谨呈:深圳星河房地产开发有限公司星河雅宝公寓产品定位及物业发展建议世联.星河雅宝项目组2012.03.262011年11月13日版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本次报告解决3大核心问题问题问题11：公寓：公寓户户型面型面积积定多大？定多大？问题问题22：公寓客：公寓客户户是是怎么样怎么样的？的？问题问题33：物：物业发业发展有何建展有何建议议？？21户型面积定多大？本体分析/案例选取/修正分析本体分析龙坂片区，首个大型城市综合体研发办公713410.0商业68486.5住宅113930.0计容建筑酒店46000.00面积(㎡)公寓106020.0公交站3000.0其它5150.0汇总1052996.5地下车库363106.1不计容建会展中心10000.0筑面积项目基本经济技术参数：(㎡)地下商业14652.0总用地面积：20.34万平米汇总385758.1总建筑面积：105.26万平米容积率：5.175公寓产品分布在4号、5号和6本体分析号地块2号地6号地块建面：块74528平住宅4号建面：地块35000平5号地块建面：61081平本体分析公寓产品拥有强势山水资源景观?4号地块：西南、东北山景朝向，靠近商务区，三面遮挡，视野狭小，仅东北山向部分水景资源6号地块景?5号地块：紧邻酒店及商业，周边生活配套完善湖，东、南向山水资源优势景4号明显，景观开阔地块?6号地块：有一线山水资源，三面无遮挡，视野开阔5号地块湖景景观价值排序：6号＞5号＞4号案例选取结合地块性质研究公寓发展方向?物业形态类似：商务公寓、酒店式公寓、城市公寓等公寓公寓项项目案例目案例市场竞争项目；?用地性质相似：本案为工业用地，4-6号地块为工业工工业业用地性用地性质质案案性质的住宅和公寓，在案例的选取上，参考部分工业用地性质例例项目；?区域位置相似：选取项目所在区域的住宅竞争项目进龙龙坂市坂市场竞争场竞争分分行比准。析析?项目内部竞争：分析2号地块产品，与2号地块的22号号地地块产块产品定位品定位互补一：公寓项目市场竞争盘点——在售案例主要分布在福田及龙岗，绝大多数为商业用地性质产权年价格（万/户型面积（平区域项目用地性质总体量（m2）公寓体量（m2）剩余套数限平）米）平层110平5套和黄都会占地:17100酒店公寓25000平层4.6商业50年30-110复式110平40余轩建面:179600商务公寓84000复式5.5套占地：7379商务公寓君临天下商业70年3.4-4.238-130平复式40多套福田建面：479642100㎡嘉葆润金占地:12556商务公寓商业70年4.326-51平复式——座建面:1000003915占地：5000商务公寓3.4天健铂庭住宅70年50-54平复式——建面：207901156商务公寓50-115复式尾盘，货罗湖世金国际商业70年建面：209702.8-3.31994（4.6米层高）量不多商务公寓44-62田厦国际占地:15334商务公寓南山住宅70年3.8-4酒店公寓44-160不足10套中心建面:19043354721.44复式酒店公寓300禾田居曼占地:30182酒店公寓商业50年1.752-163——湾建面:60000170套，建面不详龙岗占地:52000酒店公寓42000珠江广场商业50年2100-12330多套建面:200000商务公寓10000占地：5695酒店公寓珑瑜商业50年1.733-57——建面：4216842168增加在售的去化速度一：在售案例—是否通燃气主要分布在福田及龙岗，绝大多数为商业用地性质区域项目用地性质产权年限总体量（m2）公寓体量（m2）是否通燃气占地:17100酒店公寓25000和黄都会轩商业50年建面:179600商务公寓84000占地：7379商务公寓君临天下商业70年建面：479642100㎡福田占地:12556商务公寓嘉葆润金座商业70年建面:1000003915占地：5000商务公寓天健铂庭住宅70年建面：207901156商务公寓罗湖世金国际商业70年建面：209701994田厦国际中占地:15334商务公寓南山住宅70年心建面:19043354721.44占地:30182酒店公寓禾田居曼湾商业50年建面:60000170套，建面不详占地:52000酒店公寓42000龙岗珠江广场商业50年建面:200000商务公寓10000占地：5695酒店公寓珑瑜商业50年建面：4216842168案1.和黄都会轩：公寓为30-110平米平层例和73-200平复式，现仅剩少量尾盘在售位置华强北深南大道与中航路交汇处土地用途办公商业用地用地期限50年总占地面积17100平方米总建筑面积179600平方米公寓面积酒店公寓面积约2.5万商务公寓面积约8.4万绿化率25%总户（套）数共600套项目商务公寓产品包括30-110平的1-3房平层及73-200平的复式单位；现仅剩余5套左右平层单位和40套左右复式单位在售一：公寓项目市场竞争盘点——将售案例用地性产权年公寓体项目预计入市区域项目总体量主力面积备注质限量时间商业办占地:16150枫叶公寓50——2012年底商务公寓公建面:16150占地:2239弘都商务公寓商业50——2012.5商务公寓建面:15586占地:11670南山伍兹公寓住宅70建面:50000180平左右2012商务公寓280套占地:5841高新富悦公寓不详70——2012商务公寓建面:5841占地:684000写字楼+商业华润大冲项目不详70不详——不详建面:3000000+商务公寓占地：71000商业+酒店+公福田金地大百汇不详7014000080-1402012建面：682000寓占地:35000住宅+商业+办宝安光明商业中心不详不详46000——不详建面:260000公+商务公寓住宅+酒店+商佳兆业城市广工业用占地:3000007043400——2012年5月业+办公+商务场地建面:1300000公寓龙岗177套，甲级写字楼占地:10062银信中心项目不详50面积不——2012+商业+商务公建面:59926详寓案1.伍兹公寓：180平左右4房纯大户精装例公寓位置蛇口工业区万海路和工业二路交汇处土地用途住宅用地期限70年总占地面积11670平方米总建筑面积50000平方米绿化率20%容积率2.74总户（套）数共279套装修情况精装修预计2012年入市，含精装修。项目由3栋28层高的住宅公寓组成，共279套，全部为180平方米左右的大户型。案例2.金地大百汇：80-140平国际公寓位置福田区彩田路和福华路交汇处（彩福大厦附近）莲花山公园开发商金地（集团）股份有限公司土地用途住宅用地期限70年总占地面积22.08万平方米市民中心总建筑面积87万平方米，其中公寓14万平米公寓容积率4.5城市大客厅分户型面积套数面积比套数比类会展中心国一房80-906015.39%22.2%际90-10012038.46%44.4%公二房寓130-1409046.15%33.4%预计2012年入市其中14万平公寓产品分布在上图中2号和4号标示位置。一：公寓项目市场竞争盘点——过往案例综合体：多处于罗湖和福田香年广场中心区地王公寓凤凰大厦世纪豪庭大中华IFC金中环福年广场美年广场南海意库案1.地王公寓：以100-170平两房三房为例主位置罗湖区深南路与宝安南路交汇处土地用途住宅用地期限50年（1995.1.2-2045.1.1）总占地面积18,734平方米建筑容积率6.9绿化率25%总户（套）数共332套停车位总数500个层高3.2米面积户型所占套数比例梯户比942房2厅14.29%103-1572房2厅64.29%6梯14户147-1723房2厅14.29%2003房2厅7.14%案例2.世纪豪庭：352平复式、445平大平面位置福田深南中路招商银行大厦对面发展商深圳茂业（集团）有限公司建筑面积36403.44平产品面积352-445平5-7房，A/C户型大平面；B/D为复式产品，层高为A/C户型的两倍容积率12绿化率30%停车位160物管费4.8元/㎡.月面积户型所占套数比例梯户比3525房3厅34%2梯3户4457房3厅66%案3.NEO企业大道：以70-160平商务公寓例为主用地位置深南大道以南、香蜜湖路以东发展商绿景地产1#顶级写字楼总占地面积10614㎡总建筑面积121318㎡2＃写字楼/酒店容积率10总户数3343＃商务公寓产品面积168-160平层高3米停车位总数481面积户型所占套数比例梯户比68小2房55.56%1323房33.33%6梯10户150-160大3房11..11%案4.大中华IFC：60-120平酒店公寓，例200-400平复式商务公寓用地位置岗厦深南大道与彩田路交汇处东南角发展商大中华国际集团总占地面积18600.5㎡总建筑面积197801.061㎡容积率8.05产品面积57-124平酒店公寓，200-400平商务公公寓层高写字楼4.2米，复式商务公寓7米，酒店公寓层高3米停车位总765数面积产品类型户型所占套数比例梯户比57-631房42.13%411酒店公寓75-822房21.07%梯户1243房14.04%59商务公寓201-400复式22.75%梯户案例5.金中环：50-90平米的1-2房酒店式公寓位置深圳市福田中心区发展商深圳新浩房地产有限公司用地性质商业办公总占地面积7368㎡总建筑面积100300㎡容积率13.7总