谨呈：南昌紫金园置业有限公司谨呈：南昌紫金园置业有限公司出名门，自非凡迈越〃巅峰紫金园三四期2011年营销策略总纲本报告是严格保密的。东莞世联地产顾问有限公司2011年11月本报告的目标：2个问题项目属性——本体分析趋势——价值实现的前提项目定位——项目的方向营销策略——价值实现的路1在2011年实现4万平方别墅的销售量，约3年内销售完毕；将“紫金园三四期”项目打造成红谷滩第2一名盘，建立市政地产在南昌本土地界产一流品牌影响力；关键词：3年售罄；红谷滩第一名盘；市政系。本报告是严格保密的。3对于目标的深层次理解实践是检验真理的唯一标准！品牌及影响力的主要来源：?价格建立市场标杆——卖得高；?获得市场和客户的认同——卖得掉；因此，我们的目标可以总结为一个词：高价高速本报告是严格保密的。4紫金园项目的品牌追求是什么？“要作红谷滩第一名盘！这是市政集团的领导也是我的追求。”——南昌紫金园置业有限公司总经理黎总本报告是严格保密的。5什么样的楼盘可以称为高端别墅？档次项目价格销售核心卖点万科青山湖25000-47000开盘销售85%环境、品牌、物业高端浪琴湾约30000（独）首推9套开盘售罄湖景资源、地段中大青山湖花园30000元极少量尾货环境、资源香溢花城25000元少量尾货环境、资源中端万科润园紫金园的占位（双拼联排）18000元开盘基本售罄环境、品牌、物业凯美怡和艾溪湖18000元开盘销售70%环境、地段、区域红谷一品14000元开盘销售9套环境、地段经济型保利东湾国际13500元开盘销售70%品牌、区域、产品保利高尔夫花园10000-20000元开盘售90%剩10余套地段、品牌、环境单价在30000元/平米左右的别墅，可为南昌市场上的豪宅别墅，必须有稀缺的资源、口牌、物业、产品等支撑。紫金园的市场目标：作中端别墅的领头羊。本报告是严格保密的。6本报告的目标：2个问题项目属性——本体分析趋势——价值实现的前提项目定位——项目的方向营销策略——价值实现的路区位盘点红角洲承接红谷滩中心的溢出效应与九龙湖开发的拉升，面临中心化的大好时机。1，距红谷滩中心区市政府3分钟车程，南昌大桥、朝阳大桥、生米大桥连接老城区及昌南。2，国际会展中心、国际体育中心、前湖宾馆、西客站及传说中的省政府搬迁，让红角洲给市场更多的红角洲想象。九龙湖本报告是严格保密的。8资源环境大学城、国体中心、会展中心、赣江，前湖，国际化、人文、生态的优越资源。卧龙山傩园国际体育中心本报告是严格保密的。赣江市民公园9规划优势规划“高级文教、科研、居住区”的东方水城，“离尘不离城”红角洲是南昌最具居住价值的板块。前湖本案赣江市民公园红角洲的区域规划本报告是严格保密的。10产品规划多品类、高附加价值的产品规划设计，领先市场具有较强的竞争力。卧龙山傩园高低配的产品规划，提升了项目的形象；产品设计方面在产品品类、赠送面积、功能设臵方面有较大的创新。国际体育中心本报告是严格保密的。11以高层、叠加别墅、花园洋房为主力的产品定位，类型套数套数比面积面积比叠加别墅25010.2%47535.0615.2%花园洋房2229.1%30072.749.6%合院281.1%7370.642.4%联排别墅441.8%9995.963.2%高层户型188076.7%209442.967.0%双拼别墅301.2%8353.22.7%合计2450100.2%312750100.0%本报告是严格保密的。12景观设计立体化、生态、引水入社区的英伦皇家宫廷式景观规划，打造生态、优雅的国际化高端人文社区景观系。卧龙山傩园本报告是严格保密的。赣江市民公园13项目价值属性界定：总结:项目价值体系城市核心/中大规模/中低密度项目/弱资源型?区域属性：城市中央居住区中央居住区红谷滩中心区后花园规划为红谷滩中心区的后花园城市中心区的发展方向南昌向南，红角洲中心化?项目属性：住宅、大学、产业园区交与南航、慧谷产业园交汇地带汇处中大规模32万方建筑面积，属于中大规模项目生态园林立体、亲水的生态园林生活别墅+高层的组合产品合院、别墅、高层的产品组合本报告是严格保密的。14项目实现目标稳定的资金回笼：2011年完成项目的销售任务，约4万平的销售量？价值最大化：如何实现优质产品的最高市场价值？形象最大化：市政地产形象如何最大化？问题与挑战1.如何在较短的时间完成销售是一场挑战？2.如何突破区域、项目竞争对手，树立项目南昌楼市价值标杆形象？本报告是严格保密的。15本报告的目标：2个问题项目属性——本体分析趋势——价值实现的前提项目定位——项目的方向营销策略——价值实现的路第一章：2010年整体市场分析第二章：各板块市场简析本报告是严格保密的。17?2010年全国房地产市场出现3次回暖，前两宏观市场分析次均颁布了调控政策，第3次，调控…………1-4月4-9月9-12月1月过后，2-4月全国国十条随后的几个月，信贷、土地、新政后的几个月内，差别化信商品房销售面积同比税收等政策密集出台，4-8月全国房贷、限购、上调住房公积金贷增速保持在20%以上，地产市场显著降温；9月开始全国及款利率等政策接踵而至，但全70个大中城市房价环重点城市显著升温，当月全国商品国100个城市及十大城市住宅价比涨幅持续上升，北房销售面积同比增长16.6%，100个格持续上涨，12月百城住宅价京等热点城市“地王”城市住宅价格环比上涨0.7%，十大格较11月上涨0.9%，十大城市频出。本报告是严格保密的。城市环比上涨0.8%。则上涨0.75%。18全市商品住宅销售面积及价格（单位：万平米，元/平米）45900040.6802539.139.039.74077736403698565656147700035600360825966589533.5541431.632.929.329.229.1534730490327.426.843204428509948784919491626.424.850002539704365450624.7547923.4401921.52017.616.3300017.115.014.215.31512.8101000?宏观市场分析调控下的2010南昌楼市成交量稳定，5全年住宅成交均价持续上扬。0-10001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份【数据来源：南昌房地产信息网】2009年销售面积2010年销售面积2009年均价2010年均价虽然国家及南昌本地新政相继出台，但2010年南昌楼市保持了价量齐升的发展势头；最高均价超过了8000元/平，商品房总销售24346套，总销售面积达到262.2万平米，含还建房商业共计390本报告是严格保密的。19万平米。近期新政频出调控走向更深更广层面?中央2010年末定调未来楼市，调控将进入常态化阶段，商品房与保障房的双轨并行从刚闭幕的中央经济工作会议，再到近期各部委密集部署的未来工作要求中丌难发现，土地、金融信贷等政策将会进一步趋紧，而楼市调控也将进入常态化阶段。“房价在趋于回归理性，去年的暴涨行情有望终结。”尤其值得注意的是，随着保障性住房定位的逐渐明晰以及建设力度的加大，我国商品房不保障房的双轨制住房体系正加速建构。?央行2010年六次上调存款准备金率，2011年3次上调准备金率及加息中国人民银行2月8日晚间宣布，决定从2011年2月9日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.25个百分点。这是央行今年以来第三次上调存款准备金率，彰显了政府控制通胀不房价上涨的决心。?国家计划明年建1000万套保障房以公租房为主住建部日前正在向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》(以下简称《通知》)，这份通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，幵要求各地方政府调整之前上报的“2009-2012年三年保障性住房建设规划”和地方“十二五”保障性住房建设规划，12月10日为最后上报的截止日期。如果保障性安居工程建设规划为1000万套，则意味着2011年保障性安居工程投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资规模的20%。?上海、重庆、深圳等地开始实施房地产税试点工作。2011年初，上海、重庆两开始准备房地产税试点工作，重庆市初步认定144平米以上高端住宅年税率在0.5%-1.5%之间。?新国八条开始实施首付提至6成，全面限购。2011年1月26日晚，国务院开始实施二套房首付6成，利率1.1倍；原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明戒社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明戒社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。本报告是严格保密的。20新政影响由于房地产税受地域局限、保障房政策执行及客群差异影响本案的主要是加息与“新国八条”加息高首付提高门槛增限购抑制需求新政心理影响加成本限最高高最逐购终成首终导步导导本付导致影致致致致致楼响有有购有成市市效效房效交成场客需愿需价交形户求意求格量成减减降减下萎观少少低少降缩望最终影响导致本案客户购房相对成本上升、有效客户减少，增加了项目销售难度。本报告是严格保密的。21市场供应：2011年别墅供应充足，与朝阳新城板块竞争均比较突出；红角洲板块内部之间的直接竞争楼盘主要有绿地海域、绿湖豪城。余双拼别墅约10套，约300m2香溢花城御湖国际64套联排，约220m2，1.2万平米浪琴湾92套别墅，220-350m2，约3万平米世纪风情四期别墅，220m2以上，约100套