2013年第一季泉州市区房地产市场分析立丹行机构泉州公司市场部2013年4月第一季·语?自2010年4月，新“国十条”出台后，楼市受宏观调控影响巨大。无论是刚需购房、投资投机性购房客群均陷入观望。?近三年的调控下，泉州楼市跌宕起伏，经历过让人绝望的低谷，也有过令人期待的“红五月”。?至2013年2月份，新“国五条”出台，一方面扼杀了部分城市出现欲“取消限购令”的苗头，另一方面也表明了国家对于房地产调控的决心，楼市是向左走还是向右走，新“国五条”做出了很好的回应。?出人意料却又合情合理的是，新政出台后，引发了新一轮的恐慌性购房，欲搭上新政实施前的末班车；3月份，厦门住宅成交创近32个月新高，泉州更是创下36个月来最高纪录。?未来第二季度，泉州楼市的走向如何，让我们拭目以待！！！Contents宏观市泉州市营销分场场析宏观环境本地新闻营销方式全国楼市市场表现典型单盘后市预判后市预判媒体监测1政策市场国五条来袭，各方抢跑政策空窗期政策市场2007年以前调控政策还以税费、信贷结合首付比例的房地产市场经济调控手段为主，2010年后的调控政策，则在之前的基础上开始更多的转向限购、限价等行政干预手段。问责机制加税压制购房需求政府救市压制购房需求加税、压制投放需求2005200620072008201020113月，对住房价格上涨过快，楼市行政干预高压政策持续控制不力的地区，追究相关责任人的责任9月二套房首10月首套房贷利率7付四成，利率折上浮10%12月新国六条，二套房贷松绑，营业税免征由5年改为2年，由5月，国六条，90/70小户全额改为差额征税型政策，首付三成，营业税由2年延长到5年，全额征收4月新国十条，二套房首付51月新国八条，二套房首恢复征收二手房个人所得税成，利率上浮1.1倍付6成，限购令全国铺开，9月，新国5条，买房至少首付3地方设房价调控目标，沪渝成，三套停贷，限购启动房产税试点政策市场2月20日，新国五条出台，随后调控细则内容公布，“限购、限价、限贷”为代表的调控政策再次得到强化，同时也出现部分新的内容，如外来务工人员纳入保障范围，重提二手房20%个人所得税等。?制定本地区年度新建商品住房价格控制目标完善稳定房价工作责任制?建立健全的稳定房价工作考核问责制度?限购区域应覆盖城市全部行政区域；加快推进扩大住房房产税试点工作；?坚决抑制投机投资性购房?对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率?对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征?2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房?增加普通商品住房及用地供应项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，优先支持其开发贷款需求?加快保障性安居工程规划建设?落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。?2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围?加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介?加强市场监管和预期管理机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。政策市场“国五条”细则政策的落脚点仍主要在于抑制投机性购房需求，支持首套刚需置业需求。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量信贷上优先支持中小户型商品房建设促供给落实2013年保障房基本建成470万套，新开工630万套的任务以抑制投资型需求为纲压需求强化信贷政策，结构性收缩二套房贷限制升级，限购区域应覆盖城市全部行政区域政策市场在各地尚未出台相应落实细则的情况下，在不确定的政策预期之下，市场各方陷入各种“恐慌”中，二手房市场抢搭政策末班车，客户“恐慌性”购房，开发商抢跑地方细则落实的“空窗期”?限购？购房资格？?惧怕房价继续上涨？?二套房首付及贷款利率将进一步提高？购房者：?二手房交易个税按差额20%缴纳，转向新房市场？?置业一步到位？二手房交易量激增，扎堆过户开发商：担心政策强力打压政策市场【小结】2010年新“国十条”出台在短期内抑制了市场的需求，积蓄2年的需求在2012年集中消化造就了2012年楼市的猛烈反弹。而2013年新国五条的出台，老调重弹“20%的个人所得税”结合媒体过分渲染，让购房客户担心成交成本的增加转嫁到房价之中，在地方细则尚未出台的“空窗期”，政策走向不明的背景下，市场各方抢搭“政策末班车”，造成了市场的恐慌性购买。如果说2012年的神话是集中去库存化，那么2013年的疯狂则是对未来需求的提前透支。2泉州市场?本地新闻?市场表现?后市预判泉州市场[本地新闻]泉州经济建设、城市建设高速发展，政策方面较为稳定。460个重点项目涉及交通网络、能源体系、基础设施、社会民生保障等多个领域，将1、泉州经济着力推动投资完成、竣工投产、开工建设和前期突破四大目标的实现，进一步推动泉州经济社会发展；2、泉州政策针对“新国五条”未出相应细则，政策面较为稳定；3、泉州城建涵盖医疗、教育、道路、公园等各类城建配套紧锣密鼓的进行中；南迎宾大道通车泉州各幼儿园情况山水慢线系统图泉州市场[市场表现一]品牌房企渗透周边县市，全面布局大泉州随着各品牌房企进驻周边县市，将抢夺泉州市区部分客源，对市区项目造成威胁。南安碧桂园、碧桂园南益、中骏、明发、永春源昌晋江世茂、龙台商投湖、万达、宝龙、恒禾资区世茂石狮泰禾、中泉州万科、禹州骏、南益、世茂、泰禾、香缤、中骏、惠安阳光城···上实···泉州市场[市场表现二]品牌房企转战周边县市，市区一级市场成交回落；2013年拟出让土地5724亩，约3815686㎡。?2013年，拟出让商住用地共49宗，环比增加15宗，上涨44%。总共出让用地面积约382万㎡。?2013年一季度，市区共成交4宗，成交土地面积8.5万㎡，环比下跌75%；成交总建面34.4万㎡，环比下跌70%；成交总价约9.8亿元，环比下跌46.4%。?一季度成交4宗商住用地，其中2宗位于城东洛江板块、2宗位于市中心板块。另外，2013-1号地块位于市中心九一街，为商业用地，其楼面价为5572元/㎡。重点地块一览：地块土地面积土地容积率建筑面积起始总价成交总价成交楼面价地块空间范围出让年限溢价率成交单位编号（㎡）用途(以下)（㎡）（万元）（万元）（元/平）东至东环城河，西至温陵路，南邻毅都大厦、信息大厦、联通商业40年、福建力标2012-29商服、办大厦和天都广场，北56020办公50年、4.525209166435698005.1%2769集团有限号地块公、住宅面与规划的中侨商住住宅70年公司用地、湖景雅园等项目用地相邻。泉州市场[市场表现三]楼市回暖迹象显著，商品房签约量与2011Q1持平，并列近两年第一。商品房签约量持平涨势明显?进入2012年后，泉州商品房签约量整体呈上涨趋势，至本季度创新高；2013Q1商品房共签约5493套，环比增加1029套，签约面积522332㎡，环比上涨19.6%，同比大幅上涨158%；?办公物业自2013Q3，签约占比较高，主要原因为澜湖郡、润柏大都会等办公产品入市抢戏，且不限购不限贷，吸引大量投资客入手，2013年第一季度共签约3.8万㎡，占比7%，仅次于商品住宅；另外，本季度住宅物业签约45.5万㎡，占比87%；商业物业签约1.5万㎡，占比3%；其他物业签约1.4万㎡，占比3%。泉州市场[市场表现四]单盘年初集中签约+返乡置业潮+市场大势向好，助力商品住宅签约面积破4万㎡，仅次于2010Q1。价格整体缓慢上涨?2013Q1延续2012年度上涨趋势，商品住宅共签约3858套，环比增加1420套，同比增加2579套，签约面积455260㎡，环比上涨43.5%，同比大幅上涨182%；自2010Q1后，时隔三年，单季签约面积再破4万㎡；主要原因：1、此前个别项目签约受限，年初纷纷集中签约；2、春节前后针对返乡客群的推售，各项目均取得不错的业绩；3、市场大势向好，客户信心十足。?第三季度供略小于求，供应3892套、45万㎡，环比上涨72%。?市区住宅均价至今呈缓慢上涨，至本季度，签约均价9306元/㎡（仅供参考），环比上涨7.6%，同比上涨13.7%。泉州市场[市场表现五]新政之下，首套房依旧未受打压，2013Q1热销户型分别为71-90㎡两房、71-90㎡2+1房、121-144㎡三房。两房面积段套数占比70202.9%71-9048770.5%91-10016924.5%101-120152.2%三房2+1房面积段套数占比（㎡）面积段套数占比71-90525.9%71-9048661.4%91-100161.8%91-10013216.7%101-12012914.7%121-14449155.9%101-12013917.6%145-180566.4%121-144354.4%181-20070.8%20012814.6%泉州市场[市场表现六]一季度市区各单盘全面开花，东海湾以748套，近8万㎡销售面积夺得市区销售套数、面积双冠。大项目签约面积排行2013Q12013Q1序号项目名称序号项目名称套数面积（㎡）套数面积（㎡）1东海湾7487911611嘉琳广场93117792南益鲤景湾2432993112桃源山庄19115493浦西万达广场1022836913冠亚凯旋门128114094中骏财富中心1532687914润柏大都会158111145三盛四季公园2022507915宝珊花园4196436卓辉金色外滩