谨呈：禹洲地产禹洲.鼓山一号项目2012年下半年营销方案版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14／8／13下半年目标梳理下半年工程节点安排下半年营销推广计划项目营销总控及费用预算本报告是严格保密的。2销售目标2012年全年认购目标3.9亿，约53套，面积16900㎡；上半年目标完成签约目标3.5亿，约48套，面积15510㎡上半年计划计划认购目标2亿，28套,面积8810㎡计划签约目标1.9亿，25套，面积8090㎡完成情目标认购实际完成目标1亿，完成率50%；销售套数13套，完成率46%，销售面况实际积6040㎡，完成率69%完成签约实际完成金额5824万元，完成率31%；完成套数8套，完成率32%，签约面积3463㎡，完成率43%1.调控对豪宅市场影响巨大，去化量锐减为市场同类竞品普遍现象，部分楼盘（如安妮女王）未完成甚至处于半封盘状态；2.项目在此情况下严控推广，仅依靠每周20万条短信，后又缩减为3--5万条，新客上门量较主要原因少3.上半年销售旺季为5-6月，在此期间，项目1-45#附近挡墙出现严重滑坡，工程封闭整治期间影响了正常销售接待。1-45#附件挡土墙塌方本报告是严格保密的。销售目标下半年销售目标2.9亿（原计划1.9亿+上半年未完成1亿）下半年目标，每月约需去化7-8套，销售难度很大，需工程整改、景观提升及物业服务提升等按时完成配合价格目标：整盘均价2.3万/平米开发销售金额：2.9亿（原计划1.9亿+上半年遗留目标1亿）公司认购目标签约目标目标套数40套套数40套（上半年未完成17+下半年面积13115平米23）总销额约2.9亿元面积13115平米总签额约2.9亿目标分解：约销售40套（计划25套+上半年15套），每月约7~8套（5独栋+1~2双拼）月份789101112目标销售套数4471078分解销售面积（㎡）130013002300330023002615销售金额（万）297429745200670452005948本报告是严格保密的。下半年目标梳理下半年工程节点安排下半年营销推广计划项目营销总控及费用预算本报告是严格保密的。5下半年关键节点下半年重要营销节点出现于9-10月，项目必关键工程须在此前完成2区5个景观节点工程改造金九银十：年终下半年楼市销售高点高峰出现于9、10月节点：国庆及中秋节点区域一：3-33楼王立面展示区+山体公园、会所区：中央水景+天墅1.3-33楼王立面未完成改造，样板展示区庭院景观未完成山2.山体公园工程基本完成，需要体中楼王庭院杂草清理和整体清洁区公板央样园园面公水样板区3.会所区域目前主要为泳池周边体立体景王山淤泥清洁，以及绿化清理。楼+区验所区会（以上完成时间：2012年9月、前）区域二：中央水景+天墅样板展双拼样泳板房池示区：体验区1.中央水景水系工程完善，周边景观细节提升效果2.天墅样板房目前已基本完成，目前需加强整体区域展示（以上完成时间：2012年9月前）本报告是严格保密的。6下半年关键工程项目仅有30栋庭院简单覆草皮，其他只平整和覆砂，整个项目关键工程工地感强，整体绿化观感差，建议9月前将剩余楼栋铺设绿地所有庭院绿化项目产品集中规划，远观楼体密布，绿化稀疏，档次很低，观感很差要求完成时间：2012年9月前目前庭院多数只有简单平整和目前已有30栋庭院简单铺设草皮，工地感有细微改观，建议将剩余楼栋庭院铺设绿地，覆砂土，工地感很强并简单搭配绿植本报告是严格保密的。下半年关键工程楼王内部可以清水样板房标准打造，外围庭院关键工程景观需营造出楼王独有的独占资源效果室内局部装饰与点缀展现生活氛围与格调未3-33楼王立面样板房启动要求完成时间：2012年9月底室内各功能空间墙面利用彩绘或图案进行装饰，视觉性与趣味性极强庭院泳池、露台休闲桌椅等本报告是严格保密的。下半年关键工程项目正对鼓山大桥，来往车流量巨大，打造夜关键工程景灯光工程，在夜晚具有很强昭示性未启动夜景工程夜间行道：打造福州首个夜景看房通道，用绚丽的灯光装饰整个项目的各个行道，震撼全城，让夜间上门的客户体会鼓山的炫电话号码目；要求完成时间：2012年10月87271888本报告是严格保密的。下半年目标梳理下半年工程节点安排下半年营销推广计划项目营销总控及费用预算本报告是严格保密的。10营销策略借势时事热点、景观提升、交房在即，全面提升项目关键思路价值，塑造全新形象;推三期入市，通过老带新、现场活动拓展老客新客，促进成交?释放二期售罄信息，择机推售三期新品，错开已1推售产品，重新包装上市售形?借势鼓岭开发社会热点，深挖鼓山价值;结合工象2程提升与项目交房利好，强化宜居价值，塑造全新形象推广3?根据节点加大推广量，抢夺下半年销售旺期渠?深挖“老带新”，线下主要以活动吸引客户体验现道4场展示提升，促进销售达成11本报告是严格保密的。举措一：释放二期售罄信息，择机推售三期新品，错开已售产品，重新包装上市12产品推售项目二期概念已推出一年，8月开始释放二期售罄，以“天三期推售麓”概念推出三期，三期包含18套独栋，17套双拼?第一层级：临中央水景4大独栋总价都高于2000万主要用以树立组团形象以及产品价值标杆；?第二层级：天墅样板房边高台地房源位置较高，符合项目客群意向，但产品一般，总价为1200-1500万之间，用以拉开层级；?第三层级：社区中间，C、D户型一般，景观资源受限产品，一共推11套占总推套数的61%，1000-1100万总价，为主要走量产品?第四层级：靠高挡土墙，压迫感强，户型一般，属问题产品项目全现房销售，分期概念有利产产品类型套数房号品包装，人为制造推售节点；独栋183-41~51/1-55~1-61三期组团包含18套独栋，17套双拼，预计均价2.3万/平米，总销2-21-101；2-21-102；2-22-101；　2-23-101；2-23-102；2-24-101；2-24-102；1-33-101；1-32-101；1-17售额3.3亿，所挑选产品为户型位双拼31-101；1-30-101；1-30-102；1-29-101；1-29-102；置较均质，适合走量产品1-28-101；1-28-102；1-21-101本报告是严格保密的。产品推售三期组团独栋产品考虑不同层级搭售，标杆产品塑三期推售形象，均质产品走量，高挡墙产品价格挤压去化销售面栋号户型类别地上面积地上价底单价底总价积3-41C2-2独栋502.95379.54280542117010647549＃3-42C2-2独栋502.95379.54280832119210658549＃3-43C2-2独栋502.95379.54281122121410669549＃3-44C2-2独栋502.95379.54281412123610680549＃3-45C1-2独栋490.04381.61275282143710505000独栋总面积均价总销额＃3-46C1-2独栋490.04381.612767221549105600008934.45㎡26259元＃3-47地上面积均价234612377C1-2独栋490.04381.61277882163910604000元＃3-486651.28㎡35270元D2-2独栋431.65342.0828297224269680000＃面积区间单价区间总价区间3-49D2-2独栋431.65342.0828297224269680000＃431.56平米---21170元---968万---22003-50592.08平米；37157元万D2-2独栋431.65342.0828297224269680000＃3-51D2-2独栋431.65342.0828297224269680000＃1-55#A-3独栋592.08471.9423823715722000000本报告是严格保密的。走量产品1-56#A-3高独栋档墙产592.08品471.9标杆产品4217036971218900001-57#A-3独栋592.08471.94132236228214500001-58#B-2独栋492.72412.143370731014152811561-59#C1-3独栋472.1381.353238028771135828001-60#B-1独栋512.77411.323251928694147132251-61#C1-3独栋472.1381.35301562679512650000产品推售三期组团独栋产品主力总价区间在968万-1100三期推售万，主力面积区间在490㎡-512㎡25000000价价值标值标杆杆独栋：价格区间：968万——200000002200万明明星星产产品品其中：15000000现现金金牛牛产产品品1000万以下（968万）的4套100000001000万-1100万7套1101万-1200万1套50000001201万-1500万3套02000万以上3套3-413-423-433-443-453-463-473-483-493-503-511-551-561-571-581-591-601-61431㎡4套4.54444470㎡2套3.53490㎡4套32.52502㎡4套21.51512㎡1套10.5592㎡3套0431㎡470㎡490㎡502㎡512㎡592㎡本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。产品推售三期组团双拼产品较为均质，主要选择双拼样三期推售板房