招商定位提案金地名津商业裙楼区域概述竞争解析区域物理障碍社会经济因素区域简析附件项目发展战略项目执行策略项目市场分析(项目/市场/客户)告结构报车程皇岗-福田中心区10分钟皇岗-龙华40分钟皇岗-布吉30分钟皇岗-罗湖30分钟皇岗-香港落马洲10分钟皇岗-南山35分钟区域地理位置罗湖龙华布吉香港南山福田皇岗口岸位于深圳市福田区南部，北上福田中心、龙华及布吉，南邻香港，东至罗湖，西靠南山。区域概述区域功能定位皇岗口岸区域是深圳连接香港的桥梁，本片区的功能定位是：深圳市中部重要的客货运口岸，以口岸设施用地为主的城市特殊功能区。自2002年开始第一个实行24小时通关，是深圳对港陆路口岸中最主要的口岸。深港两地流动人口数量巨大,消费吸纳力非常强。区域概述区域规划发展片区规划_交通_地铁、福田口岸区域概述地铁4号线皇岗口岸站出口。（2007年通车）新建福田口岸预计2007年7月交付使用。皇岗口岸联检大楼及未来皇岗地铁站将成为重要的节点和景观标志物。罗湖口岸商业规划：缺乏规划，自发形成，业态配比不合理。交通：日趋恶化，基本无道路扩宽、增加的可能，停车位严重不足，高端消费逐渐分流。商业发展空间：以旧城改造为主，空间有限。人口：区域土地供应有限，早期社区品质不足，出于换房的需要，人口由罗湖向福田、南山迁移。罗湖口岸－人民南－国贸商圈发展空间有限K、友谊城百货、天安国际名城、金光华广场、香格里拉大酒店、翡翠明珠夜总会歌之王人民南商业文化中心区是指以人民南路为轴心向周边发散的中央商业区，购物功能立足豪华高档，以众多高档次的百货店和精品商场为依托，由于临近深圳早期的口岸，吸引来自内地（珠三角）和深圳的中高层消费者和香港居民，并与相隔不远的东门商业步行街形成相互的补充。发展趋势：竞争解析代表商业：罗湖商业城罗湖口岸商业经营范围餐饮、士多、手表、工艺品、精品皮具、鞋、珠宝饰品、潮流饰品、时尚配件、建行、超市餐饮、黄金珠宝、超市、手表、工艺品、鞋、潮流饰品、时尚配件餐饮、摄影、手表、工艺品、鞋、服装、潮流饰品、时尚配件餐饮、按摩、美容、布料、衣服加工、摄影、茶艺、手表、鞋、服装、潮流饰品、时尚配件餐饮、茶艺、衣服加工、手表、鞋、服装、时尚配件楼层一楼二楼三楼四楼五楼罗湖商业城位置：位于深圳市罗湖区人民南路，罗湖火车站对面，地理位置优越定位：集购物、美容美发、饮食、桑拿按摩、制衣、粤曲为一体的综合性商厦建筑规模：75758平方米经营业态：批发、超市、娱乐、餐饮、休闲为一体的商业理念：一站式一条龙消费市政配套：交通便利四通八达，紧邻罗湖海关、长途汽车客运站、火车站、公交汽车总站、小巴总站、地铁罗湖站、金融机构完善、办公系统成熟等，市政设施非常完善。经营定位：主力店／次主力店所占比例为52％，餐饮占15％，娱乐占8％，精品店占22％，其它3%。推广方式：网络推广、香港内地电视广告、广告牌、人员推广、艺术墙等面向对象：以服饰、精品电器类商家为主。开业时间：1994年7月运营管理方式：只租不售竞争解析罗湖口岸商业点评：1、位置优越，罗湖商业城在深港两地的影响非常之大，加之其特殊位置以及罗湖汽车站就在其首城，吸引了巨大的人流。2、商场内业态虽然有做分布定位，但招商管理等因素，导致业态交错在一起，业态分布不明晰。3、建筑配套设施齐备，4、交通方便，长途汽车客运站、火车站、公交汽车总站、地铁罗湖站都集中在罗湖商业城或其周边推广概念：购物、休闲、娱乐，尽在罗湖商业城消费群体：深港两地、及外外籍人士。主力店:中低档服装店、珠宝饰品店。主力品牌:BBC西餐厅、彩蝶轩、丹桂轩、天湖阁海鲜酒楼、美味厨快餐厅、梨花酒家、金象星粤菜酒楼、健富美保健中心、盲柄推拿中心、千叶美美容美发中心等节假日人流人次304042606200581010520780037630正常人流人次15202470313025605000420718887罗湖商业城人流情况——————时间合计:统计时间6小时竞争解析10:0011:0011:0012:0012:0013:0013:0014:0014:0015:0015:0016:00蛇口西部口岸商业香港新鸿基旗下的启胜物管。主要对西部通道周边南山、蛇口消费群有一定的截流作用。“”“”“”“”南端为欧倍德时尚家居连锁店；于2005年底开业。北部：以沃尔玛、百安居为主力店，以迪卡侬、紫荆城为次主力店，其商业面积达7万多平米，有近百个品牌专门店。“”“”“”“”“”蛇口shoppingmall—西部新兴口岸商业前线花园城中心的业态构成，有时尚秀场、健康生活、娱乐前沿、美食天地等四大版块。西部通道的即将开通，标志着深圳西部口岸的崛起，依据其商业功能定位，将逐渐吸引未来各大国内外商家及消费者的目光。现今香港洲立MCL影艺集团、周大福、元绿寿司等品牌商家已经入驻花园城中心经营。总建筑面积7万平方米，由于南北高差不同，地面建筑北向为四层，南向三层。招商规划为购物、休闲、餐饮、娱乐等一站式的商业形态：商业管理：竞争解析未通车已通车沿深圳河一侧未来道路规划将改善本区域的交通情况本区域位于重要城市交通要点，但目前仅有一条市政道路－裕亨路进出，公共交通系统不足，出行不便，有待进一步完善。由于国花路行车天桥的设置，严重阻碍了经由福强路与金田路进入本区域的人流以及从渔农村到外围的互动人流，导致本项目及周边自发形成一个较为封闭的城中村的商圈。区域物理障碍城市居民消费将进一步增长旧城改造：旧城改造可使提高整个片区的形象及提升其功能，进而提升片区商业用房的价值。地铁：地铁缩短了深圳这座带状城市的空间距离，在聚集人群的同时也能快捷地疏导人流，从而扩大各商业区之间的竞争和辐射，使原本不在同一供求竞争圈内的商业区产生新的竞争。对于东门、华强北等老商业旺区，地铁将进一步带旺其人流，起到锦上添花的作用；对于新开业或未开业的商业项目，如本项目，地铁效应还需要经过一段时间的培育后才能体现。人民币升值：人民币对美元汇率中间价1月11日首度突破7.8：1的关口，再次创出汇改以来的新高，必将会对两地的消费市场带来影响，以前很多人在香港赚了钱来深消费，现在香港人可能会减少来深消费的次数，增加在当地的消费量。而长期来看，内地的购买兴趣更加强烈，香港的旅游和金融业将受益于来自内地的需求，从而促进港深两地的商业的发展。社会经济因素商业零售业有关政策_WTO、CEPA“”————……WTO：2004年12月11日，按照加入世贸组织的承诺，中国将取消对外商投资商业企业在地域、股权和数量等方面的限制。CEPA：2004年1月1日起，CEPA正式实行。允许香港投资者以独资形式在内地设立零售商业企业；降低香港投资者在内地设立零售商业企业的准入条件；允许香港公司在内地设立零售企业的地域范围扩大到地级市，在广东省扩大到县级市。百货超市：吉之岛CEPA出台后首批获准成立的外商独资大型综合百货超市企业永旺（中国）商业有限公司电器：百老汇、丰泽电器医药、护理用品：万宁外资商业企业（包括港资），将进入其在国内的高速扩张期。社会经济因素项目分析项目市场潜力消费购买力分析附件区域简析项目发展战略项目执行策略项目市场分析(项目/市场/客户)告结构报经济数据指标占地面积：29451.6平米总建筑面积：228422平米住宅面积：83188平方米商业面积：31000平方米楼层：25－32层商业分布：北侧为SOHO商业街南侧为三层弧形购物游廊车位：360个使用年限：70年位置：福田区裕亨路（福田口岸东侧）项目分析产品价值挖掘福田口岸－第一商业门户区域内消费人流走向招商期间地铁4号线已开通，皇岗新口岸联检楼正式运作，人流将迅速增多。预计2007年底本片区现空置商业基本全部开业，而本项目住宅部分入伙后，主要依靠紧邻通关口岸的先天优势，将成为福田口岸的第一商业门户。最佳昭示面项目分析Block1口岸地铁广场产品价值挖掘CenterBlock2沿深圳河一侧道路、绿化带商业主入口与周边建筑群之间的人流轴线，形成视觉通廊未来本项目周边区域的规划改造将集中在Block1、Block2部分：福田口岸、渔农村内区域公共交通不发达，现消费人群有所局限，未来地铁将是非核心商圈的本区域内人流主要来源。项目东侧为两栋多层旧式住宅小区，未来联检楼交付使用，政府规划将可能拆除现有Block1地面建筑，扩大口岸广场面积，增加配套设施。Block2将设有交通转换站及口岸地铁广场，因此商业拥有一定的休闲、娱乐、文化设施，容易聚集人群，顾客也将在口岸区域内逗留时间增长。项目分析---360停车位约2200031000商业面积53商业裙楼层数3225－32层数1－2层发展商即将重新进行社区商业招商中3－5层为对外休闲娱乐会所-----------商业规划73200228422建筑面积1074829451.3占地面积产品价值挖掘港城华庭商业本项目比较项目产品形象优胜项目分析在整体规模、建筑面积、商业面积、昭示性等方面，本项目优于现区域唯一且临近本项目的港城华庭；根据港城华庭裙楼底商前期的低端低价商业经营策略，本项目无论从地理位置、外观形象以及未来商业规划均优于港城。产品价值挖掘本案商业整体（商业布局图）面积≈18000平米商业广场绿化沿河步行街产品分析之商业分析功能：商场本案商业劣势在于的仅一面临路，且临近深圳和，需与北侧商业形成统一整体性，并与周边其他商业共享区域内的商业消费人群。若未来规划沿河步行街设计建成，本案昭示性将大幅提升便于形成人流聚集区。南面的深圳河水景及东面的广场绿化的设计使人们将购物与休闲有机的结合在一起。项目分析产品价值挖掘产品分