万科金色领域年度提案2012-11-7万科金色领域2012年营销总结2012年万科金色领域业绩总销金额7.46亿总面积5.4万平米总套数606套销售均价13792元/平米【数据截止2012年11月5日，数据来源：佑威系统】2012大事记全年价格稳步抬升，9月开盘热销9.1高层样板房开放销售轴　　1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月　　　9.22高层首开，推1182011年底开盘续销集中推广蓄客套，销售100套，开盘当天去化率达85%量价走势图本案去化速度和现场展示密切相关，在现场展示面缺失的情况下，去化阻力较大第一阶段第二阶段第三阶段金色领域全年成交606套13792元/㎡年初低价放量3-8月整体市场趋暖，由于工程节点难以配合外立面及新样板房呈现后，，本案无新展示面呈现，同期去化量少于合景本案量价均超越合景叠翠峰全年成交161套，12754元/283套，13943元/㎡162套，14569元/㎡696套㎡501套，14183元/㎡138套，14442元/㎡14157元/㎡57套，13220元/㎡开盘复盘创新开盘方式、精准客户排摸及合理推量是开盘成功的关键[不可能完成的任务]仅1个月的蓄客期均价略高于合景叠翠峰，销售量反超合景/亮点1：开盘方式创新——电子摇号开盘方式/开盘当天营造一种紧迫的氛围，逼迫客户快速选房，保证较高的解筹率。/亮点2：精准客户摸排——合理的推货量/前期认筹客户150组，开盘到场120组，推量118套房源，销售100套，销售率达85%，解筹率67%。线下推广活动复盘业主求婚等两次活动反响最好，建议明年多举办类似参与性强的活动家居讲座冰激凌DIY4.224.30欧洲杯主题活动6.8清水路小学交流会高层开盘6.309.223.244.29业主回馈业主回馈5.26家电团购专场博彩抽奖拍卖抽奖拍卖奥运会主题活动教师节主题活动烧烤派对冷餐会业主生日会9.9抽奖拍卖7.2810.206.23端午节主题活动7.229.19.162业主求婚活动高层样板房开放9.30让梦想照1进现实活动工地开放日双节主题优惠活动1销售触动点——永恒的现场展示样板房公开关注点1：9月仅1个月的时间蓄客150组，我们认为“样板房公开”是最大触动点，现场永远是销售第一利器。关注点2：《让梦想照进现实》——销售蓄客新尝试，300组客户填写梦想卡。户型优化是吸附高层客户的决定性因素小高层产品高层产品小高层90三房高层89三房高层85两房升级认同点不足客户?户型由狭长变得更方正，通风效果更好?过道浪费面积比小高层多?餐客厅面宽相同，空间更大，更合理?儿童房面积更小，功能性有减弱反馈?厨房采光窗更宽，通风采光效果更好?客厅面宽比小高层窄，略显拥挤?增设入户飘窗，采光实用两相宜收纳系统优化客户反响好，真材实料仍是客户关注点收纳系统门禁系统主卧移门小高层高层主卧衣柜无有玄关柜无有镜边柜无有台盆小尺寸大尺寸收纳柜阻有无尼二标交付配置主卧衣柜、二标配置的门禁电主卧衣柜的推拉门改成玄关柜及卫生间镜边柜等话，收纳柜阻尼设移门，避免同床头柜之收纳系统，相对一标装修置等标准有降低，间的冲突。门禁可视电话不可视电话有明显升级，对客户吸引部分客户对此有异较高，反响很好，也契合议。移门（非交付幸福升级。衣柜门推拉门标准）2一次成功的事件营销业主求婚活动亮点1：带动现场气氛，当事人及在场客户都极为感动亮点2：线下活动与网络微博及论坛配合，通过网络宣传，拉动网友参与互动，间接宣传项目品牌。线上推广渠道复盘1.搜房、爱房成交达35%，重中之重；2.走出案场，周边截客的作用突出，后续推盘应强化；3.万科作为第一品牌开发商，老带新量明显不足，比例应达到35%以上。搜房爱房杂志户外短信中介派单外拓Call客老带新备注：金色领域高层开盘到十一小长假结束双方公司的成交客户数据2013年万科金色领域营销执行方案2013年万科领域大事记爆点1爆点266月月11日日99月月77日日高高层层1-4#1-4#集中集中开盘开盘东区复东区复式一式一批批66栋栋集中集中开盘开盘216216套（套（33栋栋）274274套套3月31日6月22日10月中上旬12月上旬484套交房72套（1栋）加推加推复式二批东区加推高层6栋298套2栋336套3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4月6日5月1日7月12日8月24日年底交付西区高层1-4#样板房公开商业街落成复式首套样板房公开复式二、三套样板房公开高层二标段幸福树幸福系解读细节关怀：夜灯、密码信报箱、入户挂钩成长性健康关怀：空气质量、采光面、采光时间户型成长：满足全生命周期居住需求装修成长：玄关、主卧、卫浴、厨房及人文关怀阳台收纳景观：满足目标客群交流需求的功能组团设置服务社区文化：社区文化活动、四叶草基金五重安防八大服务标准交流幸福驿站万物仓便捷自有商业：万科红商业街经济总经济总价价区域商业：嘉定北商业中心青年首置客的幸福启航幸福来开门区域交通：轨交、公交站点年度（线上）推广主题：幸福系“幸福在成长”Happyisgrowing延续幸福升级的大主题，结合幸福树，我们认为幸福感在不断成长中，不仅仅是销售周期提及的产品面升级，也包含了入住后的社区生活幸福感。给到客户的幸福感是在多维度中不断强大。活动（线下）推广主线：增加万科的味道“幸福着你的幸福”Happywithyourhappiness在硬件产品面升级的基础上，结合小高层已经入住，增加万科社区生活体验，通过社区活动传递万科社区的软实力。业主的幸福才是万科所有工作付出的最大回报，也是万科的最大幸福目标。爆点1货量：288套（边套：144套，中间套：144套）边套中间套推盘量：216套（3栋楼）销售目标：172套目标来访客户：1548组（按9：1成交转换率计算）西区1-4#货源分布4#3#2#1#营销推广方案销售落位——销售蓄客线幸福感落位——推广策略线幸福树幸福系解读细节关怀：夜灯、密码信报箱、入户挂钩成长性健康关怀：空气质量、采光面、采光时间户型成长：满足全生命周期居住需求装修成长：玄关、主卧、卫浴、厨房及人文关怀阳台收纳景观：满足目标客群交流需求的功能组团设置服务社区文化：社区文化活动、四叶草基金五重安防八大服务标准交流幸福驿站万物仓便捷自有商业：万科红商业街落成经济总经济总价价区域商业：嘉定北商业中心幸福来开门区域交通：轨交、公交站点青年首置客的幸福启航金色领域幸福三代产品幸福树落位85㎡3房88㎡3房户型：三房户型，赠送面积，U型厨房，户型：两卧室朝南，赠送一室空间，U型厨房，成长性客餐厅一体化，干湿分离客餐厅一体化，干湿分离装修：收纳空间建议增加阳台收纳，形成完整的五大收纳体系景观：景观的层级更为丰富，四季植被搭配，色彩更丰富交流社区文化活动：万科业主联欢，家俱团购、家庭软装讲座，儿童涂鸦绘画、美在万科摄影展自有商业：万科红商业街落成，进入橱窗包装和氛围营造阶段便捷区域商业：嘉定北商业中心即将竣工交通：轨交，秋竹路通车，尽量申请公交线路串联轨交和区域商业中心细节关怀：夜灯、密码信报箱、入户挂钩人文关怀健康关怀：空气质量、采光面、采光时间五重安防：周界防范系统、社区监控系统、保安巡逻系统、楼宇可视系统、家庭报警系统八大服务标准：电梯维修零打扰，保安上岗不带手机等八大标准服务幸福驿站：邮宝快递委托接受，装修翻新，家居定制，绿化盆景等多种社区便利万物仓：代存业主暂不使用的物品推广主题：幸福在成长产品诉求：小空间，大作为西区1-4#蓄水认筹期开盘解筹去化期66月月11日日1-4#1-4#集中集中开开3月31日4月6日5月1日盘盘6月22日484套交房1-4#样板房公开商业街落成216216套（套（33栋栋）72套（1栋）加推销销售售目目标标：：173173套套2013年3月4月5月6月7月1周2周3周4周1周2周3周4周1周2周3周4周1周2周3周4周1周2周3周4周目的：借交房预热市场，目的：激活前期未购客目的：集中引爆，达到目的：打造万科软实力，营造现场销售氛围启动全年销售蓄客户，截留竞品客户快速去化的目标预验房活动家庭软装讲座商业街庆典晚会开盘美在万科摄影展搜房看房团家俱团购样板房公开酒会儿童涂鸦绘画七月业主生日会爱房看房团老带新捆绑、截留客户集中引爆“幸福着你的幸福”业主系列活动幸福护照二期办理幸福护照二期办理幸福护照二期办理老客户获赠一年物业费一期客户可申请转2期网络、电视广告、短信网络、电视广告、短信新客户一个点优惠，开盘享受额外优惠看楼车、派单看楼车、派单目标来访量：300目标来访量：500目标来访量：750目标来访量：800爆点2货量：274套一层二层推盘量：274套（6栋楼）销售目标：219套目标来访客户：1972组（按9：1成交转换率计算）东区1批货源分布27#26#22#17#21#16#营销推广方案销售落位——销售蓄客线幸福感落位——推广策略线幸福树幸福系解读细节关怀：夜灯、密码信报箱、入户挂钩成长性健康关怀：空气质量、采光面、采光时间户型成长：满足全生命周期居住需求装修成长：玄关、主卧、卫浴、厨房及人文关怀阳台收纳景观：满足目标客群交流需求的功能组团设置服务社区文化：社区文化活动、四叶草基金五重安防八大服务标准交流幸福驿站万物仓便捷自有商业：万科红商业街经济总经济总价价区域商业：嘉定北商业中心幸福来开门区域交通：轨交、公交站点青年首置客的幸福启航金色领域幸福四代产品幸福树落位90㎡复式：赠送30㎡百变空间青年之家三房二厅二卫，5.8米挑高客厅，两卧室朝南，U型厨房成长性三口之家三房二厅二卫，6.2米超大双厅，两卧室朝南，U型厨房，入户花园，花池三代同堂四房二厅二卫，三卧室朝南，