郑郑州正弘集州正弘集团团航空港航空港项项目目——前期思路——前期思路研讨报研讨报告告引言航空港区虽然整体规划能级强，但是由于区域刚刚建设，大部分市民还未知晓，属于陌生区域。在这样的背景下，对本项目发展便提出了基础命题，如何突破不利条件，进行项目初期操作思路定位，使本项目能够持续发展。应贵司要求，同策咨询愿意竭诚参与到这一命题的研究与推进工作，现将初步的研究成果和各位领导进行汇报。项目理解远郊陌生区域，未来内部环境优越，规划发展可控性较强“项目区位”——项目位于新兴航空港区，地理位置特殊，陌生区域“规模优势”——项目由12个地块组成，1140亩占地，综合容积率2.0，总建筑面积将近150万㎡“规划方案调整空间”——容积率具有操作调整空间，产品组合灵活“商业配套”——地块性质可以调整成居住兼容商业“生态资源”——项目地块围绕公园展开，同时兼顾南水北调主干渠景观资源以及北部张庄森林公园项目/特征城郊大盘属性航空港区特殊的“地理位置”城市站位“中原都市群”国家级发展战略，助推郑州城市跨越式发展?《中原城市群发展战略构想》：提出中原城市群以郑州为中心，形成产业集聚、城镇密集的大“十”字形基本架构，确立经济一体化空间轮廓；?郑州都市圈：郑州作为中原都市群第一层次，以郑州新区、中心城区为核心，发展成为大郑州中郑州部地区具有较大影响力的区域性中心城市，领跑中原都市群。新区地位郑州新区——重点发展产业区域，两轴两带八组团战略分布“两轴两带八组团”的发展格局?“两轴”指的是东西走向的郑汴一体化产业发展轴，南北走向的郑东沿黄生态旅游度假带——航空港经济发展轴；?“两带”是沿黄旅游产业带、东南部生态农业产业带；郑汴一体化产业带?“八组团”是郑东新区、经开区、航空港、白沙组团、刘集组团、官郑东渡组团、九龙组团、中牟组团，重点发展商务、金融、会展、科研、|中牟国际教育、先进制造业、航物流枢纽带?业郑州新区产业战略分布高新技术产业、临空产业、食品加工、环保空产港业型产业、物流、生态旅游产业、高效农业等。经农态济生带航空港区定位国际化综合交通枢纽、临港型新型产业园区、低碳型生态宜居的现代化生态航空新城?航空港区东临国际机场，北距郑州市区20公里，是围绕郑州新郑国际机场开发建设起来的一个重要的经济发展区域；?郑州航空港区拥有中西部地区第一个综合保税区；?郑州航空港区将以机场为依托，在市区东南部建设一座以航空客货物流、临空制造业、现代商贸等为主要功能的现代化生态航空新城航空港区功能布局“一核两区”功能布局，本案所属北区为物流商贸区及休闲居住区“一核两区”北部按照“优化中心，发展南北，辐射周边”的思路，进一步优物流商贸区化航空港区发展布局，形成以空港为核心、南北两翼联动发展的“一体两翼”的总体空间框架，建设“一核两区”功能布局。“一核”——指中部48平方公里的机场核心区，重点围绕机场核心区新郑国际机场建设全国大型枢纽机场和国际货运枢纽“北区”——北部16平方公里的物流商贸区，以航空物流、IT产业研发、商业贸易以及休闲居住功能为主南部“南区”——南部26平方公里的临空产业区，以加工制造临空产业区功能为主，主要布局工业园区、高新技术产业园区、临港物流园区等航空港区交通结构对外快速、高速道路完善，公共交通滞后，未来规划能级强“三纵四横”“三纵”——由京珠高速公路、机场高速公路、四港联动快速路组成“四横”——龙中公路、登封——机场——商丘高速公路、机场迎宾大道、S102省道组成“公共交通”“BRT”——目前处于规划阶段，没有具体实施计划“轨道客运交通”——“航城大道－航城环路”为大运量快速公交客运环网，南、北两片区各自以常规公交系统为主体形成网络系统航空港区生态环境南水北调生态走廊及8大公园规划，拥有优越的自然生态环境南水北调生态走廊8大主题公园地块内350亩中央公园?港区北区规划湛庄体育公园、湛庄城市?国家级战略工程，配以两岸200米的景公园、航城中心公园和会展中心公园，?本案地块内部拥有350亩市政公园观绿化带，打造郑州最大的生态走廊；南区规划枣岗城市公园、空港中心公园、牛村城市公园和梅河生态公园；城市/基因“中原城市群”城市发展战略航空港区——未来现代化生态航空新城西南市场格局航空港区为房地产发展断裂带、价格洼地，未来具有较强的升值潜力惠济区城区商品房住宅成交均价8321金水区第一梯队金水区7990/平方米7990惠济区8321/平方米郑东新区中原区8568郑东新区8568/平方米5850二七区管城区中牟中原区5850/平方米661861715000管城区6171/平方米二七区6618元/平方米航空港区5200元/平方米新郑市4500元/平方米中牟县5000元/平方米航空港区第二梯队5200?城市东部、北部以及中心城区属于第一梯度，成交价格在8000-8500元/平方米；?城市西部、南部城区属于第二梯度，成交价格在5800-6600元/平方米。第三梯队新郑市?郑州航空港区、新郑、中牟等城市外围区属于第三梯4500队，成交价格4500-5000元/㎡内部市场格局区域市场处于起步阶段，在售项目屈指可数，商办项目占据半壁江山项目销售均价项目名称容积率产品规模（元/㎡）别墅9300元/㎡裕鸿世界港蓝天商务花园5万㎡1.3联排、洋房洋房5500元/㎡沃金商业广场蓝天商务花园多层、小高层裕鸿世界港80万㎡1.55600元/㎡、洋房蓝翔花园1F:1.8万元/㎡沃金商业广场33万㎡3.2商业台湾科技园2F:1.1万元/㎡台湾科技园200万㎡1.7办公未开盘华鸿国际金融广场商业、办公华鸿国际城市广场40万㎡2.7未开盘已售、公寓在售待售区域土地供应航空港区土地供求活跃，住宅用地占比30%，后期供应量庞大数据来源：航空港区管委会数据来源：航空港区管委会?2010年10月至2012年5月，航空港区供应土地27?2010年10月至2012年5月，航空港区成交土地幅，供应面积2014890万㎡，其中居住用地12幅，供22幅，成交面积1319739㎡，其中居住用地13幅，应面积231956.4，商业金融用地10幅，供应面积成交面积381197.1㎡，商业金融5幅，成交面216035.8㎡，工业用地10幅，供应面积1566898㎡216035.8㎡，工业用地4幅，成交面积722506.4㎡；；区域客户动迁人口已配给相应保障房，市场需求偏弱，区域市场容量基本为“0”?合村并城项目涉及36个自然村；?拆迁居民共计5.6万人；?政府计划建设16个安置区域。STRENGTHSWEAKNESSES?项目坐拥350亩市政公?项目环境现状一般，周园，内部生态景观资源丰边基础配套设施薄弱；富；?项目规模体量达到150Internal?商业配套完善，能够满足万㎡，后期项目去化有factors居民的生活需求；一定压力；?综合容积率2.0可进行综?项目属于偏远区位，陌合调整，有利于后期产品生区域。线丰富。OPPORTUNITIESTHREATS?“中原都市群”国家级发展战略，助推郑州城市发?区域市场需求偏弱，市External展场容量基本为“0”；factors?航空港区未来规划定位能?未来规划存在不可控性级高，辐射能力强大；。?产业支撑强，富士康、统一等大型企业已经入驻，为区域带来活力。R1R2项目现状项目未来愿景（项目当前背景分析）（对于项目未来发展解核心问题读）?区位：偏远区域，陌生区域?城市站位：“中原都市群”国家级发展战?规模体量：150万规模体量略?基础配套：周边基础设施薄弱?产业发展：规划能级高，辐射能力强；?区域市场容量：市场容量基本为“0”?市场潜力：价格洼地、价值高地?产业基础：富士康、统一等入驻，初具规模我我们们要要导导入什入什么样么样的新客源的新客源？？我我们们凭什凭什么导么导入？入？我我们们什什么时间导么时间导入？入？寻找核心驱动因素站在土地运营商的高度催熟土地使土地属性产生变化，土地价值提升矛盾国家规划持久战线高起点+重大规划0阶段起步+持久规划实施未来的高土地价值与高溢价短期的低土地价值与客户认知度——项目策略思考土地催熟——驱动因子寻求契合优势竞争A。产业，顺应区域发展大方向A。公园，从景观绿化到城市公园B。交通，缩短与城市核心距离B。商业，从生活配套到区域商圈——项目策略思考土地催熟——驱动因子寻求契合优势竞争A。产业，顺应区域发展大方向A。公园，从景观绿化到城市公园B。交通，缩短与城市核心距离B。商业，从生活配套到区域商圈产业驱动案例上海“一城九镇”之一，政府重点发展项目，新镇发展趋于成熟2001年9月，经上海市委市政府决策：在上海安亭区域建设上海国际汽车城?规划面积100平方公里?总投资已达人民币700亿元政策优惠?《嘉定区促进文化信息产业行动方案（2009—2012年》?《嘉定区现代服务业发展五年行动计划（2011-2015）》?《嘉定区优秀人才住房优惠实施意见》?《嘉定区促进总部经济发展若干意见》基础配套?快速道路交通进行改善及新建?轨道交通发展后期通车?其他生活配套进行改造及新建产业驱动案例产业园以高新技术为导向，导入大批高知、高层次人才，产城融合零发展目标部件配套园区?发展方向：产城融合宜居城市/汽车研发、设计之都汽车发展产业导向制造区?支柱产业：汽车整车、零部件制造教育核心?新兴产业：新能源汽车研发、制研园区造发贸易区?特色产业：汽车金融、新能源汽区车租赁安亭产业客户层次?集聚各类高素质人才10.3万人新镇?外籍及海归人才1.02万人，入选中央"千人计划"人才19名，上海"千人计划"人才14名产业驱动KPI政府KPI：基础配套建设/相关优惠政策/近期实施计划产业KPI：明确的产业发展导向，导