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世联2012年1月武汉三元·中央公园营销策略报告
世联2012年1月武汉三元·中央公园营销策略报告
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三元·中央公园营销策略报告区域认知项目所在的后湖新城是武汉市重点打造的四大居住新城之首,发展潜力十足?项目所在位置属于武汉市后湖新城片区。后湖后湖新城新城西起姑嫂树路、东至解放大道和汉黄公路东湖,北抵三环线、南临发新城展大道、二七长江大桥,总面积18.56平方公里。四新新城?后湖居住新城是新一轮城市总体规划确定的重南湖点发展的四大居住新城新城之首(后湖、南湖、东湖、四新)。其地理区位在四城中距离中心城区最近,发展潜力十足。区域认知政府规划以129亿打造后湖中央居住新城,包括绿化、地区域认知铁和轻轨、生活配套设施,未来蕴藏很大的发展潜力11)地理位置:)地理位置:古田、后湖和常古田、后湖和常青青是目前的三大承接是目前的三大承接汉汉口城市升口城市升级级、外、外扩扩的潜力的潜力区区。但古田、常。但古田、常青青版版块块的的发发展受制于展受制于汉汉口口CBDCBD的的缓缓慢慢开发节开发节奏,在以融科天城、航天奏,在以融科天城、航天双双城、武城、武汉汉天地天地领衔领衔的永的永清清板板块块的的快速崛起中,后湖快速崛起中,后湖区区域成域成为为呼之欲出的最大机遇呼之欲出的最大机遇区区域;域;22)政府定)政府定义义::武武汉汉44大居住新城之一的帽子,大居住新城之一的帽子,对对于于这个区这个区域的居住者和投域的居住者和投资资者而言,充者而言,充满满想象空想象空间间;;33))规划规划落落实实::大量的、已大量的、已启动启动的重大城市配套的重大城市配套与与多多条轨条轨道道线线的的规划规划落落实实,加快了,加快了区区域的成熟速度,成域的成熟速度,成为为后后湖湖区区域大域大发发展的信心保障;展的信心保障;44)企)企业运业运作:作:地地产产、南、南国国、城投、百步亭、晋合大量、城投、百步亭、晋合大量实实力力开发开发商的具体商的具体运运作,作,为区为区域成熟提供了域成熟提供了资资金、金、资资源上的强大源上的强大动动力。力。后湖地理位置后湖地理位置与与武武汉汉城市核心的天然城市核心的天然紧紧密密联联系,政府的定系,政府的定义义和重大城市配套和重大城市配套与与多多条轨条轨道道线线的的规划规划落落实实,,实实力力开发开发商的具体商的具体运运作,后湖正在通向居住中心的道路上,作,后湖正在通向居住中心的道路上,汉汉口“后花口“后花园园””将将逐步逐步形成。形成。区域认知项目片区拥有城市级的快速路,双向八车道、“五纵三横”的交通路网,构建武汉市稀缺的快速路金桥大道塔大井南子道“五纵三横”:湖塔东五纵:大道子路后湖塔子湖西路、塔子湖湖东路、金桥大道、建西路路兴业设大道延长线、建设项目地块渠路(南—北)建建三横:后湖大道、幸设设大福大道、井南大道姑渠道(西——东)嫂路树延路道长展大发线区区域域认认知知后湖板块定位为“和谐生态居住新城”,规划至2020年人口将达30万人,未来开发量将超500万方越秀塔子路兴业湖项目同安家园汉口城市广场星悦城大道后湖新地盛世东方汉口秀园线二环美联石桥汉口花园村项目紫御公馆南国北都统建大江园区域认知后湖内部暂无成熟商业中心,外部由城市四大商圈环绕,区域认知受副城市中心及四大商圈的辐射影响,区域价值日益凸显后湖新城往北:主要为汉口北商业中心,主要有中环商贸城、盘龙城专业商业市场。后湖新城往西:通过后湖大道、兴业路等横向干道十几分钟车后湖新城往东:正在崛程便可到达菱角湖商起的副城市中心二七商圈。圈近在咫尺,未来通过建设大道延长线直达,极为便利。后湖新城往西南:跨过铁路即为竹业山商业中心,6公里便可到达西北湖金融中心、CBD和武广商圈。区域认知汉口正呈圈层式外扩,后湖片区处于成熟商圈与主要居住区相接的一线位置,区域商业将迎来快速发展的机会金银潭片区百步亭后湖片区片区常青片区二七片区菱角湖环线二商圈永清商圈区域认知随着后湖片区的交通路网不断完善,区域商业将从零散的社区型商业向各种较为集中的商业业态发展,慢慢趋向成熟同安家园塔子湖东路汉口城市广场西路子湖塔道同鑫花园姑湖大嫂后树世纪家园路香利国庭圣诚和园汉口花园日月新城南国北都园丁苑中一花园路汉兴常二社区兴业新华家园区域总结:随着汉口城市中心的不断外扩,后湖片区正处于快速发展阶段,众多实力较强房企也相继进驻,区域商业由零散的社区型商业逐步向较为集中型商业业态发展,后湖片区正逐渐发展为“后湖商圈”,区域价值日益突显报报告告结构结构11、目、目标标解解析析22、市、市场研场研判判33、、客客户户分分析析44、、项项目定位目定位55、、本本体解体解析析66、、整整体体营销营销策略策略目目标标解解析析项目目标1:。销售目标(销售时间:2013.06-2014.12)?项目商业开盘当月完成推售量50%的销售签约?达到交铺条件前完成销售率90%2。招商目标(招商时间:2013.02-2014.12)?项目商业销售开盘前完成推售量50%面积的租赁?工程达到交付开业条件前完成80%以上租赁签约?商业街开街时完成100%以上的签约商户正常开业经营3。运营目标(开街时间:2015年3月)?开业前30天督促管理经营商户的进场办理,监督管理装修现场?开业前15天制定经营管理细则及制定开街活动方案?后期商业街运营管理,周期10年目目标标解解析析目标分析:项目商业体量共3.96万方,销售期为2013年6月至2014年12月,共18个月。若按照时间平均来考虑,每月需完成销售面积2200㎡。考虑到项目开盘等重要节点,推货量预计会达到6000㎡左右。若以此计算,则项目开盘必须完成:?商铺租赁面积达到3000㎡?当月完成签约销售面积3000㎡目目标标解解析析进入2012年以来,商铺市场的成交量趋于平稳,进入4月以来,成交量有所下滑2012年上半年武汉市场商铺成交量2012年2月至4月共成交商铺2957套,成交面积约26.2万方,平均每月成交套数约1183套,成交面积约10.48万方。与整体市场成交情况相比,本项目开盘推售量占整体市场成交量的5.7%目标解析下的核心问题如何实现快速销售?政市项策场目方行情向情况???11、目、目标标解解析析22、市、市场研场研判判33、、客客户户分分析析44、、项项目定位目定位55、、本本体解体解析析66、、整整体体营销营销策略策略宏宏观观政策政策政策态度:从目前密集出台的调控手段来看,政府稳定房价、调控市场的决心十分坚定。2012上半年温家宝总理关于房地产政策调控的讲话巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机11月月巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投投资资性需求性需求的政策的政策措措施,施,促促进进房房价合理价合理回回归归。。22月月促使房促使房价合理价合理回回归归不不动摇动摇。。33月月目前目前房房价价还远远没还远远没有有回回到合理价位,到合理价位,调调控控不不能能放放松松。。要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现44月月要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现反反复复。。稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信55月月稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷贷、、税税收收政策和政策和限限购购政策。政策。宏宏观观政策政策政策态度:住宅市场已逐步控制,商业市场随之兴起,政府对商业市场的调控势在必行。新国八条出台汉版限购令问世武汉商业地产调控??““新新国国八八条条””将购将购房房者投者投资资??22月月2222日,武日,武汉汉市住市住房房保保??武武汉汉就就单单位及位及个个人的二人的二住住宅宅资资金成金成本本提提高高,而商,而商业业障和障和房屋管房屋管理理局下局下发发了了《《市市手手住住房房、商、商铺铺、、写写字字楼楼等等地地产产首首付只付只要要50%50%。其。其次次,,房管局房管局关关于于调调整我整我市住市住房限房限存存量量房增收房增收转让转让交交易易税费税费。。“新“新国国八八条条””明明确住确住宅限宅限购购,,购购政策有政策有关问题关问题的通知的通知》》商商针对个针对个人人只就只就二二手手商商铺铺、、而商而商业业地地产产完完全全不受不受约约束束。。业业地地产产由于不在由于不在限限购购之之列列,,写写字字楼楼等等非非住住宅宅类类房屋房屋,,成成为为利利好好。。征收土征收土地地增增值税值税和和个税个税。。上调存款准备金率央行频繁加息商品房明码标价??频频繁繁、、持持续续的的调调高存款准高存款准??加加息息对对房房地地产产市市场场影影响较响较??33月月2222日,日,为规为规范房范房地地备备金金率率,很多,很多流流动动性被回收性被回收为为明明显显。利。利率率优优惠取消惠取消和和持持产产市市场场秩序秩序,着力解,着力解决当决当,,意味意味开发贷开发贷款更款更难获难获取取。。续续加加息息,二者,二者叠叠加大加大幅增幅增加加前商前商品房品房销销售售中中存存在的在的标标而“而“限限购购令令””则则抑抑制了制了需求需求,,了了购购房房成成本本,由,由此必此必然然抑抑制制价价混混乱乱、信、信息息不不透明透明、价、价进进而而减减少少了了按揭按揭贷贷款款,,增增加加部分首部分首次次置置业业需求需求。在。在严严格格格欺格欺诈诈等等问题问题,,国国家家发发改改房房产类产类投投资资的成的成本本,商,商业业地地的“的“限限购购令令”、“”、“限限贷贷令令””下下,,委委发发布布了了《《商商品房品房销销售明售明产产也也不不例例外。但是影外。但是影响响的的幅幅投投资资投机投机需求需求将将被被有有效抑效抑制制码标码标价价规规定定》》。。度有度有限限。。。。宏宏观观政策政策政府决心:中央和地方双管齐下,政策更彻底,措施更坚决,市场进入一个理性发展时期。?控制
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营销策划
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总结:在市场不出现大的政策变动情况下,可以实现6500元/㎡价格及月均去化103套的速度,但完成目标仍然存在一定的难度,完成目标项目需要做的更好
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