【返璞归真】---天祥广场营销策略四川中原运营二部SiChuan2012.9Codeofthisreport|本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。1报告主要解决问题未售物业价格及营销计划核心营销思路Codeofthisreport|?CopyrightCentalineGroup,20102Part1四川中原介绍《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net中原地产，豪宅专家：规划新区都市热销豪宅操盘经验，建立成都豪宅新标准誉峰---缔造成都豪宅传奇公馆1881---蓝光豪宅1号作品开盘劲销6.2亿开盘劲销1.2亿?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4中原地产，豪宅专家：强强联手，助力开发商成为城市运营商九龙仓成都战略合作伙伴销售战绩：时代8号销售金额39亿，时代尊邸20亿，时代晶科名苑32亿?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5中原地产：强者恒强，热点竞争区域的销售实力体现君汇上品---2011年成都销冠奥克斯广场---2011年南延线最热销综合体策划主导、开盘劲销1200套，月均销售策划主导，月均销售1.2亿，累计销售230套，1.1亿13亿?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6中原地产，逆市销售行家：重塑项目价值，突破市场瓶颈君悦金沙---逆转颓势，跃居金沙销冠礼顿山---临危受命，扭转乾坤营销代理，入场首周即2倍于自售，一举成为金策划主导、入场半月销售120套沙销冠，平均月售100套?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7四川中原发展历程：自02年进入成都以来先用2年时间熟悉成都市场之后开始实操项目，操作水平已经得到进一步升华。2002200320042005200620072012熟悉成都市场（调研）开始接项目操作项目操作水平飞速发展熟悉成都市住宅等各个物业的市实际操作成都市项目根据城市的发展中原代理项目也场概况项目的前期定位开始转移研究成都市政策项目的代理销售合作城南国际新城的发展潜力及区域价值评估研究成都市规划项目顾问，帮助开发商解决实际对成都市发展潜力进行评估问题，做到少投入大回报代理销售案场有一套完善的管理和操作流程对成都市重点规划发展区域的发展模式和发展速度等进行总结和对营销结合其他城市的成功案例评估做到有的放矢?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8四川中原业绩展示：伴随城市的发展，布局热点区域，历经10年发展，拥有稳定市场占据率2012年，四川中原进场类销售项目29个，合同类项目40个。怡湖玫瑰苑恒创·蜀都广场凤凰岛青白江万景峰四川中原业绩展示（2010-2011）操作项目泰达上青城华侨城华置.西锦城紫檀山一品荷花金港名都建发金沙里中森·光华1号遂宁市云鼎壹号公馆颐和家园中大君悦金沙中南明大滨江丽晶港万科钻石广场祥域鼎云国际路项目中铁青秀城南充市西府少城弘邦领邸冠城锦苑78号观邸时代尊邸锦江明珠天府时代广场红南港粼江峰阁国际公寓摩玛城峨眉山与湖双发金英汇峨眉天下名宅佳兆业现代城公馆1881中粮御岭湾叠翠峰恒邦翡翠国际时代晶科名苑乐山市银泰花园誉峰春秋名邸2期佳年华空港晶座AUX奥克斯广场（书香美地）雅居颂世豪广场亚特兰蒂斯三盛翡俪山佳兆业君汇上品河畔新世界宏信南樾?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9营业部门统筹管理，业务配合形成组合竞争力【团队构架】中原天祥项目?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10主城区成熟的业务网，更易直接接触目标客户群体四川中原代理项目分布：在售项目33个四川中原二手地铺分布：近千名移动销售员遍布热点区域华侨华置.西锦城城一品荷花建发金沙里云壹号公馆颐和家中大君悦金沙鼎万科钻园石广祥域鼎云国际场中铁青秀城西府少弘邦领邸冠城锦苑78城号观邸时代尊邸锦江明天府时代广场红南珠粼江峰港国际公寓摩阁玛城双发金英汇公馆1881叠翠峰时代晶科名苑誉AUX奥克斯广峰场雅居颂世豪广场河畔新世界?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11中原最新开发CCES客户系统客户资源再利用、客户管理、销售管理的集成化软件系统。更加科学、严谨，资源更加庞大?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12Part2中原后市预测《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net1、宏观经济研究宏观市场稳定，各主要经济指标环比上涨均超10%，未来宏观经济形式利好项目销售。成都历年GDP及增长率走势成都城镇居民可支配年收入及增长率走势成都市固定资产投资及房地产投资概况数据来源：成都市统计局数据来源：成都市统计局数据来源：成都市统计局2011年，全年生产总值6800亿元2011年，全市城镇居民人均可支配2011年全市固定资产投资累计完成，较去年增长15%，增速低于收入增加至23335元，较去年增长4471.9亿元，同比增长16.3%。其2010年。12%。中房地产投资额达到1411.6亿元，同比增长23.7%。GDP、人均可支配收入、固定资产投资的增长为房地产行业的发展提供了良好的基础。2、政策分析未来中高端市场保持政策稳定或调整利好。多次置业客户，谨慎选房，利好本案销售。不利因素有利因素1、年内多次下调存款准备金率，年中两次下调银行利率；2、2012年4月中、建、工、农等四大银行北上广等地现首套房85折利率；、年月住建部重新修《住房公金依然限购、限贷，坚持调控32012410订积管理条例》,增加覆盖人群、公积金用途及缴纳上主调不变下限。受限额购房影响，多次置业类客户选房范围将缩小至品质、满足功能性物业，小户型、低品质产品将被淘汰，利好本案销售。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|163、土地市场未来住宅供应减少，商业增加。商业市场竞争加剧，住宅市场竞争减弱，本案利好。2009-2012年上半年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩）供需分析：?2011年，成都市主城区（包括高新区）供应71宗，总出让面积5483.5亩，成交60宗，共计4712.7亩，流拍11宗；?住宅类用地23宗，共1469.6亩，同比下降大幅41%；商业类用地36宗，共计3012.22亩，同比上升33.6%。“其他混合类用地1宗、成交面积为230.85亩。?2012年上半年主城区供应31宗，成交29宗4、住宅供需分析2011年下半年至今，成交量稳步上扬，本案住宅入市时，成交氛围大环境看好。2007-2012年供应/成交面积比较（万平方米）供需分析：?2012年上半年，成都主城区新增供应商品住宅35290套，供应面积为348.98万平方米，环比减少30.7%；成都主城区商品住宅成交41213套，成交面积为378.75万平方米，环比增长23.7%；供需比0.92。?2012年上半年刚需集中爆发，主导市场，加之信贷微调，央行降低存款准备率，政府再次强调了抑制投机投资性需求，首次置业的客户群体纷纷下手，成交量震荡上扬。整体上看，2012年上半年商品住宅市场供不应求，市场较为活跃。5、住宅价格分析近期住宅成交价格回升，市场行情转好，本案入市价格环境看好。2008—2012年各半年成交价格变化情况2011-2012年各月度成交价格变化情况?2012年上半年较2011年下半年累计跌幅5%?2012年3月份后，住宅均价稳步回升。6、宏观形势预测保持稳定或调整利好，本案入市经济环境前景较好。下半年宏观房地产政策1经济政策将持续稳健。后期经济环境良好，银根松动可能性较大，但政策依然强硬。住宅产品竞争减弱，商业产品竞争加大，本案住宅后期市场看好。住宅用地2土地市场市场量价齐跌，商业用地独占鳌头。3住宅市场2011年成都住宅整体量、价齐升。下半年物业成交氛围持续走高。Part3项目未售物业销售计划《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net1、销售回顾本案累计推售约1.8万㎡，全部为商业和办公物业。去化速度较快，销售情况良好。短短4个月，目前已推部分销售率达81%。已推产品已售产品销售速度月均去化物业形态面积面积销售率成交价月均去套数套数体量（㎡）（㎡）（%）（元/㎡）化套数（㎡）地面商业(1~4均价万555914.53425058.0986%5约101265楼)（1楼11万）商务公馆1.55万4411958.2339210.177%约82303（住宅产权）（清水）合计9917872.737514525.1981%///2、存量分析本案目前累计存量69660.56㎡，其中商业和公馆11486.2㎡；住宅58174.36㎡。后期销售重点和难点在于大户型住宅产品。销售重点逐步过渡至住宅产品体量/㎡物业类型套数面积（㎡）100套98套商业(1~4楼)13856.44在售存量商务