燕莎世家项目价格定位评估2012年12月报告目录区域价值研判项目价格评估项目价值重塑京东北高端区域认识?本案地处北京东北方向，东北部区域是传统的富人区域，很早就有奥奥北北区区域域丽丽都都“东富西贵”的说法。区区域域?东北部地区主要有本案周边的燕莎、丽都区燕莎燕莎域以及国贸区域和奥北区区域域本案区域。这也造就了本案所处的独特地理位置，在核定本案价值时，应国贸国贸考虑整个东北部区域特区区域域点进行深度挖掘。区域价值研判项目价格评估项目价值重塑东北部高端区域特点区域价值研判项目价格评估项目价值重塑燕莎区域燕莎商城太太阳阳星城星城霄云路霄云路88号号美国第二使馆北京四季世家北京四季世家燕莎区域是在亮马桥以燕莎友谊商场为核心的北京最早的高端圈层区域。与第二、第三使馆区毗邻，地处高档消费的旺地。燕莎友谊商城于1992年6月正式开业，1993年4月实行合资，是国务院批准的、国内第一家开业的中外合资零售商业企业。区域价值研判项目价格评估项目价值重塑?太阳星城——火星园基本信息物业地址朝阳区南湖南路10号（大西洋新城G区）建筑类别3栋27层高层;总建筑面积700,000㎡当期建筑面积332,712㎡容积率3.2绿化率35%?开发商北京冠城新泰房地产开发有限公司成交均价44,262元/㎡装修标准3000元/㎡外立面风格现代风格近期营销太阳星城3期户型面积为94-109平米2居，200平米4居，均价46000元/平米，总价432万起，最低首付130万，全部精装修。区域价值研判项目价格评估项目价值重塑?太阳星城——火星园太阳星城项目产品细节项目绿化用地占50％以上，坝河贯穿太规划评述太阳星城项目成交情况阳星城，形成特有的生态亲水景观物业公司北京冠城酒店物业管理有限公司日期成交面积成交套数成交均价成交金额外墙涂料;石材2012年11月411341,43617,010,433地面高档石材或高级地砖，墙面为优质大堂天然大理石为主2012年10月401247,36718,996,710电梯品牌东芝电梯2012年9月1,129840,30345,510,641智能化设施紧急呼叫系统，燃气泄漏报警；乔治·费歇尔品牌聚丁烯（PB）管材地2012年8月748643,52232,562,611供热系统板辐射采暖2012年7月1,8601343,58981,096,659其他配置小区公共设施管理园林风格中式现代2012年6月1,4751340,35459,511,403户门选用高级钢木入户门配电子密码锁进户门；2012年5月1,7831741,13573,347,784断桥铝合金窗，诺托五金件，中空窗材2012年4月1,6801543,33372,815,393LOW-E玻璃。电梯厅地面高档石材，墙面高档石材。2012年3月2,1031841,33286,901,763安保系统彩色可视对讲系统2012年2月1,194946,14355,108,133供水系统市政水源，24小时热水供应大金、三菱重工或同档次品牌户式中央2012年1月471542,33219,931,722空调新风系统空调区域价值研判项目价格评估项目价值重塑?合生·霄云路8号基本信息物业地址朝阳区霄云路8号建筑类别4栋29层高层;总建筑面积718,875㎡当期建筑面积203,594㎡容积率1.2绿化率80%开发商合生创展集团有限公司;成交均价75000元/㎡装修标准10,000元/㎡外立面风格ArtDeco风格近期营销合生·霄云路8号目前D1、D3号楼大户型在售，D3在售户型为520平米5居；D1在售户型为450平米4居。区域价值研判项目价格评估项目价值重塑?合生·霄云路8号霄云路8号项目产品细节霄云路8号项目成交情况处于北京第三使馆区的核心位置，为丽都规划评述、燕莎两大商圈包围，紧临机场高速，大面积绿化覆盖，适宜居住日期成交面积成交套数成交均价成交金额物业公司广东康景物业服务有限公司2012年11月891255,10149,119,337外墙面砖;石材;大堂地面石材2012年10月1,544391,138140,734,820挑高3.5米豪华装修轿箱，高速2.5米每电梯品牌秒2012年9月515185,00043,783,500市政热源集中供暖，地板辐射式采暖+户供热系统式中央空调2012年7月2,752661,611169,561,153其他配置诺贝尔同等品牌高档防滑地砖园林风格欧式古典风格、中式风格2012年6月1,783452,81594,162,601进户门三防门2012年4月446156,05624,985,450窗材3.6厘米厚夹膠中空玻璃，实现“无接缝”电梯厅地面石材2012年3月1,856463,657118,176,534安保系统智能刷卡识别身份、麦克信111安防系统供水系统市政2012年2月514190,00046,260,000空调新风系统双层呼吸幕墙区域价值研判项目价格评估项目价值重塑?北京四季世家基本信息物业地址朝阳区东北三环太阳宫桥向北800米建筑类别酒店式公寓;总建筑面积250,000㎡当期建筑面积65,514㎡容积率5.95绿化率30%开发商北京亚北棕榈泉房地产开发有限公司;成交均价82,507元/㎡装修标准10,000元/㎡外立面风格现代风格近期营销北京四季世家剩余5种户型户型面积为242-262平米2居、256-318平米3居，精装修现房。区域价值研判项目价格评估项目价值重塑?北京四季世家产品细节高端酒店式公寓，地理位置优越，周边为高档商规划评述园林风格新古典主义风格业及金融区高级四防实木防盗门，配外墙石材;幕墙;进户门进口防盗门锁大堂高级防滑磁砖地面、高档品牌磁砖到顶。窗材高级断桥铝合金电梯品牌国际知名品牌电梯厅高级装饰面料智能化设施可视对讲系统，一卡通安保系统24小时电子安保监控24小时生活热水供应，采用澳大利亚克兰铜管经过供热系统地板采暖供水系统至每户，达到欧洲饮水标准其他配置以光缆连接的有线电视系统，并预留多处插座区域价值研判项目价格评估项目价值重塑丽都区域丽都饭店远远洋万和公洋万和公馆馆银银河河湾湾机场高速阳阳光光上上东东丽都区域是在四元桥附近围绕北京丽都假日饭店的区域，由于本地区临近首都机场，本区域也成为北京最受外籍人士亲睐的地区。北京丽都假日饭店是中国第一家假日饭店，现更名为北京丽都维景酒店。区域价值研判项目价格评估项目价值重塑?远洋万和公馆基本信息物业地址北京朝阳阜通东大街保利万和影院向北100米建筑类别1栋24层高层;2栋29层高层;3栋24层高层;总建筑面积169,537㎡当期建筑面积67,918㎡容积率2.03绿化率41.54%开发商北京远豪置业有限公司;成交均价50000元/㎡装修标准10000元/㎡外立面风格英式新古典主义风格近期营销远洋·万和公馆，户型为175平米两居，210平米三居，精装标准为10000元/平米；2号楼为联排别墅，户型为800平米，共6套房源，总价5500万/套。区域价值研判项目价格评估项目价值重塑?远洋万和公馆远洋万和公馆项目产品细节项目踞34万平米浩瀚大望京公园而建，规划评述立基国家商务区核心远洋万和公馆项目成交情况物业公司中远酒店物业管理有限公司日期物业属性成交面积成交套数成交均价外墙石材大堂地面：高级石材2012年11月普通住宅4,7402050,738电梯品牌通力2012年10月普通住宅7,4903049,816智能化设施一卡通门禁系统供热系统市政采暖2012年9月普通住宅3,5241350,747其他配置电子巡更、周界防范系统2012年8月普通住宅2,705952,046园林风格中式现代进户门高级实木门2012年7月普通住宅3,7601350,999窗材中空LOW-E玻璃。2012年6月普通住宅5,3721850,053电梯厅地面：高级石材安保系统闭路监控系统汇总27,592103-供水系统市政供水空调新风系统分户式中央空调区域价值研判项目价格评估项目价值重塑?阳光上东—安徒生花园基本信息物业地址朝阳区东四环北路6号建筑类别4栋24-31层高层;3栋9-17层小高层总建筑面积1,285,854㎡当期建筑面积73,205㎡容积率2.48绿化率37%?开发商北京星泰房地产开发有限公司成交均价41000元/㎡装修标准4000元/㎡外立面风格丹麦风格近期营销阳光上东户型面积为140~160平米的2居，仅剩3套。房源全部为精装修，楼座为32层塔楼，5梯7户，户型朝向为朝东和朝西两种，朝东可以看到河景。区域价值研判项目价格评估项目价值重塑?阳光上东—安徒生花园阳光上东项目产品细节位于CBD中心区，交通发达，周边配套规划评述成熟，夜景美丽阳光上东项目成交情况物业公司第一太平戴维斯日期成交面积成交套数成交均价成交金额外墙涂料;面砖2012年8月122138,0004,624,980地面为优质玻化砖，墙面为高档墙砖结大堂2012年6月79139,8843,150,000合精装修处理电梯品牌奥的斯2012年3月299239,00011,645,762智能化设施电子巡更管理系统，家庭安防报警系统2011年11月284145,30012,867,011供热系统市政热源，地板采暖2011年10月160146,0007,351,719供气：市政天燃气；电视系统：设公共其他配置2011年9月717248,16134,535,881有线电视2011年8月253148,63112,325,042园林风格丹麦风格2011年6月837344,90637,601,478进户门OIKOS户门2011年5月139136,5795,099,844窗材实木三防门配GateMan电梯