金和成坂田项目定位及物业发展建议中原地产事业五部A组2011年5月本报告承接上一轮?项目定位与规划建议?项目建筑设计规划方案着重解决以下四个问题:?项目定位?项目物业发展建议?项目价值体系?项目初步案名建议结构结构?项项目整体定位目整体定位?区区域定位域定位?项项目定位目定位?住宅定位及物住宅定位及物业业建建议议?写写字字楼楼定位及物定位及物业业建建议议龙华中心版图（龙坂片项目片区作为龙华中心的重要组成部分区），本项目地块正位于片区中心位置中部分区规划龙华中心区龙华中心从《深圳市城市总体规本案划》图中“龙华中心”标识坂田龙华新城的地理位置看，龙华中心区域主要涵盖目前龙华和坂田片区，即业内人士熟称的龙坂片区。项目片区是龙华中心区重要组成部分龙华中心规划龙华中心作为最重要的城市副中心战略地位得以凸显，成为城市持续发展的中北部支点《深圳市城市总体规划》提出建立三级城市中心体系，包括2个城市中心，5个城市副中心，8个组团中心。而龙华中心就是5个副中心最重要的中心之一，它位于城市纵横向发展中“中部发展轴”和“北部发展带”的交汇点，是深圳福田中心北拓第一站，龙华中心未来中心功能价值将愈发凸显。龙华中心定位龙华中心将成为深圳及口岸辐射功能的城市枢纽中心?《深圳市城市总体规划》中对“龙华城市副中心”定位，除了承担中部组团分区中心功能外，同时承担全市和区域性的综合交通枢纽功能和承接福田中心区综合服务功能的延伸。?龙华中心将是集枢纽和口岸功能的城市新核！?深圳北站衔接京广深港客运专线、厦深铁路、地铁4号线、5号线、6号线，是当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的一个具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。龙华中心建设节点品牌地产商涌入，片区成为深圳地产开发的热点，区域中心价值已经开始显现龙华老城区潜龙曼海宁金地上塘道坂田片区合正中央原著上品水榭春天12橡树金色半山龙华新区碧水龙庭2009-2011年，龙坂片龙岸第五园区成为深圳楼市成交最金域华府星河辉腾为火爆的区域之一，热溪山点项目比如：水榭春天圣莫丽斯上河坊水榭山、金域华府、第五园、龙岸等等。……龙华中心作为最重要的城市副中心战略地位得以凸显，成为城市持续发展的中北部支点项目片区作为龙华中心的主要组成部分，本项目地块正位于规划区中心位置龙华中心将成为深圳及口岸辐射功能的城市枢纽中心品牌地产商涌入龙坂，片区成为深圳地产开发的热点，区域中心价值已经开始显现龙华中心龙华中心福田CBD极速升级产业升级高科技产业和现代服务业将促进龙坂片区总体产业转型升级龙华中心内各大主要区域的产业升级表：区域目前主要产业未来产业规划代表性企业龙华制造业、高科技产业高科技产业、服务业富士康、力劲、好日子百丽鞋业、玛思菲尔、梵思诺、卡尔大浪制造业制造业、服务业丹顿民治制造业服务业、物流业华南国际物流中心坂田高科技产业、制造高科技产业华为、新天下、康冠、驰源由上表可知：随着政府对片区经济发展的引导，片区总体经济的转型升级，高科技导向型综合基地的建设，总部和研发力量的加强，更是区域经济实现再次腾飞的关键。龙坂片区，将会成为深圳的高科技企业高度密集的核心区域。地产开发升级龙坂片区目前持续大规模开发中，城市急速更新，成为深圳最有潜力的开发片区总占地面积建筑面积项目名称/暂名位置开发商预计推出时间(万㎡)(万㎡)万福花园万众城附近，华美丽苑西北侧源发地产4.054415.412010年卓能雅苑布龙公路北，靠近梅观高速公路卓能集团51323.79152060.932011年金地上塘道2期二线拓展区，上塘路与布龙路交汇处金地22407.37672222010年万福花园万众城附近，华美丽苑西北侧源发地产4.054415.412010年锦绣江南弓村项目弓村锦绣江南7.423.682011振业龙华项目龙华街道办清泉路振业8.137624未知龙华富士康附近，龙环三路与华建路交国鸿龙华项目国鸿地产1.034　汇星河辉腾梅林关口，惠鑫公寓对面星河地产8.726　海荣轩花园龙华中心区海荣1.55.2未知潜龙山庄梅林关口民治水库东侧潜龙3358未动工滢水湾梅林关口民治水库东侧滢水物业23.1　未动工万众城龙华西项目石龙路边，同胜村对面万众城　7未知合能项目龙华街道三联居委合能房地产0.72.7未知特发工业区旧改项目特发工业区、和平南路特发1141.8未知花半里清湖项目清湖花半里　　未知深业龙华项目龙华滢水山庄旁深业2650未知绿景牛栏前项目宝安民治街道民治大道西、布龙路南绿景3.17413.952012龙华金光华花园宝安区龙华街道大浪社区金光华19.293944.2525　名居地产龙华项目龙华民治大道东侧（潜龙花园对面）名居房地产6.811　九州新天地龙华人民路与工业路交汇处九州投资30100　古浓滕龙华和平路广场项目龙华镇中心　8.1328.48　龙龙坂片光集团龙华项区目前已目经集中了工业西路万科、金地、星河、与人民北路交汇处佳兆龙光集业团、金光华7、华来利23等品牌地产企　业，城龙项目龙华镇中心　0.632010年未光浩来将还将大发埔村旧改有项中目海、绿景、中大发埔航村、长城、信义、鹏润达　、振2.6业等地产企20业在此开发2011更多更年底有所为坂田项目第五园旁有所为　6.82011大规民模宝的路项项目目。民宝路　2.789.22011合计　--　210.1322532.6785-　龙坂片区交通升级地铁、高速路、干道等多重交通在区域内汇集，缔造龙坂商住新都会本项目道路级别方向梅观高速高速路东莞、香港机荷高速高速路宝安、龙岗、盐田清平高速高速路龙岗、罗湖地铁4号线轨道交通福田、观澜南山、宝安、龙岗地铁5号线轨道交通、罗湖地铁16号线轨道交通福田、平湖南坪大道快速路南山、龙岗五和大道区域主干道梅林关交通交通完善完善路路网网体体系系，，便捷便捷通通达达深深圳圳各各区区、、香香港、港、布龙路区域主干道布吉、龙华东东莞莞，，区区域域辐辐射力射力增增强，强，使使得片得片区区物物业业客客群几何群几何级级放放大大坂银大道规划中银湖龙坂片区交通升级中部干线改造，便捷通达深圳各区、香港，区域辐射力增强图1：图2：中部干线路网一体化改善规划序号工程名称工作进展已基本完成前期工作拓宽改造梅观措施一，计划2010年内动工高速（图1）建设北段已基本完成方案改造皇岗路为设计，力争2011年底措施二城市快速路前动工建设，南段正（图2）在开展前期工作，适图3：图4：时启动建设新建新彩隧道已基本完成方案设计连接彩田路与措施三，计划2010年内动工新区大道（图建设3）新建五和大正在启动前期工作，措施四道-南坪连接力争2011年底前动工线（图4）建设研究建设坂银正在深化规划方案，措施五新通道适时启动建设经规划经规划完善后完善后的路的路网网，，将实现纵横将实现纵横向向四四通通八八达达，，瞬瞬间间通通达达全城全城龙坂片区配套升级龙坂片区内各分区法定图则在教育、医疗、文娱等方面均有一定的规划新增龙华老城区坂田分区龙坂片区配套增加示意表（部分）龙华老城区坂田设施类别项目规划新增数量规划新增龙华新城幼儿园814教育设施小学23九年一贯制学校22300床医院11医疗卫生设施门诊部31社区健康服务中心88图书馆21博物馆41文娱设施文化站111居住区级文化中心82居住小区级文化室813综合体育活动中心32体育设施社区体育活动中心14产高科技产业和现代服务业将促进龙坂片区总体产业借力龙华中心业转型升级升级产业转型，吸引大量企业和高素质人群聚集集构龙坂片区目前持续大规模开发中，城市急速更新，开龙发成为深圳最有潜力的开发片区结筑升华级坂田大量旧改项目集中大批实力品牌地产企业，群中高新雄逐鹿坂田新区开发心端型规交地铁、高速路、干道等多重交通在区域内汇集，缔企商通造龙坂商住新都会划升级中部干线改造，便捷通达深圳各区、香港，区域辐业住射力增强人都升配龙坂片区内各分区法定图则在教育、医疗、文娱等级套群会方面均有一定的规划新增雪岗片雪岗片区区本项目本项目坂田坂田坂田龙华龙华绝非龙华的附庸华为科技新城方案华为新城规划引导产业转型，吸引大量企业和高素质人群聚集“华为新城”规划已于今年4月底完成，总面积为21.9平方公里，整个公共配套设施将投入110亿元，意味着单位土地投资为5亿/平方公里。华为目前约1.5平方公里的总规模，总的员工人数约为5万人，未来华为新城建立，将会新增20万人口的产业规模。“华为新城”的打造，增强高素质客群的吸引力，片区居住价值升级。华为新城将一揽子解决医院、学校、文体中心、购物、酒店、金融等生活配套问题，将华为科技城打造成以高新技术产业为主导、城市服务功能完善、环境优美、交通便捷的复合型城区。这里也将成为产业园区最高形态——科技新市镇阶段，即产业园区与周边环境有机融入，形成研发主导的大型综合社区，有办公、商业、居住、教育、休闲场所，住宅大规模供应，办公商业增加，产业群形成，大量人群聚集，商业、教育、医疗等服务提升。高新产业为主导“华为新城”，聚集大量企业和高素质人群，片区未来高端商住价值凸显特区扩容示范区比“华为科技新城”更激动人心的规划目前一个比“华为科技城”更激动人心的概念规划被提出，华为及其周边将被打造成为“特区扩容示范区”。这将是深圳特区扩容后首个“特区扩容示范区”，也是迄今为止唯一一个“特区扩容示范区”。范围更广定位更高容积率更低本项目“华为所在的坂雪岗地区、以及坂田南、属于宝安的龙华街道辖区”在内的“特区扩容示范区”。核心区改造3年内完成，打造成为中国“硅谷”科技“新市镇”。三大功能：?高科技总部：以华为为总部核心，打造研发型企业总部基地和企业孵化基地；?现代服务：服务坂田片区的地区中心，综合商业、商务