营销背景&营销使命营销背景区位价值南京仙东板块，对接仙林区域，全面融入南京发展老镇中心仙仙东东312国道仙林板板块块宝华山铜龙公路棠城南京市广场恒大雅苑仙林悦城新镇政府仙林大道发展定位：宝华新城定位为南京都市区内生态环境优良的旅游城镇，融入南京发展。南部地区近郊仙林新市区，东依宝华山，建设条件较好且已出让用地较多，是镇区建设的重点发展方向。项目位于仙林大道以北，为规划的重点发展区域，距地铁2号线经天路站约5公里。土地价值2009年以来，仙林大道、汤龙路沿线出让多幅地块，开元、恒大、天正、泰容等品牌房企纷纷入驻，其中近期成交地块以多层、高层项目居多总建筑面积鸿信地块成交时间宗地位置竞得者（㎡）（2011.11）宝华镇仙林大道东侧和经江苏帝源金属集团有限总建20.2万㎡2012.11.1642139容积率：二路交叉口西北侧公司多层1.0成熟社区宝华镇仙林东路南侧、经2012.07.06江苏万城置业有限公司224535高层2.4二路西侧在、待售高层句容天正天泰房地产开万都地块2011.11.30宝华镇仙林大道北侧57864在、待售别墅发有限公司（2011.11泰容地块）总建35万㎡无锡万都投资发展有限待开发地块2011.11.30宝华镇仙林大道北侧233937总建23.4万容积率：公司㎡3.0宝华镇312国道南侧、环南京鸿信房房地产开发2011.11.30192559容积率山路西侧有限多层1.7新湖仙林翠谷宝华镇312国道南侧、环南京鸿信房房地产开发高层3.02011.11.3010325（在售）山路西侧有限句容天工置业有限公司2011.10.26宝华镇仙林大道北侧474642（恒大）2010.10.22宝华镇仙林大道南侧江苏万城置业有限公司75196恒大雅苑（在仙林国仙林悦城售）宝华镇宝华大道西侧、仙句容天工置业有限公司际花园宁沪地块百里地块宝华花园2010.08.06460067（在售）总建：93.5万㎡大山地林东路北侧（恒大）（待2009.09（2009.11）总建容积率：（在售）总建：149.9万总建41.7万江苏宁沪置业有限责任31.7万多层1.5高层售）2010.01.20宝华镇汤龙路东侧151701总建8㎡帝源地㎡公司㎡3.0万城长三角万㎡容积率块容积率：容积率总部经济圈宝华镇宝华大道东、仙林天正集团南京置业有限容积率多层1.5高层2012.11多层1.22010.01.083080522.5总建22.3万大道北侧公司：3.03.0万城地块二高层2.5㎡总建7.5万㎡宝华镇仙林东路与汤龙路百里（集团）发展有限容积率3.02009.11.03417238东紫园容积率：宁沪地块交叉口西南侧公司（2010.10）香山壹境紫金七号多层1.0（2010.01（在售）（待售）宝华镇仙林大道北侧、宝江苏宁沪置业有限责任）2009.09.091498896高层3.0含9栋高层待推四路西侧公司（2012.07）总建15.1万㎡容积率3.0房产价值2012年新个案楼盘成交量爆发，全年宝华镇共成交近29万方、量价齐升数据来源：镇江网上房地产（官方内部数据系统）数据统计口径：包含普通住宅、别墅等?2012年宝华镇市场成交28.92万方，2724套，月均成交2.4万方，227套，销售金额为19.8亿元，整体均价7334元/㎡，销售面积占句容市场的29%，销售金额占句容市场的36%；?宝华镇主要在售项目以别墅为主，公寓项目包括恒大雅苑和仙林悦城，其中恒大雅苑为2012年1月份首次开盘；房产价值宝华镇2012年共8个项目有成交，成交金额排行前两位楼盘分别为恒大雅苑10亿元和仙林悦城6亿元，公寓项目成交好于别墅项目2012年宝华镇在售住宅项目销售情况（按金额排名）销售排行项目名称物业类型销售面积（㎡）　销售套数　销售金额（万元）　1恒大雅苑高层15.181368995262仙林悦城高层9.181113578633新湖·仙林翠谷别墅1.6255141294大山地花园别墅0.632677205东紫园别墅0.612470096香山壹境别墅0.341928167东郊·山城美景洋房0.515023838宁宝花园--0.033--数据来源：镇江网上房地产（官方内部数据系统）统计时间：2012.1.1-2012.12.31竞争市场2013年已知潜在供应量将达到7260套约70万方，市场由寡头时代向多头时代转换，产品品质差异化是竞争的根本2013年老盘加推2013年新盘上市2013年推售体量项目名称剩余体量2013年推售体量预判项目名称项目体量预判6栋30F左预计剩余房源全部推出，约1100仙林悦城仙林国际花共5栋高层，预计全部推出，右高层楼栋套园总计790套共790套按照项目2012年推售速度预18栋33F左恒大雅苑判，2013年预计推出6栋约1800预计推出2栋，右高层楼栋泰容项目共35万方套约220套15栋左右按照项目2012年推售速度预碧桂园凤29F左右高判，2013年预计推出全部三期房9栋高层，20-预计推出2栋，凰城香山壹境层楼栋源共约3000套30F约350套合计--5900套合计--1360套产品条件计容总建面23万㎡的中等规模社区，品质型高层公寓社区，组团化大围合式景观布局主要经济指标品牌价值天正置业——践行精工品质理念，打造在南京的第5号作品，公司的都市圈高端社区立基之作天正湖滨天正桃源天正集团是一家以工业电气为主、房地产为辅、金融投资为补充的适度多元化大型企业集团。2010年荣列中国企业500强第319位，中国民营企业500家第54位。天正商标为“中国驰名商标”，荣登“中国最有价值商标500强”排行榜。2003年，天正进军房地产行业，2005年成立天正集团南京置业有限公司，由此拉开了天正集团向房地产行业进军的大幕。短短几年天正滨江间，天正集团南京置业有限公司以精工品质打造人文社区，已成功开发多个高档住宅楼盘，成绩斐然。天正置业秉承“天道酬正”的经营理念，在“尊重土地、尊重作品、尊重人文”开发理念的指导下，在南京房地产市场奋力打拼、蓬勃发展，将开发理念及公司打造的居住文化深深植入客户的心里，树立了项目的高端形象，而天正置业也被媒体称为“南京豪宅的制造专家”。天正天御溪岸营销使命营销使命界定利利润润需求需求&品牌品牌形象需求形象需求在现有开发条件下，秉承精工品质，打造区以利润最大化实现为域高档住宅社区，传承目标精品开发的品牌形象项目营销使命项目使命一：从已有货量盘点来看，跳脱区域局限，实现资金安全回笼和利润最大化，全年完成“保2争3”的销售任务项目使命二：品牌形象成功落地嫁接至本案项目，“品质”与“热销”成为客户对本案最主要的市场印象正式進入提案报告达成共识1、确立目标我们怎么看这个项目2、行动方案企划策略演绎与行动定位策略我们怎么看这个项目？换句话说，如何看待这个市场、精准定位打赢这场战争市场竞品选择本案产品维度仙林悦城客户维度恒大雅苑竞争维度碧桂园凤凰城市场产品深度认知【仙林悦城】区域内的高层公寓，产品品质一般，控制面积和总价，项目一期主要针对南京过渡型的刚需客户基本信息10、14、15项目地址句容市仙林东路6号已推物业类别住宅、商业建筑类别别墅、洋房、高层得房率78%总户数3259容积率2.56绿化率45%二期建筑面积31.7万方占地面积12.3万方车位数1650车位比1:0.5期开发商江苏宝地置业有限公司物业公司蓝宇物业管理公司一）推售楼地址句容市仙林东路6号物业费1.4元/㎡/月已参考均价6200元/㎡（14号楼折后）（项目概况：项目2004年取得地块，早期已开发并交付了别墅和洋房，2011年开始推出高层住宅。高层住宅共15栋，社区内部有8000㎡商业、幼儿园及运动场所，后期主要依靠周边临近项目及长三角科技园配套。销售情况：目前在售14号楼房源，面积为80、97、113㎡，折后均价为6200元/㎡，2014年12月31日毛坯交付。目前优惠：按时签约可享受总价99折优惠，全款再9折，按揭再享91折，分期付款再享92折。项目剩余6栋住宅未推。【仙林悦城】产品演变：从一期的64㎡单室户单一的64㎡单室户、90㎡2+1房转变，产品面积更加丰富，但仍然以中小面积段户型为主一期户型配比二期10#、15#户型配比二期14#户型配比去化户型面积段推出占比去化去化率户型面积段推出占比去化户型面积段推出占比去化去化率率1+1房两厅一1+1房两厅两房两厅一62-64㎡78345%71591%63㎡21047%7435%81㎡12050%5748%卫一卫卫2+1房两厅一2+1房两厅2+1房两厅76-86㎡49228%47597%81㎡6014%2948%98㎡6025%3253%卫一卫一卫三房两厅一三房两厅一3+1房两厅105-110㎡39022%28272%90㎡11626%11599%113㎡6025%712%卫卫一卫三房两厅两三房两厅一120㎡724%3549%108㎡5713%5596%合计240100%9640%卫卫合计1737100%150787%合计443100%27362%81㎡两房为供应主力，较62-64㎡1+1户型62-64㎡1+1户型一期、二期10、15号楼为供应主力为供应主力户型面积增加，舒适性有所提升【仙林悦城】主力产品的户型面积由小变中调整，由紧凑型向功能型、舒适型转变62㎡81㎡81㎡98㎡113㎡1+1房2+1房2房2厅1卫2+1房2厅1卫3+1房2厅1卫2厅1卫2厅1卫14#户型【恒大雅苑】品牌开发商、区域内品质楼盘，户型面积的尺度较为舒适，与仙林悦城形成差异化竞争，主要针对南京养老、投资型客户基本信息项目地址仙林东路与美亚路交汇处物业类别住宅、商业