天正滨江营销策略解决方案思源经纪·南京2011年8月PART1PART2PART3PART4基本面观察问题研判营销策略思源力量本体解读综合观察价值重构企业简介市场审视关键因素导出推广策略经典案例客群洞察解决思路线下行动资源整合销售力提升本体分析-基础数据-区位分析-产品分析-问题思考项目本体分析序号指标数量/比例1占地面积35764㎡2总建筑面积75000㎡3建筑控高60m4容积率2.15绿地率42.6%6建筑密度26%7车位配比8成交总价5.26亿元9楼面价7003元/㎡项目本体分析-区域分析本案位于奥体滨江板块，是河西新城规划中包含河西CBD、奥体中心、绿博园、滨江公园等重点建设项目的河西新城中心区域。本河西新城概况：案河西新城位于南京西南，北起三汊河，南京秦淮新河，西临长江夹江，冬至外秦淮河、南河，是连接主城和江北的桥梁。总建筑面积约94万平方公里，其中陆地面积56万平方公里，洲及江面38万平方公里。现有人口35万，规划人口60万。*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网项目本体分析-区域分析本案所在的河西新城是南京唯一的计划先行于建设的区域，规划建设成南京城市新中心和现代化新南京标志区。河西新城规划：北河西新城规划高度统一，系统性强，规格标准高，整体定位为商务、商贸、文体三大功能为主的南京城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居中住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地；新城区域功能划分明本案确：南北部片区以居住区和科技园区为主体功能；*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网中部形成新区现代服务业聚集区、中高标准居住区、滨江休闲地与都市产业园,包含河西CBD、奥体中心、绿博园等重点建设项目，亦是本案所处的奥体滨江板块所在；南部为规划预留的现代化居住、工作、休闲等设施用地；西部为江心洲农业休闲旅游区；项目本体分析-区域分析河西CBD，——南京第二市级商业中心河西CBD现状：以发展金融产业、信息服务、行政、商务办公、旅游会展及相关配套服务等商务功能为主，积极吸引企业公司管理总部、国内外金融保险机构、中介服务机构入驻。。目前，占地一平方公里的CBD一期已全面建成，包括13个项目16栋标志性建筑，总建筑面积241万平方米，全长2000米的中央绿轴，将中央公园、行政广场、欧洲城(论坛新闻)商务广场三个景观绿化广场及绿色景观带串联。CBD工商注册企业数1300户，注册资本106亿元，其中千万元以上企业12户。入驻企业员工约1.54万人，其中金融高管200余人，金融海归人才50余人，本科以上学历*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网人才80%以上；项目本体分析-区域分析河西CBD，——南京第二市级商业中心CBD展望：CBD二期监视已全面启动，十四所大楼已交付使用，南京移动总部大楼已施工至第十九层，省农村信用总部大楼已施工至第七层，省交通银行已盖到20多层，国泰君安和江苏联通已完成试桩，美国富顿的南京世界贸易中心大楼和中国香港新鸿基的南京环球贸易大厦正进行前期施工。未来“地下城”堪比新街口，南京国际博览中心将扩容。CBD河西大街真正显示作为南京第二市级商业中心的作用，辐射范围突破河西新城，覆盖全南京；*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网项目本体分析-区域分析河西CBD绿轴，将高端商务办公区建在园林之中CBD绿轴：CBD商务绿轴地处河西中央商务区，是集商业、文化、休闲、行政礼仪、集会、交流、服务等功能于一体的综合性景观带，整个绿轴由中央公园、行政广场、欧洲城商业广场及绿洲景观带串联而成。绿轴的特色是商务与商业的结合，除了着力打造的景致景观外，还为商业、服务等功能预留了空间，是一个绿树成荫、花木繁茂、鼓励步行、交往和休闲的商务社区，是体现南京现代化城市形象的重要特征，与本案客户的高端商务成功人士的形象相映衬；*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网项目本体分析-区域分析河西中央公园，绿博园，滨江公园共建“绿色河西，生态公园”——河西新城绿化覆盖率48%，人均绿地22平方米，所有主干道两侧都建有20米宽绿带，次干道和滨河两侧各控制10米绿带，任意500米半径就有一处公园、广场或街头绿地，是南京的又一城市绿肺。中央公园：中央公园是河西十字型城市规划中的中心节点，是河西地区的中心绿肺；公园内景观精致，构思奇巧，下沉式广场让市民下了地铁就能直达公园；公园内小品棋布，水池晶莹，绿意盎然，空气清新。地上部分除大面积的绿化、水面、铺装等软硬质景观外，还有一些功能性建筑，如文化艺术中心、旅游资讯中心、特色旗舰店、咖啡茶座等；*资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网地下部分由地铁、地下商业广场及地下停车库组成；项目本体分析-区域分析绿博园：　南京绿博园位于河西新城滨江风光带内，占地面积54公顷，是2005年首届中国国际绿化博览会主会场，绿博园以滨江绿色生态景观营造为主，遵循生态、文化、人本与科技的设计理念，结合博览、科普、环保、休闲、度假与旅游功能，配以适量的商业服务、游赏设施，是大型城市绿色开放公园和现代化新南京标志区,充分提升了整个河西新城的环境品质。本案于绿博园仅隔扬子江大道，业主在家即可享受绿色盛宴；项目本体分析-区域分析河西中央公园，绿博园，滨江公园共建“绿色河西，生态公园”滨江公园：规划用地20公顷，依托原有滨江地形，强调江畔地形的独特景观优势，营造开阔、自然、生态、休闲的滨江景观区域。园内植物种植注重疏密有致，浓密树荫和大面积草坪的相呼应，既为人群提供私密和遮阳的空间，也为人们提供观赏江滩和享受阳光的场所。滨江公园预计2014年建成使用，届时与其紧邻的天正滨江业主将充分享受观景的乐趣与惬意；*资料来源：南京园林规划设计院项目本体分析-区域分析河西新城是南京新的立体交通枢纽，路网规划指标达到国家领先水平，网格式道路路口平均间距为300－400米，中心区则达到了150米，人均道路用地达19.5平方米。由快速路、主干路、次干路、支路构成，有5条地铁线经过，交通十分便利；本案依托河西良好的交通规划，周边路网纵横分布，交通通达性极佳。轨道交通：地铁1号线西延线、地铁2号线在本案周边均设站点，分别为绿博园站、兴隆大街站和奥体东站，本案距离绿博园站仅350米，与主城区实现无缝链接。路网交通：本案周边路呈规整的纵横布局，应天大街、梦都大街快速通达秦淮区、雨花台区，扬子江大道和江东中路北通鼓楼区、下关区，南抵青奥村，过江隧道迅速切入江浦，轻松通达南京各板块；项目本体分析-区域分析河西新城教育配套规划起点高，中学服务半径不大于1000米，小学服务半径不大于500米，全部实行小班化教学。金陵中学河西分校、南师附中新城初中等一批名校已建成开学。南京外国语学校河西分校、中华中学高中部等正处规划前期阶段；依托河西整体教育规划，本案周边教育资源较为丰富，更为突出的是本案周围的浓郁文化韵味。本案紧邻金陵图书馆、艺兰斋。艺兰斋为中国最大私人美术馆，馆藏众多孤本名画，其设计师为黑川纪章，世闻名的荷兰阿姆斯特丹梵高美术馆新馆、日本东京国家美术馆等均出自黑川纪章之手。金陵图书馆创立于1927年（民国十六年），馆藏200多万册，具有鲜明时代风格和人文蕴涵，是南京市知识信息枢纽和精神文明建设的重要设施；项目本体分析-区域分析规划设计本案的规划亮点为超大中心景观区，绿化率超过42%,充分满足居住的舒适度；通过巧妙布局，满足客户快捷购物需求的同时实现商住互不干扰，保证居住的私密性。项目南北东三侧分布6幢18层高层住宅住宅，以中央景观区位核心，成围合式社区。地上商业项目西侧沿月安街布置1-2层特色商业中心大型景观水域、泳池，组团主题花景观园超市2600平米净菜超市地下车库约310个地下车位，实现人车分流项目本体分析-区域分析景观园林——入口景观本案入口景观设计层层递进，富有仪式感，让住户的每一次归家都备受尊崇；入口半月形水景轻盈灵动的仪式前奏第一层入口广场渲染大气广阔感第二层缓坡步道及精美雕塑营造庄严正式感第三层中央水景区炼成磅礴气势项目本体分析-产品分析景观园林——中心景观本案特别在项目中心区域设置超大水景主题园林，配以多重跌水景观，营造浪漫法式风范，给客户的呈上视听感受盛宴；本案景观设计由香港知名设计院贝尔高林精心策完成，800平米中央水景掩映在层叠错落的乔木花草之间，给住户一个顶级私密花园，实现客户住在公园的梦想。本案同时为各年龄层家庭成员献上主题分明的组团花园，充分展现以人为本的设计理念；项目本体分析-产品分析建筑以新古典主义诠释建筑的经典恒久美学，以独有的“三段式”造筑保障建筑的极端严苛品质；本案住宅筑造谨守严格对称的古典美学，整体均衡，比例精确，同一元素按一定规律和原则重复表现，富有韵律感和节奏感，同时拥有独有的“三段式”造型，点下端基座敦厚庄重、中段主题典雅内敛、上段顶层和檐口精致巧妙，给居住者精妙的视觉享受。项目本体分析-产品分析户型本项目户型配置纯粹，全部为170㎡以上的大平层户型，是南京市场上迄今为止唯一的纯大平层项目；户型分析：本项目全部户型均为大平层，面积170-270㎡不等，分为170-190㎡面积段的三房和220-270㎡面积段的四房；户型均方正通透，设计有观景大阳台，卧室带飘窗设计，最大限度满足主人的观景需求，客厅、餐厅大开间，极富空间感，方便宴客会谈，展现主人的不俗品位与成就，是为顶级成功人士量身定做的户型；项目本体分析-产品分析工艺、科技建筑内外全方位极致的考究外墙全花岗岩无缝干挂，南京第一例此工艺七道工序防水屋面XPS挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板屋面保温，为目前最理想的屋面保温系统门窗德国旭格门窗系统，国际顶级一体化门窗墙面岩棉保温板，防火、保温、吸引功能