憩型商业及动漫创意于一体的综合性旅游休闲核心区域。涵盖了中华恐龙园、恐龙谷温泉、恐龙城大剧场、香树湾花园酒店、三河三园亲水之旅和在建的迪诺水镇。它的成功开发极强地吸引常州周边城市的旅游人群，带动了常州新北区的区域发展，满足了大众文化娱乐生活需求。常州特色项目淹城位于常州市南面，距市区约七公里是中国目前西周到春秋时期保存下来的最古老，据说，这也是世界上仅有的三城三河形制的古城，面积约0.6平方公里,迄今已有将近3000年的历史.现为全国重要文物保护单位。由全国知名专家编制完成中国春秋淹城旅游区的总体规划方案，确立了六大功能区：淹城春秋乐园、淹城春秋遗址公园、淹城传统商业街坊、淹城野生动物世界、淹城春秋文化拓展区和宝林寺宗教文化区。常州特色项目环球动漫嬉戏谷位于武进太湖湾旅游渡假区内，它以满足逾4亿中国互联网用户的庞大娱乐需求为目标，以体验型为主题的公园。至2011年国庆前夕除“中华龙塔”外，包括中国大陆唯一、世界第二座天幕影院“天幕幻想”和亚洲第一的360度环形过山车“云之秘境”在内的近30个体验游乐项目全部建成。由于配套设施都建在园区内，所以项目周边比较空旷，没有住宅、酒店、商业街等，也不能形成规模性的核心区域。常州特色项目数据分析本地游客外地游客广告主要广告主题园区全年游客其他占比占比投入投放城市嬉戏谷自有旅行江苏省嬉戏谷150万20%80%1.2亿社全年接待游客上海市1400人江苏省全年总收入4亿2恐龙园400万25%75%上海市千2百万江苏省春秋乐园200万40%60%上海市总收入1.1亿PART.4项目主题亮点方案主题思路定位常州环球港项目主线定位：娱乐零售—玩、乐、吃生活、零售、“玩”为主线招商预热新概念室内主题新概念“时空之旅”马戏团“奢侈品”时空之旅”“欢乐嘉年华”“旋风广场”“街头文化潮流秀”户外主题新概念“潜水秀场”“女仆桌游主题馆”“主题户外酒吧”“室内攀岩蹦极”“室内娱乐玩具馆”“室内卡丁车”“恋爱季节”“百老汇型式的剧院”“攀岩广场”“潮流涂鸦馆”“极限运动”“体育斗牛场”“主题性公园”“儿童职业体验”“WarGame”“明星酒吧街”“幸福摩天轮”“海洋水族馆”“开心农场”“露天汽车影院”“屋顶露天运动场”环球港户外场地主题新概念环球港户外场地主题新概念----预热招商“时空之旅”马戏团ERA－时空之旅融杂技、舞蹈、戏剧、音乐和世界一流多媒体技术于一体，中国元素、国际制作，打造全新舞台艺术样式，原创音乐、现场演奏、电子投影、数字舞台、超大水幕、巨型镜墙，如梦似幻……感人、神奇、震撼，给人以超凡享受，堪称“中国娱乐第一秀”。环球港户外场地主题新概念----预热招商“欢乐嘉年华”环球港户外场地主题新概念“恋爱季节”环球港户外场地主题新概念“攀岩广场”广场可利用中庭的大空间效果，做地面与天空相连接的创意型攀岩墙。双面或者四面设计的可根据实际需要设计造型。广场可设置不同难度级别的攀岩墙。方案卖点：竞技攀岩项目已被国际奥委会列为2020年奥运会候选项目。环球港户外场地主题新概念“主题户外酒吧”环球港户外场地主题新概念“极限运动”环球港户外场地主题新概念“WarGame”环球港户外场地主题新概念“开心农场”利用户外空地设置真实版开心农地，或天台搭建货架式盆栽区，租赁给顾客栽种自己喜欢植物和蔬菜。主要目标客户：没有接触过农地的白领、企业高管、行政官员等；潜在客户：所有城市人和儿童。